Сколько стоят элитные квартиры в Москве и что учитывать при выборе объектов для покупки
Элитная квартира в центре столицы — как нельзя более очевидное свидетельство высокого статуса владельца. Кроме того, это хороший объект для долгосрочного инвестирования: дорогостоящая недвижимость в собственности гарантирует сохранность капитала при любых экономических потрясениях. Но, чем выше цена сделки, тем больше степень риска при покупке. Решившись на приобретение высокобюджетного объекта, нужно вооружиться исчерпывающей информацией по теме, чтобы максимально обезопасить сделку. Где купить элитную квартиру в Москве, от чего зависит ее стоимость и что нужно проверить перед покупкой, рассказываем в этой статье.
Содержание статьи:
Цена элитных квартир
Все знают, что элитные квартиры в Москве продаются за десятки и сотни миллионов (600 000–1 000 000 рублей за квадратный метр и более), но не каждому известно, из чего складывается такая стоимость. Более того, на рынке высокобюджетной недвижимости порой встречаются недобросовестные продавцы, которые, пользуясь неосведомленностью покупателей, могут навязать им за ту же цену объект классом ниже (например, «бизнес»). И хотя это деление на классы весьма условно, можно отметить ряд признаков, которым соответствуют элитные квартиры. Именно они и определяют ценообразование. От чего зависит стоимость недвижимости?
Местонахождение . По общепринятой среди риелторов и покупателей классификации элитными считаются квартиры, расположенные в центре Москвы. Самый дорогой и престижный район столицы — «Золотая миля», участок в пределах Садового кольца, который включает улицы Пречистенку, Остоженку, Пречистенскую набережную. Здесь живут многие известные политики и звезды шоу-бизнеса. Вообще элитным признан весь район Хамовники, так же как и Тверской, Арбат, Пресня, Якиманка, Дорогомилово, часть Замоскворечья и Таганский в пределах Садового кольца. Но в историческом центре осталось мало объектов для развития, и на рынке высокобюджетной недвижимости наблюдается тенденция к децентрализации. Под элитное жилье постепенно осваивают близлежащие районы из других административных округов Москвы.
Качество здания . Элитные квартиры чаще всего располагаются в новых домах и жилых комплексах, построенных по проектам известных архитектурных бюро. Часть объектов находится в отреставрированных исторических зданиях. Элитарность в этом случае определяется престижным расположением и отличными видовыми характеристиками. Квартир в доме обычно немного, не больше 30–50: это создает особую «клубную» атмосферу. Здания оборудованы просторным холлом, вместо консьержа — стойка рецепции.
Архитектурные и инженерные решения . Высота полотков в элитных квартирах — не менее 3 м. Площадь помещений зависит от количества комнат: в трехкомнатных — минимум 120 м 2 , в четырехкомнатных — от 250 м 2 , в пятикомнатных — от 350 м 2 . Элитные квартиры оборудованы всем, что необходимо для комфортной и безопасной жизни: пожарной и охранной сигнализацией, системой «умный дом», центральным кондиционированием, вентиляцией, фильтрацией воздуха и воды, резервным энергоснабжением.
Отделка помещений . В последнее время на рынке элитной недвижимости наибольшим спросом пользуются квартиры с ремонтом, полностью готовые к заселению. Отделка выполняется по дизайн-проекту, нередко индивидуальному: состоятельные покупатели стремятся получить жилье в абсолютном соответствии со своими вкусами и личными предпочтениями. Декор и мебель, разумеется, от лучших мировых брендов.
Инфраструктура и благоустройство . Элитные дома и жилые комплексы непременно оборудованы подземной парковкой или закрытым гаражом. На одну квартиру отводится два–три машиноместа. Территория благоустроена, огорожена, круглосуточно охраняется, осуществляется контроль доступа — посторонние не пройдут.
К сведению
Еще один важный критерий ценообразования, о котором часто забывают покупатели, — социальное окружение. Можно купить просторную квартиру с высокими потолками и панорамными окнами в элитном жилом комплексе в престижной локации, но все ее достоинства померкнут, если выяснится, что поблизости находятся трущобы или промзона — такие объекты до сих пор встречаются в центре Москвы.
Критерии определения принадлежности жилья к классу люкс нельзя считать чем-то незыблемым: из правил всегда есть исключения. Например, квартира в отреставрированном доме сталинской постройки, расположенном в историческом центре, вполне может стоить как элитная, несмотря на отсутствие подземного паркинга и центрального кондиционирования: все решают район, видовые качества и особая энергетика здания.
Также к классу люкс может быть отнесен объект в крупном многоэтажном жилом комплексе с территорией, на которой есть все необходимое: ландшафтный парк, детские и спортивные площадки, детсад, школа, магазины, рестораны, фитнес-клубы, салоны красоты, клиники. Здесь определяющими будут инфраструктура, архитектурно-планировочные и инженерные решения. Характерный пример — четырехкомнатная квартира площадью 145 м 2 в ЖК «Трилогия» возле станции метро «Улица 1905 года». Хотя объект расположен в большом 12-этажном доме, где вряд ли стоит рассчитывать на камерность и обособленность, продается он примерно за 90 000 000 рублей. И такая цена вполне оправдана отличной инфраструктурой: на территории есть все, что нужно для жизни.
А вот другой пример: трехкомнатная квартира площадью 125,8 м 2 в ЖК «Большой Палашевский 10» у метро «Пушкинская», которая продается более чем за 180 000 000 рублей (цена за 1 м 2 — чуть меньше 1 500 000 рублей). Объект находится в самом настоящем клубном доме, где всего 34 квартиры. К тому же он очень удачно расположен в тихом уголке Патриарших прудов.
В конечном итоге элитарность жилья определяется комплексом факторов. Все они одинаково важны, и каждый из них вносит свой вклад в формирование цены. Правда, у покупателей разные предпочтения: для одних главное — престижная локация, для других на первом месте современные инженерные системы и собственная инфраструктура. Благо предложений на рынке сейчас достаточно, и это дает возможность выбрать подходящий объект по оптимальной цене.
Что учитывать при покупке квартиры в элитном доме
Процесс приобретения недвижимости вообще простым не назовешь, а купить элитную квартиру в центре Москвы сложно вдвойне. С учетом суммы сделки последствия ошибок могут быть поистине катастрофическими.
Мало кто из потенциальных покупателей дорогих элитных квартир занимается подбором вариантов и оформлением сделки самостоятельно. Во-первых, это отнимает много времени, которого у занятых обеспеченных людей всегда недостаточно. Во-вторых, очень сложно принимать правильные решения, не разбираясь в тонкостях этого сегмента рынка, не обладая профессиональными знаниями и навыками. Чтобы избежать риска, сэкономить время и сохранить спокойствие, стоит обратиться в агентство недвижимости, которое специализируется на продаже элитных квартир.
Для начала нужно сформулировать требования к объекту. Клиенты в первую очередь обращают внимание на локацию, но необходимо обозначить и другие важные характеристики: метраж, высоту потолков, наличие/отсутствие ремонта, особенности планировки, инженерных систем, степень развития окружающей инфраструктуры, статус помещения (некоторые покупатели принципиально отказываются от апартаментов, другие, напротив, предпочитают этот вариант из-за более низкой цены) и так далее. Имеет смысл определить и желаемую стоимость элитной квартиры.
Основываясь на ваших предпочтениях, менеджер подберет подходящий вариант (или несколько). Если фотографии и описание вам понравятся, можно приступать к следующему этапу — просмотру. Опытные риелторы, привыкшие иметь дело с продажей элитных квартир в Москве, знают, на что обращать внимание. Они расскажут о неочевидных, на первый взгляд, нюансах, таких, например, как социальное окружение.
Юридическое оформление сделки зависит от того, покупаете вы жилье от застройщика или от предыдущего владельца. В первом случае заключается договор долевого участия (ДДУ), во втором — купли-продажи. Покупка элитной недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке сопряжена с рядом юридических тонкостей, которые обязательно нужно учесть. Какие документы нужны для покупки квартиры на вторичном рынке? И что учесть при выборе недвижимости?
Покупая жилье от владельца, необходимо проверить:
- правоустанавливающие документы (на каком основании собственник квартиры является таковым);
- выписку из ЕГРН (в ней указаны назначение объекта, точные данные о нем, имена собственников, наличие обременения; можно проследить историю продаж квартиры — грамотный риелтор сделает из этого правильные выводы);
- техпаспорт объекта (из него можно узнать о перепланировке и ее законности);
- справки о регистрации (позволяют выяснить, кто прописан в квартире);
- справку об отсутствии задолженностей перед УК;
- личность собственника.
К сведению
На вторичном рынке недвижимости покупателя подстерегает множество подводных камней. Так, может выясниться, что квартира обременена долгами, что на нее законно претендуют третьи лица, что в отношении собственника инициирована процедура банкротства или он вовсе находится в розыске. Только тщательная проверка поможет предусмотреть все подобные неприятности и избежать проблем.
На первичном рынке — свои тонкости. Конечно, продажей элитных квартир в центре Москвы занимаются в основном солидные и известные застройщики, но осторожность не повредит. Стоит проверить репутацию компании, убедиться, что у нее большой опыт и хорошие отзывы, изучить документы (выписку из ЕГРЮЛ, проектную декларацию). После этого, если покупателя все устраивает, между ним и застройщиком заключается ДДУ. К его заполнению и подписанию нужно отнестись очень внимательно. Представитель агентства недвижимости поможет убедиться в том, что в договоре прописаны все условия сделки, включая стоимость квартиры, сроки сдачи объекта и оформления права собственности, основания для расторжения.
Стоимость элитных квартир в Москве начинается от нескольких десятков миллионов рублей. Даже очень состоятельные люди не могут позволить себе рисковать такими суммами. Чтобы удостовериться в юридической чистоте сделки, сохранить время и нервы, имеет смысл обратиться за помощью к надежному и опытному агенту по продаже элитной недвижимости.
* Материал не является публичной офертой. Информация о стоимости приведена для ознакомления и актуальна на март 2021 года.
