Что происходит на рынке строительства загородных домов в Подмосковье: покупать — не покупать
Загородная недвижимость — мечта многих москвичей. Одни хотят приобрести уютный дом на лоне природы, где можно приятно проводить летние месяцы, другие планируют полностью перебраться за город, подальше от смога и столичной суеты. Есть и те, для кого загородный дом — инвестиция в будущее. Имеет ли смысл покупать коттедж сейчас, насколько выгодной будет такая покупка и что может предложить рынок?
Итак, современный загородный дом — это капитальная постройка площадью от 150 до 400 квадратных метров, однако большая часть предложений — дома площадью 250–300 квадратных метров. Их часто строят по типовым проектам в единой стилистике, чтобы сохранить архитектурное единство поселка. Впрочем, велик и выбор участков без подряда, на которых хозяин может построить дом своей мечты, не оглядываясь ни на какие стандарты.
Неважно, что именно предлагает девелопер: готовые коттеджи или участки без подряда, но сам поселок должен соответствовать определенным стандартам. Обязательны все необходимые инженерные коммуникации, благоустроенная территория с клумбами, асфальтированными дорожками, спортивными и детскими площадками, освещением и круглосуточной охраной. Поселки классом повыше строятся в местах, которые отличает особенная красота природы — на возвышенностях, как поселок «Зеленые холмы» на Киевском шоссе или «Лесное озеро» на Калужском, построенный, как ясно из названия, вокруг живописного водоема.
Структура и динамика рынка загородной жилой недвижимости
В мае 2018 года в Подмосковье на первичном рынке загородного жилья выставлялось 62 300 лотов, в которые входят как готовые дома, так и участки без подряда (71% предложений)[1]. Среди такого обилия предложений любой покупатель сможет найти подходящий вариант.
Кризисные годы существенно изменили структуру рынка загородной недвижимости. В первую очередь это сказалось на строительстве загородных домов элит-класса. Сейчас даже состоятельные люди предпочитают не переплачивать за уникальные авторские проекты, каррарский мрамор и прочие признаки недвижимости класса «люкс». Лишь 5% всех подмосковных коттеджных поселков относятся к этой категории, продажи вследствие кризиса идут не слишком активно, а новых проектов такого типа практически нет.
Большая часть рынка поделена между загородной недвижимостью эконом- и комфорт-классов. Конечно, конкретное соотношение зависит от направления — некоторые, например Рублево-Успенское шоссе, были и остаются престижными районами, и доля элитной недвижимости там до сих пор высока.
Сегодня рынок загородной недвижимости пребывает в стагнации, новые проекты практически не запускаются.
Динамика спроса на загородную недвижимость в Подмосковье
Наибольшим интересом покупателей из среднего класса сейчас пользуются участки без подряда. Это не удивительно — покупая участок без подряда, можно построить дом по своему вкусу, и порой такой вариант обходится дешевле, чем готовые загородные дома и коттеджи. Именно поэтому многие коттеджные поселки предлагают и участки с домами, и участки без подряда — таковы, например, поселки «Новое Глаголево» и «Усадьба Жодочи» на Киевском шоссе.
При этом в элитном сегменте ситуация иная: не стесненные в средствах люди предпочитают покупать готовые дома. По данным экспертов, в конце 2016 года таких предложений было 23%, а в конце 2017 года — уже 39%, и 8 из 10 покупателей элитной загородной недвижимости хотят въехать в дом под ключ уже через пару недель после оформления сделки[2].
Кстати
Участок без подряда — формат, который получил более широкое распространение после кризиса 2009 года. Примерно в тот же период девелоперы обратили внимание на экономсегмент — до кризиса доля доступной недвижимости на загородном рынке не превышала 10%.
Что происходит с ценами?
Стагнация на строительном рынке рано или поздно приведет к росту цен. Причина в том, что привлекательные и недорогие объекты уже раскуплены, новых домов очень мало, а люди все же хотят обзавестись своим жильем в Подмосковье. Кроме того, многие уже оправились от кризиса, чего не скажешь о самом рынке. Специалисты не ожидают строительного бума в 2019 году, а следовательно, цены будут понемногу повышаться. Сегодня коттедж площадью 150–200 м2 в Подмосковье можно купить за 6,5–8 млн рублей[3].
Стоит ли сегодня покупать дом в Московской области?
Учитывая все факторы, можно сказать, что 2018 год вполне удачен для покупки загородной недвижимости, причем как для проживания, так и в инвестиционных целях. Эксперты ожидают постепенный рост цен, так что если прождать еще пару лет, покупка обойдется значительно дороже. При этом именно сейчас многие застройщики готовы дать довольно щедрую скидку, особенно это касается участков без подряда. Участки небольшой площади пользуются стабильным спросом и во многих коттеджных поселках все небольшие наделы уже распроданы или забронированы, зато на крупные участки и большие дома скидки могут доходить до 10%, а в некоторых случаях — и до 15%.
До 2020 года на рынке вряд ли появятся новые знаковые проекты — девелоперы распродают участки и коттеджи в уже готовых поселках. Это говорит о том, что уже через 2–3 года стоимость земли и домов в Подмосковье вырастет, что обернется немалой выгодой для тех, кто купил недвижимость в этом году.
