Коммерческая недвижимость в Германии и инвестиции в доходные дома: возможности, доходность и риски
Посмотреть варианты и цены...
Посмотреть предложение...
Посмотреть варианты и цены...
Ознакомиться с примером...
Какие налоги надо платить...
Мировой экономический спад заставляет многих искать способы выгодного вложения денег. Одним из вариантов может стать покупка европейской недвижимости. Наиболее интересным инвестиционным решением традиционно считается недвижимое имущество в Германии. Особенно это касается его коммерческого сегмента.
ФРГ имеет наиболее стабильную экономику среди европейских стран, и это положительно сказывается на рынке недвижимости, который всегда наиболее чутко реагирует на финансовые спады. Кроме того, немецкие банки лояльны к иностранным заемщикам, что особенно важно в условиях мировых кризисных явлений. Что же может предложить немецкий рынок коммерческой недвижимости российскому инвестору?
Инвестиции в недвижимость Германии
По данным международной консалтинговой компании CBRE, в первом полугодии 2014 г. инвестиции в европейскую коммерческую недвижимость росли в основном за счет Франции и Германии. В ФРГ сумма инвестиций за этот период составила около 17 млрд евро и превысила аналогичные показатели предыдущих лет за счет активности инвесторов из США, Великобритании и Франции.
Коммерческая недвижимость в Германии
Эксперты рынка сходятся во мнении, что наиболее прибыльные инвестиции в Германии – это покупка недвижимости для сдачи в аренду. Затраты на покупку торговых центров в 2014 г. несколько снизились по сравнению с 2009–2011 годами (около €4,5 млрд) и составили немногим более €1,6 млрд. Причем спад вызван не падением спроса, а нехваткой предложений. Так, в 2009–2011 годах поменяли хозяев примерно 90 ТЦ (четвертая часть подобных объектов в Германии). Поскольку инвесторы в большинстве своем имели долгосрочные планы, рассматриваемые объекты были сняты с продажи на длительное время.
Возможности и преимущества приобретения:
- Иностранцы могут без всяких ограничений покупать коммерческую недвижимость на всей территории Германии.
- Покупка коммерческой недвижимости в Германии – это стабильно высокий чистый доход и реальные перспективы развития бизнеса, поэтому спрос растет с каждым годом.
Доходность. Капиталовложения в коммерческую недвижимость позволяют получать стабильную прибыль в 4-15% годовых. Вложения, например, в приобретение помещения супермаркета приносят инвестору примерно 10% в год.
Риски. Не все предложения представлены в СМИ или Интернете. Информация о по-настоящему хороших коммерческих объектах часто распространяется в узком кругу специалистов и заинтересованных лиц, а то, что «выставлено» в Интернете и кажется на первый взгляд привлекательным предложением, может оказаться недостоверным фактом.
Анализ рынка предложений. Наиболее привлекательными для инвестиций в коммерческую недвижимость являются объекты, расположенные в Западной Германии. Наименее дорогая коммерческая недвижимость может быть приобретена в Восточной Германии, но и сдать ее в аренду удастся по более низким ценам, чем в Западной.
Особенности приобретения и владения. Продажа коммерческой недвижимости в Германии часто осуществляется принудительно – это объекты, находящиеся в залоге у банков. Такая недвижимость предлагается обычно по цене, значительно ниже рыночной. Однако следует объективно оценивать собственные возможности, чтобы не оказаться в подобной ситуации самим (в том случае, если вы собираетесь привлекать заемные средства).
Стоимость объектов. Не стоит «бояться» цен на коммерческую недвижимость. Конечно, крупные офисные центры потребуют многомиллионных инвестиций, но небольшой магазинчик в Берлине площадью 76 кв. м можно приобрести за 185 000 евро. Подобные вложения под силу сделать как компании, так и частному лицу. На стоимость коммерческого объекта напрямую влияют его финансовые показатели, срок аренды и уровень дохода, который он может приносить.
Доходные дома в Германии
В целях повышения ценности помещения для арендатора необходимо оценивать его местоположение. Наличие в районе крупных компаний с большим числом рабочих мест, учебных заведений, социальной и транспортной инфраструктуры гарантируют заполняемость доходного дома на 90-100%. Если вы приобретаете доходный дом, в котором более 50% квартир уже сдано в долгосрочную аренду, это обеспечит вам поступление платежей с первого месяца владения и более высокую окупаемость инвестиций.
Возможности и преимущества приобретения:
- В целом по Германии в арендованном жилье проживает более 57% населения. В крупных городах этот процент еще выше – 60-75%, а в Берлине – 84%.
- Германия занимает первое место в мире по инвестициям в жилую недвижимость.
- Выгодные условия кредитования при покупке доходных домов: размер кредита: 50-60% с фиксированной ставкой на 10 лет от 3.5%, срок кредитования – 20-25 лет.
- Каждый собственник имеет право сдавать жилье в наем, это распространяется и на иностранцев.
- Доходные дома могут являться собственностью нескольких частных лиц, заключающих с жильцами договоры долгосрочной аренды квартир.
Доходность
Доходность жилой недвижимости в Германии зависит от цены покупки и условий для арендаторов. В среднем она может составлять 5-15% годовых. Цена аренды лежит в пределах 4,5-12 евро за 1 кв. м и существенно зависит от города: например, в Дюссельдорфе арендовать жилье стоит в среднем 8 евро за кв. м, а в Эссене – 5 евро за кв. м. В эту стоимость не включены коммунальные расходы (Nebenkosten). В договоре аренды они обычно обозначаются отдельной позицией и должны оплачиваться арендатором дополнительно.
Риски
Перед покупкой необходимо оценить состояние технических конструкций дома. Если вам потребуется делать капитальный ремонт, вложения в него могут нивелировать годовую доходность, поскольку это обойдется в 500-1000 евро на 1 кв. м. Однако ситуация может быть не такой критичной, если предыдущий владелец создал накопительный фонд на капитальный ремонт дома: при продаже объекта он должен перейти к новому собственнику.
Разумным решением будет принимать личное участие в выборе арендаторов. Если доходный дом наполнится иммигрантами из стран третьего мира, его репутация может серьезно упасть. Кроме того, «проблемных» квартиросъемщиков довольно сложно выселить. Задерживая арендные платежи или не имея возможности их вносить, они перекладывают обязанности по оплате на немецкие социальные службы. Выселение становится возможным только по решению суда.
Высокая доходность объекта не означает его высокой ликвидности. Зачастую эти показатели обратно пропорциональны. Высокодоходный дом может быть впоследствии затруднительно обратить в «живые» деньги. Имейте в виду, что немецкие банки не выдают иностранцам ипотеку на покупку недорогих квартир. Крайне редко удается получить кредит на квартиру стоимостью менее 100 000 евро.
Анализ рынка предложений
Традиционно наибольшим спросом у арендаторов пользуются дома в Западной Германии и Берлине. Восточная Германия менее привлекательна для инвестиций, поскольку существенно отстает в экономическом развитии и среднем доходе на душу населения. Более того, наблюдается активная миграция жителей из Восточной Германии в Западную, что соответствующим образом сказывается на рынке аренды жилья. Интересно, что в Берлине ставки аренды существенно ниже, чем в других немецких мегаполисах.
Особенности приобретения и владения
Немецкое законодательство допускает совершение сделки напрямую с продавцом, однако такие случаи крайне редки, и обычно все пользуются услугами риелторов. Недвижимость можно выбрать по Интернету, а приехать в Германию только для заключения договора.
Стоит иметь ввиду, что покупка недвижимости не является основанием для получения вида на жительство в Германии, но может стать дополнительным плюсом в решении этого вопроса. Также владелец недвижимости имеет право на долгосрочную шенгенскую визу.
Процедура перехода собственности от старого владельца к новому в Германии занимает 2-3 месяца.
Стоимость объектов
Цены на квартиры в Германии стартуют с 20 000 евро. Вы можете купить одну или несколько квартир в кондоминиуме либо приобрести дом полностью. Цена 5-квартирного дома в земле Северный Рейн Вестфалия составит от 200 000 евро.
