Квартиры в Германии: варианты, стоимость и нюансы покупки
Посмотреть варианты и цены...
с аукционов – возможность приобрести квартиру с дисконтом до 50% от рыночной стоимости!
Подробнее об условиях покупки...
Посмотреть варианты квартир
в Германии до 20 тыс. евро...
Посмотреть пример...
Помощь в сопровождении сделки...
Недвижимость в Евросоюзе давно является объектом выгодного вложения и приумножения средств. В особенности это касается такой развитой европейской экономики как Германия. Не одно десятилетие российские граждане рассматривают немецкую недвижимость как наиболее подходящую для инвестиций.
Содержание статьи:
Кроме того, на территории ФРГ проживает одна из самых крупных в Западной Европе русскоязычных диаспор, включающая в основном «русских» немцев. По некоторым оценкам ее численность составляет около 3 млн человек. Все это значительно облегчает деловые и культурные коммуникации, в том числе приобретение, владение и управление недвижимостью.
Почему стоит купить квартиру в Германии
Покупка квартиры в Германии обладает рядом очевидных преимуществ:
- Федеративная Республика Германия – самое крупное и экономически стабильное государство ЕС с развитым рынком недвижимости и законодательной базой. Приобретать недвижимость здесь могут как частные, так и юридические лица. При этом граждане ФРГ и иностранцы имеют в этом вопросе равные права.
- Объект не обязательно приобретать для личного пользования – его можно сдавать в аренду, что гарантирует хорошую прибыль – от 5% годовых и более. При необходимости вы можете использовать это жилье и для личных целей – например, в качестве места проживания ваших учащихся в Германии детей или при зарубежных поездках. Впоследствии собственность можно перепродать, получив прибыль порядка 20% от первоначальных инвестиций.
- Цены на квартиры в Германии даже в самых крупных и популярных городах являются более привлекательными, нежели на недвижимость в России, особенно в Москве. Вполне реально приобрести однокомнатные апартаменты всего за 18-20 тысяч евро, включая комиссию агентства.
- Рынок недвижимости данной страны демонстрирует стабильный рост в течение 10 лет. Стоимость частного жилья также растет. Согласно ежегодному отчету о состоянии и перспективах рынка, опубликованному немецкими изданиями, 45% инвесторов оценили немецкий рынок недвижимости как очень привлекательный.
- Квартира в Германии дает ее владельцу некоторые дополнительные преимущества: например, возможность получения шенгенской визы с пребыванием до 180 дней в году и даже вида на жительство. Кроме того, вы сможете получить ипотеку в немецком банке с очень низкой процентной ставкой. В случае приобретения доходного дома получение кредита становится еще более простым.
Перспективные направления для приобретения недвижимости
Один из наиболее перспективных регионов для покупки недвижимости – Северный Рейн–Вестфалия со столицей в Дюссельдорфе и крупнейшими городами, такими как Кёльн, Бонн, Дортмунд, Мюнстер, Оберхаузен, Эссен, Вупперталь, Дуйсбург, Меттман. Именно этот регион является наиболее заселенным, а также привлекательным с точки зрения туризма и ведения бизнеса. Северный Рейн по праву считается экономическим и деловым центром Германии, а также центром студенческой жизни.
Земля Северный Рейн–Вестфалия занимает площадь более 34 000 км², располагается на западе Германии и граничит с Бельгией. Население земли превышает 17 млн чел. Этот регион отличается высокой урбанизацией, развитой инфраструктурой и выгодным географическим положением. 9 из 20 крупнейших населенных пунктов Германии расположены именно здесь. Самый густонаселенный город региона – Кёльн.
Не менее популярными являются Берлин и некоторые курортные и туристические города: Дрезден, Лейпциг, Мюнхен, Франкфурт. Бавария со столицей в Мюнхене – самая крупная из земель – является популярной туристической зоной, так как расположена у подножия Альп. Сюда приезжают для того, чтобы полюбоваться живописными озерами, реками, лесами и альпийскими пастбищами. Не стоит забывать и о горнолыжных курортах, самый популярный из которых – Гармиш-Партенкирхен. Знамениты на весь мир Баден-Баден, славящийся своими целебными термальными источниками, и Тиммендорфер-Штранд – курортный город на берегу Балтийского моря.
Малоперспективные районы для покупки жилья – это восток и север Германии, ранее входившие в состав ГДР. Несмотря на то, что Берлинская стена была разрушена в 1989 году, по сей день различие между передовым югом и отстающим севером прослеживается практически во всех областях. Исключение составляют лишь земли Саксонии и Тюрингии, властям которых удалось обеспечить уверенный экономический рост данных территорий.
Германская Демократическая Республика (ГДР) просуществовала с 1949 по 1990 год. В состав ГДР входили земли Мекленбург-Передняя Померания, Бранденбург, Саксония-Анхальт, Саксония, Тюрингия. Крупнейшие города Республики: Восточный Берлин, Дрезден, Лейпциг. В результате «Мирной революции» 1989-1990 гг. произошло объединение ФРГ и ГДР.
Стоимость квартир в Германии
Прежде, чем приступить к анализу цен на недвижимость в Германии, стоит выяснить, сколько за аналогичные варианты вам придется заплатить в России и других странах ЕС.
Так, средняя стоимость однокомнатных апартаментов в Москве на вторичном рынке жилья – 4-6 млн рублей с расположением на окраине Москвы. В Подмосковье подобный вариант можно приобрести за 2-4 млн рублей, в Санкт-Петербурге – от 2 млн рублей, средняя стоимость в городах-миллионниках: от 600 тыс. до 1 млн рублей – в Новосибирске, 1,5-2 млн рублей – в Екатеринбурге, от 800 тыс. до 1,5 млн рублей – в Казани, от 700 тыс. до 1 млн 200 тыс. рублей – в Нижнем Новгороде.
Небольшая (порядка 20-30 кв. м) квартира во Франции в популярных туристических и курортных районах будет стоить порядка 50-100 тыс. евро, в Италии – 30-50 тыс. евро, в Австрии – от 40-50 тыс. евро, в Великобритании – от 60 тыс. евро, в Швейцарии – от 150 тыс. евро.
На фоне этих цифр стоимость недвижимости в Германии выглядит очень привлекательно: от 15-20 тыс. евро плюс комиссия агентства, налоги и пошлины. В целом, можно уложиться в 20-30 тыс. евро за двухкомнатный вариант.
Недвижимость в Германии очень хорошо защищена от любых потрясений мирового рынка: в последние 15-20 лет цены демонстрировали стабильный рост. По прогнозам мировых экспертных организаций, цены на квартиры в Германии не только не упадут в ближайшие годы, но продолжат увеличиваться, даже несмотря на нестабильную политическую и экономическую ситуацию в европейском регионе. Эксперты PwC и Urban Land Institute считают Берлин самым перспективным городом для инвестиций в зарубежную недвижимость в 2015 году, в прошлом году лидером был Мюнхен. Также неплохие показатели у Франкфурт, где, согласно исследованию немецкого интернет-издания Handelsblatt.com, годовой рост цен на недвижимость составил 150 евро за 1 кв. м, дойдя до отметки в 3394 евро/кв. м. К неизменным лидерам по росту цен на жилую недвижимость в Германии относятся также Гамбург, Дюссельдорф, Штутгарт и Кёльн.
В исследовании компании Dr. Klein 2014 года был отмечен тот факт, что рост стоимости апартаментов в немецких городах опережает инфляцию в 3-7 раз. В то же время, эксперты отмечают, что спрос будет смещаться в сторону окраин и пригородов крупных городов, где жилье не столь дорогое, как в центре. В настоящее время на территории Германии – около 80 тыс. собственников недвижимости из России. В 2011 году россияне занимали четвертое место среди иностранных покупателей, потратив на недвижимость около 50 млн евро.
Недорогие квартиры
В Землях Северный Рейн Вестфалия есть много интересных вариантов в крупных городах (от 100 до 500 тыс. жителей) с хорошей репутацией в Германии, но еще не столь известных в России. К ним относятся Эссен, Вупперталь, Дорстен, Леверкузен, Дуйсбург, Оберхаузен, Мёнхенгладбах. Здесь можно приобрести однокомнатное жилье площадью 30-60 кв. м. за 20-25 тыс. евро, включая услуги агентства. Правда, такие объекты обычно располагаются во вторичном жилом фонде и зачастую покупка по столь привлекательной цене возможна лишь при покупке объекта с аукциона. Кстати, именно на аукционе у иностранцев есть возможность приобрести квартиру в Германии действительно дешево (со скидкой 10-30% от рыночной цены). Стоимость квадратного метра таких вариантов находится в диапазоне 500-700 евро.
Например, за 21 тыс. евро можно приобрести 3-комнатную квартиру площадью 78 кв. м в Леверкузене, в доме 1973 г. постройки. Причем на данном объекте уже имеются арендаторы, которые исправно платят, а это значит – при покупке у вас не возникнет необходимости поиска новых квартиросъемщиков.
Средний ценовой сегмент
Если вы не ставите своей целью приобретение апартаментов в центре Берлина и в Гамбурге, то стоит обратить внимание на варианты сегмента миддл, расположенные в городах средней величины. Стоимость такого объекта – порядка 800-1300 евро за кв. м. Например, можно приобрести 3-комнатную квартиру в Дюссельдорфе площадью 81 кв. м за 107,6 тыс евро (включая комиссию, пошлину и налог) или 1-комнатную студию в Дуйсбурге площадью 40 кв. м за 33 тыс. евро. Также можно найти небольшие апартаменты в спальных районах Берлина за 33-35 тыс. евро без учета комиссии.
Эксклюзивные предложения
Стоимость элитной недвижимости в крупных городах – Берлин, Гамбург, Ганновер, Дрезден, может достигать 6-7 тыс. евро за кв. м. К слову, на 1 млн евро в Берлине можно купить роскошно обставленные 170-метровые апартаменты в центре города либо до 30 небольших квартир на окраинах. В Мюнхене, Франкфурте-на-Майне, Баден-Бадене легко найти 6-комнатные апартаменты класса люкс с бассейном, мебелью, техникой и гаражом за 2-4 млн евро.
Особенности покупки квартиры в Германии
Один из наиболее выгодных вариантов покупки квартиры в Германии – это приобретение на аукционе. Обычно стартовая цена составляет 70% от оценочной стоимости. Для того чтобы стать участником аукциона по конкретному объекту, необходимо перевести со своего личного счета в немецком банке на счет районного суда сумму, равную минимум 10% от оценочной стоимости. Если при завершении аукциона вы откажетесь от совершенной сделки, эта сумма не возвращается.
Существует также возможность приобретения квартиры в ипотеку под 3-4% годовых. Резиденты других государств могут получить ипотечный кредит в немецком банке на сумму до 50% от стоимости объекта. При этом необходимо наличие собственного капитала от 100 000 евро. Особенно охотно банки предоставляет кредиты под доходную недвижимость.
Доходная недвижимость – это многоквартирный дом, который приобретается с целью сдачи квартир в наем. Цена аренды обычно колеблется от 4,5 до 10 евро за 1 кв. м. Договор аренды заключается на срок от 1 года и больше. При его заключении арендатор переводит на счет владельца сумму в размере 2-3-месячных арендных плат. В договоре указывается размер месячной платы, включая стоимость коммунальных услуг. Для того чтобы сдавать собственность в аренду, не обязательно регулярно посещать Германию – заботу о вашей недвижимости можно поручить специализированной компании.
Если вы хотите купить квартиру в Германии, нужно учитывать дополнительные расходы:
- При покупке недвижимости покупатель оплачивает налог в размере от 3,5% до 6,5% от стоимости объекта в зависимости от того, в какой федеральной земле он находится.
- Также раз в год необходимо выплачивать налог на владение недвижимостью, который составляет от 0,98% до 2,84% от оценочной стоимости недвижимости. Причем для старых домов налоги могут списываться в размере до 2,5% от оценочной стоимости.
- Существует также прогрессивный налог на сдачу квартиры в аренду. При годовом доходе до 8 004 евро ставка налога составляет 14%, от 8 005 до 13 469 евро – 23,97%, от 13 470 до 250 730 евро – 42%. Однако для целей налогообложения берется доход за вычетом расходов, поэтому собственникам рекомендуется вести учет расходов, а еще лучше – поручить сдачу отчетности налоговому консультанту, который, в совершенстве зная налоговое законодательство, может существенно сократить сумму уплачиваемых налогов на абсолютно законных основаниях.
- Кроме того, существует сбор «на солидарность»: 5,5% от суммы подоходного налога.
Сумма налогов, уплаченных в Германии, учитывается в России и не подлежит повторному взысканию.
