Элитное жилье в Москве: стоит ли сейчас покупать квартиры премиум-класса
Обладать элитным жильем в центре Москвы мечтают многие, но позволить себе это могут лишь единицы. Критерий цены, основной при выборе недвижимости массового сегмента, здесь уходит на второй план, уступая место другим характеристикам — эксклюзивности, роскоши, способности отразить индивидуальность взыскательного владельца. Покупатели становятся все более требовательными, и девелоперы стараются удовлетворить растущие запросы. Состояние мировой экономики, со своей стороны, тоже вносит коррективы в развитие рынка. Рассказываем, как обстоит дело с покупкой элитного жилья на момент начала 2021 года: выгодно ли сейчас приобретать квартиру премиум-класса в Москве, каковы перспективы, сколько в среднем стоит проект. Делимся советами по подбору вариантов и поиску специалистов.
Содержание статьи:
Рынок элитного жилья столицы 2021
Для начала немного определений, чтобы разобраться в сути вопроса. Специалисты по недвижимости подразделяют жилье на пять классов: стандарт, комфорт, бизнес, премиум и элит [1] . Первые два относятся к массовому, другие три — к высокобюджетному сегменту. Четких границ между классами нет, так что деление это весьма условно. Статус объекта девелоперы определяют самостоятельно, исходя из таких критериев, как местонахождение, качество расположенной рядом инфраструктуры, уровень благоустройства территории, архитектурные и планировочные решения, инженерные системы и так далее. Что такое элитное жилье?
Премиальными и элитными считаются объекты, расположенные в центре Москвы. Площадь зависит от количества комнат: для трехкомнатных квартир это как минимум 120 м 2 , для пятикомнатных — от 350 м 2 . Высота потолков — не менее 3 м. Концепция дома от известного архитектурного бюро, огороженная придомовая территория с ландшафтным дизайном, закрытый или подземный паркинг, собственная служба охраны, наличие холла и рецепции, отделка по дизайн-проекту — все это классические атрибуты квартиры премиум-класса.
Само собой разумеется, что покупательская аудитория таких проектов ограничена лишь очень состоятельными людьми, ведь цена квадратного метра жилья премиум-класса начинается в среднем от 600 000 рублей, а в элитном сегменте — от 1 000 000 рублей. Соответственно, стоимость квартиры может достигать миллиарда и более. Поэтому рынок элитного жилья весьма специфический и живет по своим законам. Впрочем, и его не обходят стороной штормы, сотрясающие мировую экономику. Какие же тенденции демонстрирует рынок элитного жилья Москвы на данный момент?
Пандемия и режим самоизоляции в первой половине 2020 года ударили по всем отраслям экономики, и сектор высокобюджетной недвижимости не исключение: весной и в начале лета продажи резко упали. Но с III квартала рынок начал восстанавливаться, и тенденция к росту прослеживается до сих пор. Эксперты отмечают увеличение спроса на квартиры в домах премиум-класса. На этом фоне выросли и цены: элитное жилье стало дороже в среднем на 8–15% по сравнению с 2019 годом [2] . На повышение стоимости повлияло не только увеличение спроса в условиях ограниченного предложения, но и изменение курса доллара по отношению к рублю.
Запросы покупателей тоже меняются. В целом наблюдается тенденция к демократизации. Конечно, обеспеченные люди не экономят на каждом квадратном метре, но теперь они отдают предпочтение не столько роскоши, сколько функциональности и комфорту: пространство должно быть полезным. Спросом в начале 2021 года пользуются квартиры площадью 100–150 м 2 .
На заметку
На предпочтения покупателей элитного жилья повлияли «коронавирусные» ограничения. Люди стали уделять еще больше внимания комфорту и безопасности, возможности работать и отдыхать, не покидая пределов дома. Увеличился спрос на квартиры и апартаменты с кабинетом, террасой или патио, спортзалом, зимним садом. Бильярдные, винные комнаты и другие атрибуты роскоши в запросах покупателей «переместились» в общедомовую инфраструктуру. Еще сильнее возросла значимость инженерных коммуникаций и систем безопасности.
Один из последних трендов на рынке элитного жилья — рост спроса на квартиры с отделкой. Вероятно, это связано с тем, что покупатели стали больше ценить свое время: им попросту некогда заниматься ремонтом самостоятельно. Что ждет рынок жилья в 2021 году?
Очевидно, что спрос продолжит расти. Предложение тоже не отстает: девелоперы стараются учитывать ожидания потенциальных клиентов и создавать проекты под новые требования. Уже сейчас покупателям есть из чего выбрать: на рынке представлены варианты премиальных квартир и апартаментов почти на любой вкус.
Что касается стоимости элитного жилья в Москве, то в дальнейшем она будет только увеличиваться. Не в последнюю очередь это связано с переходом девелоперов на работу по эскроу-счетам. Этот банковский инструмент защищает интересы покупателей: продавец может воспользоваться деньгами только после того, как полностью выполнит свои обязательства (в данном случае — введет здание в эксплуатацию). Поэтому девелоперам приходится строить в кредит. Естественно, такие нововведения в законодательстве приводят к удорожанию жилья.
Макроэкономические причины тоже вносят свой вклад в повышение стоимости недвижимости. Рубль ослабевает по отношению к международной валюте, темпы инфляции по-прежнему не снижаются, соответственно цены растут.
Вывод из всего сказанного следует только один: тем, кто задумывается о покупке элитного жилья в Москве, лучше не откладывать этот шаг. Предложений на рынке достаточно, а цены вряд ли станут ниже, так что сейчас вполне подходящий момент, чтобы приобрести высокобюджетную недвижимость — как для себя, так и в качестве объекта инвестирования.
Нюансы покупки
Процедура покупки недвижимости по определению не может быть простой. А если речь идет об элитной квартире стоимостью в десятки и сотни миллионов, покупатель должен быть еще внимательнее и учитывать массу нюансов, которые не всегда очевидны на первый взгляд.
Процесс покупки длительный: от момента начала поисков подходящего объекта до вступления в право собственности может пройти несколько месяцев. Сначала нужно собрать информацию о представленных на рынке проектах. Естественно, этим занимается агентство по продаже недвижимости. Клиенту на данном этапе необходимо заполнить заявку с указанием своих требований к объекту.
И здесь уже скрываются первые подводные камни. Как мы заметили выше, границы между классами жилья нечеткие. Под видом элитной недвижимости могут продать квартиру бизнес-класса, и с точки зрения закона здесь не будет никаких нарушений. Расположение в центре Москвы еще не служит залогом элитарности жилья. Например, продавец может умолчать о некоторых особенностях окружения. Вряд ли покупатель будет рад, если выяснится, что по соседству с элитным домом в престижном районе столицы располагаются блочные пятиэтажки, сетевые магазины и рюмочные. Этот момент обязательно нужно проверить при выборе. На что же обратить внимание при покупке квартиры?
Много тонкостей следует учитывать при покупке жилья на вторичном рынке. Здесь нужно тщательно проверить правоустанавливающую документацию на квартиру (действительны ли договоры), личность продавца (вправе ли он совершать сделку), его представителя (если действует по доверенности), исключить права третьих лиц, которые могли бы претендовать на имущество, и многое другое. Также необходимо изучить историю объекта недвижимости.
На первичном рынке — тоже свои нюансы, особенно при покупке на стадии незавершенного строительства. Проверке подлежат правоустанавливающие документы, сведения о девелопере, условия приобретения жилья, сроки сдачи объекта и ответственность застройщика за их нарушение.
Когда подходящая квартира наконец найдена, наступает следующий, не менее ответственный этап — оформление документации. При покупке на вторичном рынке стороны заключают договор купли-продажи, в случае приобретения от застройщика — договор долевого участия. Есть и другие, менее распространенные способы оформления сделки — например, по договору переуступки.
Подбор квартиры, проверка юридической чистоты сделки, оформление документации — все это требует кропотливого труда и профессиональных знаний. Без помощи специалистов обойтись непросто. Поэтому стоит со всей ответственностью подойти к выбору агентства недвижимости.
Прежде всего, необходимо убедиться в том, что компания достаточно давно работает на рынке и пользуется хорошей репутацией. Лучше выбрать агентство, которое специализируется именно на продажах элитного жилья, — в этом случае можно рассчитывать на высокий уровень компетенции и большой выбор объектов, среди которых наверняка удастся найти подходящий. Не лишним будет почитать отзывы о компании в целом и об отдельных брокерах — они помогут составить более полное впечатление.
Также стоит поинтересоваться спектром оказываемых услуг, удостовериться в том, что компания сопровождает сделку от начала до конца и располагает соответствующим штатом специалистов. Консультации по юридическим и налоговым вопросам, содействие в оформлении документов и проведении расчетов — все это должно быть в перечне услуг агентства, это позволит вам сберечь свое время, деньги и нервы.
Наконец, нужно узнать об условиях сотрудничества. При покупке квартиры в новостройке посредник, как правило, не берет комиссии с покупателя, но проверка не будет лишней.
Покупка элитной квартиры — надежный способ вложения капитала, но это сложный и ответственный шаг. Покупателю предстоит столкнуться с множеством нюансов, зачастую непредвиденных. Помощь специалистов по недвижимости, имеющих опыт работы с премиальным сегментом, послужит залогом спокойствия и безопасности сделки.
* Материал не является публичной офертой. Информация о ценах приведена для ознакомления и актуальна на март 2021 года.
