Приобретение доходного дома в Германии: оценка инвестиционной привлекательности и нюансы покупки
Примеры недвижимости и стоимость объектов...
Посмотреть примеры и стоимость объектов...
Посмотреть примеры объектов...
Помощь в получении кредита...
Помощь в сопровождении сделки...
Ежегодно тысячи иностранных граждан в качестве страны для инвестирования в недвижимость выбирают Германию. Это стабильная экономика, развитая инфраструктура, четкий и ясный законодательный алгоритм покупки и владения недвижимостью, регулярный прирост населения и мигрантов со всего мира. При этом цены на недвижимость в ФРГ пока ниже стоимости аналогичных объектов в других европейских странах.
Содержание статьи:
Не случайно подобный тип инвестирования немцы называют «бетонное золото», подчеркивая беспроигрышность приобретения доходных домов. Прибыль во многом зависит от типа жилья, его характеристик и географического положения. Рассмотрим основные нюансы, которые должен изучить потенциальный инвестор, прежде чем делать вложения в недвижимость Германии.
Чем привлекательна Германия для инвестиций
По данным международных брокерских контор, в 2015 году Германия оказалась в тройке стран Европы, наряду с Чехией и Венгрией, где максимально вырос спрос на коммерческую недвижимость — на 32%. Население этой страны высокомобильно. Согласно статистике почти 60% немцев живут в арендованном жилье.
Помимо высокого спроса, инвестиции в арендную недвижимость Германии имеют другие плюсы:
- широкий выбор доходных домов, на их долю приходится треть жилого фонда;
- четкое законодательство, которое защищает права квартиросъемщиков и собственников;
- стабильность поступлений — одно жилье немцы снимают в среднем 12 лет;
- заполняемость домов до 100%;
- рост ставок по аренде, опережающий инфляцию.
Немецкое законодательство лояльно к инвесторам из других государств и дает им практически те же права, что и гражданам Германии. Частная собственность надежно защищена. Банки охотно кредитуют бизнесменов с иностранным гражданством. При наличии собственного капитала от 100 тысяч евро заемщик вправе рассчитывать на кредит до 50% от цены объекта.
Полноправным собственником жилья инвестор становится после внесения денег и подписания договора купли-продажи. Запись о смене собственника вносится в реестр собственников — Земельную книгу (Grundbuch).
Факт покупки доходного дома не является основанием для получения вида на жительство в Германии, однако подтверждает наличие у иностранца места пребывания. Это означает, что при оформлении визы ему не потребуется бронь отеля или туристический ваучер. Активная деятельность в дальнейшем позволит запрашивать визы длительного действия, к примеру годовой или трехлетний «Шенген» с правом находиться в стране непрерывно 90 дней каждые полгода.
Любой собственник жилья в Германии, независимо от гражданства, вправе сдать дом или квартиру в аренду. С арендатором жилья заключают договор на срок от 1 года. В числе жильцов могут оказаться и граждане, не имеющие дохода. За них в рамках социальных обязательств будет платить государство.
Доход от недвижимости в Германии облагают налогом. По окончании года нерезиденты подают в налоговый орган декларацию. Налоговая ставка прогрессивная: от 14 до 42%. При расчете прибыли из общего дохода вычитают затраты собственника. Это:
- расходы на содержание и оплату услуг управляющей компании;
- проценты по кредиту;
- земельный налог;
- амортизация здания (до 2,5% стоимости здания ежегодно).
На этом этапе возрастает роль налогового консультанта или опытного риелтора, в силах которого — помочь иностранцу грамотно рассчитать базу, уменьшив сумму налога. Но даже с учетом максимальных ставок, вложения в недвижимость остаются выгодными. Величина доходности колеблется в пределах 3,5–12%. Задача собственника — оценить факторы, положительно влияющие на ее рост. В частности, выбрать тип доходной недвижимости и географию объекта.
Доходность жилой недвижимости в Германии
Есть три вида коммерческой недвижимости для инвестиций в Германии:
- квартира/квартиры для сдачи в аренду;
- отдельный дом;
- доходный дом.
Ключевая разница между объектами — в величине вложений и размере доходности. Средняя цена по стране стартует от 1 тысячи евро за квадратный метр. К примеру, в Мюнхене — наиболее дорогом для жизни немецком городе — «квадрат» стоит от 3 тысяч евро. Небольшая квартира-студия обойдется минимум в 90 тысяч евро. При этом сдать ее можно за 500 евро в месяц и около 170 евро уйдет на коммунальные платежи. Отсюда величина доходности — чуть более 4% в год. В Берлине, где стоимость квадратного метра меньше и составляет в среднем около 2000 евро за квадратный метр, коммунальные платежи такие же, а ставки аренды ниже, доходность не достигает и 4%. Показатели невысокие, поэтому эксперты советуют для сдачи недвижимости в аренду в местах, где высоки риски, приобретать только квартиры. К примеру, в районах, где проживают мигранты. Немцы не любят жить рядом с выходцами из стран третьего мира. У собственника высокий риск не найти арендаторов, а значит, покупка целого дома нецелесообразна. С другой стороны, одну квартиру легко сдать и легко продать.
Тем не менее все чаще инвесторы предпочитают покупать в Германии не отдельные дома или квартиры, а доходный дом. Он выгоднее, чем квартира, по ряду показателей:
- владея домом, инвестор получает независимость от других жильцов и ТСЖ, самостоятельно распределяет прибыль и статьи расхода;
- управление домом целиком экономичнее, чем отдельной квартирой или частью дома.
Для примера: доходный дом на 38 квартир в федеральной земле Северный Рейн–Вестфалия можно приобрести за 2,5 млн. При этом доходность составит 7–8% годовых. Доходный дом в Берлине на 40 квартир стоимостью 5,7 млн евро даст доход в 5% в год. В качестве способов повысить показатель доходности эксперты называют приобретение смешанной недвижимости — это здания, которые совмещают жилые и торговые площади. В этом случае доходность повышается до 7–12%.
Дома и квартиры по статистике ежегодно дорожают на 3%. По прогнозам аналитиков, Германия — это единственная страна в Европе, которая в ближайшие годы продолжит демонстрировать рост цен на недвижимость. Правильно выбрав объект для инвестирования, потенциальный собственник гарантирует себе прибыль на протяжении последующих лет.
Доходный дом в Германии: инвестиционная привлекательность приобретения
Цена на доходный дом в Германии начинается от 300 тысяч евро. Это объекты в средних по размеру городах. В Дрездене, к примеру, средняя цена превысила 1 млн евро. В Гамбурге — 2,8 млн евро. В Мюнхене — 3 млн евро. 10% от общего числа доходных объектов в стране — это дома стоимостью свыше 10 млн евро.
По данным авторитетных агентств недвижимости, средняя доходность жилья варьируется в пределах от 4 до 7% годовых. Таким образом, при постоянной арендной плате здание окупается в среднем за 20 лет.
Доходность от недвижимости в Германии в ряде городов существенно выше средней. Агентство Engel & Völkers опубликовало статистику, по которой в Дуйсбурге — средний город на западе страны — доходность равна 10%. Однако население здесь уменьшается. Покупка доходного дома имеет риски, но доходность привлекает. Намного хуже ситуация в Южной Саксонии, где встречаются дома с расчетной доходностью до 20% годовых, но по факту арендаторов там найти очень сложно.
Рассмотрим упрощенный кэш-фло (Cash Flow) на примере доходного дома на 4 квартиры в Штутгарте, который можно приобрести за 440 тысяч евро (см. табл. 1). В нем представлены ключевые показатели оценки прибыли и окупаемости.
| Показатель | Величина |
|---|---|
| Рыночная стоимость | 440 000 евро |
| Нотариальные услуги | 6 600 евро |
| Налог при покупке | 22 000 евро |
| Риелторская комиссия | 21 000 евро |
| Работа управляющей компании | 2 400 евро/год |
| Оплата бухгалтера | 400 евро/год |
| Налог на доходы (при ставке около 16%) | 2 500 евро/год |
| Плата от арендаторов | 40 000 евро/год |
| Итоговая прибыль | 34 600 евро/год |
| Срок окупаемости | 12,7 лет |
Спрос на съемное жилье в ФРГ есть всегда. Размер ежемесячной арендной платы — от 5 до 25 евро за квадратный метр без учета коммунальных платежей. За получателей социальной помощи платит государство из расчета 6–7 евро за «квадрат». В Германии законодательно установлен порог повышения арендной платы — на 10% за три года либо до уровня средней ставки по региону в целом. Наиболее низкие ставки — в Саксонии и Бранденбурге. Высокие — в Мюнхене, Франкфурте-на-Майне, Гамбурге. В Берлине средний уровень расценок — около 12 евро за квадратный метр.
Именно географическое расположение объекта во многом определяет его доходность. Это подтверждают и исследования Deutsche Bank, согласно которым наибольший рост доходности жилой недвижимости в ближайшие годы покажут объекты в городах Германии с населением свыше 500 тысяч человек.
В каком регионе страны стоит купить доходный дом?
Наиболее привлекательной с инвестиционной точки зрения является недвижимость в западной части страны и в столице. Десятку востребованных, а оттого и дорогих для аренды городов возглавляет Мюнхен. Далее идут Дюссельдорф, Франкфурт-на-Майне, Штутгарт, Кельн, Гамбург, Карлсруэ, Висбаден, Дармштадт. Наиболее ликвидные земли — Северный Рейн–Вестфалия, Баден–Вюртемберг, Гамбург, Берлин.
Восточная Германия менее привлекательна для инвестиций, чем Западная. Предложение там превышает спрос. Жилищный фонд во многом устарел и не всегда отвечает требованиям. Восток страны уступает по экономическому развитию и уровню доходов, поэтому население активно мигрирует в центральные и западные земли. Отсюда — растущие вакантные площади, объем которых приближается к 30%. Инвестиции в недвижимость сопряжены с высоким риском. Исключение составляют пригороды Берлина.
Для примера, в центральной части Дрездена можно приобрести доходный дом по цене 1,9 тысяч евро за квадратный метр. Доходность составит 5,5–6,5% в год. В Берлине похожий объект будет стоить уже 2,9 тысяч евро за квадратный метр, но выше и арендная плата. Отсюда аналогичная доходность — 6–7% в год. Несколько иные расценки на западе страны. В Мюнхене — от 4,5 до 16 тысяч евро за квадратный метр. В Дюссельдорфе — 2,5 тысячи евро, в центре Франкфурта — 3,8 тысяч евро. Доходность приближается к 7%.
Большой популярностью у инвесторов пользуется Берлин как город со стремительно растущим населением и ценами на аренду. В 2010 году в столице можно было снять жилье по цене от 8,5 евро за квадратный метр. В 2015-м — уже от 12 евро. При этом каждые полгода население Берлина увеличивается на 15–19 тысяч человек.
Эксперты советуют грамотно выбирать не только федеральную землю, но и район города, ориентируясь на перспективы застройки и предпочтения населения. Выгодно покупать там, где наблюдается активная застройка и прирост населения. Ориентироваться лучше на города с развитым рынком труда и высоким уровнем заработной платы. Это слагаемые, которые гарантируют почти 100-процентный спрос и рентный доход.
Стоимость недвижимости
Помимо местоположения, при оценке дома учитываются расходы на содержание: теплоемкость, влагонепроницаемость стен, продуманность планировки. Стоимость объекта зависит и от близости к транспортной инфраструктуре. Дом вдали от железной дороги может обойтись вдвое дешевле, однако и найти арендаторов окажется сложнее.
С учетом комплекса факторов, цены на недвижимость в Германии изменяются от 1 до 4 тысяч евро за квадратный метр.
Примеры:
- Пакет из 4 домов 1996 года постройки на 112 квартир в Гамбурге. Стоимость — 16 млн евро. Годовой арендный доход — 1 млн 300 тысяч евро. Рентабельность инвестиций — 12,8%.
- Доходный дом 1967 года постройки в г. Итерзен (земля Шлезвиг–Гольштейн), 36 квартир. Реновации не требует. Стоимость 3 млн евро. Годовой арендный доход — 166 тысяч евро. Рентабельность инвестиций — 7%.
- Доходный дом 1914 года (капитальный ремонт 2012 года) в Дуйсбурге (вблизи Дюссельдорфа) площадью 516 квадратных метров, находящийся в аренде. Цена — 336,5 тысяч евро. Годовой доход 36,5 тысяч евро. Доходность — 10,8%.
- Многоквартирный дом (1900 год постройки, последняя санация — 2016 год) в Вуппертале (Северный Рейн-Вестфалия) с 6 квартирами и торговым помещением. Цена — 419 846 евро. Рентабельность — 10% годовых.
Помимо стоимости дома, которая указана в договоре, при покупке необходимо будет внести дополнительные суммы. В числе выплат — вознаграждение маклерской фирме, которая проверит финансовую составляющую покупки, определит задолженности предыдущих хозяев. Независимый эксперт потребуется и для того, чтобы оценить техническое состояние дома.
Нюансы покупки доходной недвижимости
Подбирать доходную недвижимость потенциальный покупатель может как на вторичном рынке, так и среди новостроек. Большинство новых домов в крупных городах относятся к классу «люкс», что делает покупку выгодной. Элитное жилье постоянно возрастает в цене. Вне зависимости от того, выбрал клиент строящееся жилье или готовое, процедура покупки в целом одинакова. На новые объекты застройщик дает гарантию 5 лет, что означает готовность в течение этого срока исправить возможные дефекты.
Первое, что следует сделать покупателю вторичного жилья, — это просмотреть сведения в Поземельной книге: самостоятельно или при участии нотариуса. Там зафиксированы сведения о владельцах земли и возможные долги. Только после этого продавец и покупатель встречаются в нотариальной конторе, где в обязательном порядке заверяют сделку купли-продажи. Договор нотариус направляет в Поземельный суд вместе с заявкой на регистрацию нового владельца. Наступает время перевода денег покупателем: напрямую или с трастового счета. Новый владелец недвижимости оплачивает налог на покупку, происходит окончательная регистрация, сведения о которой вносят в Поземельную книгу. В общей сложности процедура занимает от 2 до 4 месяцев.
Перечень платежей, которые потребуется внести в процессе покупки недвижимости:
- налог на приобретение, который, в зависимости от федеральной земли, составляет 3,5–6,5% от стоимости дома или квартиры;
- издержки делопроизводства — 0,3–1% суммы сделки;
- нотариальные услуги — 0,7–3% стоимости объекта;
- комиссия маклера — 3–6% от суммы сделки плюс НДС.
Таким образом, итоговая стоимость объекта в процессе оформления может возрасти максимально на 10%.
Вложить инвестиции в недвижимость в Германии можно посредством аукциона. С молотка уходит, как правило, арестованное имущество по ценам ниже рыночных. Дисконт может достигать 30%. Для инвестора это — возможность впоследствии продать объект дороже.
В процессе покупки нерезидент Германии может использовать как собственные средства, так и банковский кредит. Ставки по ипотеке невысоки — до 2,5–4,5%. Страна открыта для иностранных инвестиций, глобальных различий между немцами и гражданами других государств банки не делают. Единственное условие — нерезидентам придется подтвердить размер дохода на родине.
В среднем размер кредита составляет 50–60% стоимости объекта. Ставка фиксируется на каждые 10 лет, в среднем 3,5%. Срок кредитования может достигать 25 лет. Ежегодный платеж на погашение тела кредита — до 3%.
После того, как иностранный гражданин становится законным владельцем недвижимости, он вправе распоряжаться ей на свое усмотрение, в том числе сдавать в аренду.
Особенности сдачи жилья в аренду и управления им
Факт сдачи в аренду оформляют договором. Период действия в документе не прописан, однако в стране не принято арендовать жилье на короткий промежуток времени. По умолчанию минимальный срок — 1 год. Это следует иметь в виду при расчете доходности недвижимости в Германии. Арендатор вносит залог. Если квартира впоследствии будет возвращена в прежнем состоянии, залог возвращается.
В ФРГ есть два вида арендной платы: «горячая» и «холодная». Последняя представляет собой плату за пользование помещением без стоимости ЖКУ. Их арендатор оплачивает отдельно в соответствии с объемами потребления. «Горячая» аренда — это окончательная сумма платежей, которую арендатор перечисляет владельцу жилья: «холодная» аренда и коммунальные услуги. Сюда входит вывоз мусора, водоснабжение, канализация, освещение и т.д. Схема выглядит следующим образом: арендатор переводит собственнику «горячую» аренду. Собственник оплачивает коммунальные расходы, услуги домоуправления и делает отчисления в кассу дома. Общая сумма расходов по квартире называется жилой платой. Кроме этого, собственник ежегодно вносит налог на недвижимость. Это 1,5% кадастровой стоимости земельного участка, на котором построен дом.
Поиск будущих жильцов схож с тем, как это происходит в России. Можно искать самостоятельно через частные объявления либо доверить этот процесс риелтору или управляющей компании. Помимо организации процесса аренды, такая компания берет на себя коммерческое управление домами, оказывает инжиниринговые услуги, следит за санитарным содержанием и уборкой территории. К услугам управляющих компаний собственники квартир обращаются все чаще. Это избавляет их от возможных проблем, связанных с недостаточным знанием немецкого законодательства. Прогрессивные организации оказывают полный перечень услуг, начиная от подбора недвижимости и последующим управлением уже купленным домом.
Итак, доходность коммерческой недвижимости в Германии не вызывает сомнений. Инвестор должен обладать капиталом и испытывать потребность в стабильности. Закон защищает права нерезидентов в объеме, сравнимом с правами граждан страны. Но крайне важно найти надежного партнера, который адекватно оценит риски, подберет оптимальный вариант покупки и наладит систему управления.
