Земельные участки Ленинградской области: что учесть при покупке?

Жизнь за городом в собственном доме становится все более и более привлекательной для коренных горожан. Очень многие готовы сменить квартиры в мегаполисе на коттеджи в поселках, но только с тем условием, что по уровню комфорта загородные дома будут соответствовать привычным требованиям. Благодаря этому коттеджное строительство развивается достаточно быстрыми темпами, и практически во всех районах Ленинградской области потенциальным покупателям на выбор предлагается несколько вариантов.

Обзор земельных участков Ленинградской области по районам

После относительного затишья на рынке недвижимости, вызванного кризисом, в 2017 году началось изменение ситуации в лучшую сторону. Покупатели снова стали проявлять интерес к приобретению загородного жилья и участков под строительство. По данным портала Poselkispb.ru, лидерами рынка Ленинградской области являются участки без подряда. В 9 новых коттеджных поселках из 11 к продаже предлагаются именно земельные участки, и только в 2 — готовые домовладения. Средняя стоимость земли за сотку составляет 156 000 рублей, а стоимость готового домовладения начинается примерно от 9 миллионов рублей [1] .

Самым большим спросом на рынке пользуются земельные участки в районах, относительно близко расположенных по отношению к городу. Первое место в рейтинге традиционно принадлежит Всеволожскому району — 28 % от всех предложений земельных участков для индивидуального жилищного строительства находятся именно здесь [2] . Такая популярность района объясняется прежде всего хорошей транспортной доступностью — максимальное расстояние от большинства участков до города не превышает 40 км. Через район проходит несколько автодорог, имеется развитая железнодорожная сеть. Немаловажным фактором высокого спроса является и живописная природа района, а также отличный уровень развития инфраструктуры расположенных здесь коттеджных поселков. На сегодняшний день здесь реализовано несколько уникальных проектов, например, таких как поселок люкс-класса «Лукоморье», а также поселки «Янтарный бор» и «Изумrood».

На втором месте — Выборгский район : 17 % от всех предложений. Хорошо развитая транспортная сеть, близость двух крупных городов, Санкт-Петербурга и Выборга, и побережье Финского залива по соседству делают его очень привлекательным для потенциальных покупателей.

Ломоносовский район — 14 %. Это один из наиболее популярных районов южного направления. Территория района славится своей природой: здесь расположены густые хвойные леса и уникальные озера. По отношению к городу район находится в хорошей транспортной доступности. В Ломоносовском районе покупателям предлагается приобрести участки (можно без подряда) в поселках разного класса комфортности, от эконом- до бизнес-уровня. Очень интересные примеры — поселок формата Eco Sport «Сочи» и поселок бизнес-класса «Хутор близ Извары».

На долю Гатчинского района приходится 10 % от всех предложений. Здесь пока отсутствует ажиотажный спрос на недвижимость, как во Всеволожском или Выборгском районах, и уровень цен более низкий. Но, с другой стороны, коттеджных поселков здесь значительно меньше ― активное строительство в этом районе началось совсем недавно.

Замыкает пятерку лидеров Приозерский район — 8 %. Его можно назвать недооцененной жемчужиной области. Он расположен в одном из самых живописных мест региона — в северо-восточной части Карельского перешейка. Северные озера и хвойные леса делают природу района уникальной, а развитая инфраструктура обеспечивает привычный уровень жизни горожанина. Единственный недостаток — некоторая удаленность от города, но в качестве дачного владения участок в Приозерском районе — идеальный вариант. Хороший пример — поселок «Озеро Отрадное», расположенный на берегу одноименного озера.

Менее всего востребованы районы, расположенные относительно далеко от Санкт-Петербурга, такие как Лодейнопольский — 1%, Бокситогорский, Подпорожский, Тихвинский, Сланцевский, на долю которых приходится менее 1 % от всех рыночных предложений [3] .

Как купить участок в коттеджном поселке под Петербургом и не прогадать?

Нетрудно догадаться, что самые дорогие участки находятся во Всеволожском районе — около 2 583 рублей за кв.м, и в Выборгском районе — 1 639 рублей за кв.м. А самые дешевые — в Бокситогорском и Тихвинском: средняя цена ― 250–320 рублей за кв.м [4] . Это вполне объяснимо — высокий спрос порождает и высокие цены. Однако престижность и востребованность района — далеко не все факторы, влияющие на цену участка. Чтобы не прогадать при покупке, необходимо учесть весьма обширный список характеристик:

• Статус участка. Наибольшим спросом, по данным АРИН (Агентства развития и исследований в недвижимости), пользуются участки со статусом ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) — около 56 %. Они же являются и самыми дорогими. Примерно 29 % приходится на участки садоводств, 5 % — на участки ДНП (дачное некоммерческое партнерство) [5] .
• Размер участка. Чем он больше, тем выше цена домовладения. Ликвидность участка также напрямую связана с его размерами — каким бы большим не был дом, построенный на небольшом участке, он всегда будет дешевле своих «собратьев», расположенных на больших земельных наделах.
• Близость к естественным или искусственным водоемам. Чем ближе озеро, пруд или река, тем выше цена участка. Если у территории есть собственный выход к водоему, то стоимость может быть выше средней по поселку примерно на 20%. Для повышения интереса к поселку и для повышения стоимости многие застройщики обустраивают искусственные пруды и даже озера и реки.
• Геодезические характеристики участка. Особенности почвы, ландшафта, глубина залегания грунтовых вод, наличие или отсутствие уклона — все это существенно влияет на цену. Вполне понятно, что участок с существенным уклоном или болотистой почвой будет стоить дешевле, чем ровный с плодородным черноземом. В последнее время очень ценятся участки с искусственно возведенным холмом, поскольку это дает возможность любоваться окрестностями и чувствовать себя в некотором роде персоной королевской крови — на холмах ранее располагались только замки владетельных особ.
• Удаленность от города. Очень важно, чтобы поселок находился на не слишком большом расстоянии от города. Особенно это касается тех поселков, дома в которых предназначены для постоянного проживания. Чем ближе к городу расположен участок, тем выше будет его цена.
• Транспортная развязка. Еще один важнейший фактор. Участок в глуши ― без возможности быстро добраться по хорошей дороге до необходимого пункта назначения ― однозначно будет намного дешевле. Ценятся те участки, доехать до которых можно за минимальный промежуток времени и не только на автомобиле, но и альтернативным транспортом — автобусом или поездом.
• Окружающая инфраструктура. Поскольку участки в коттеджных поселках обычно покупают состоятельные горожане, то и уровень ожидаемого комфорта должен быть соответствующим. Чем более развита инфраструктура, тем выше стоимость участка.
• Наличие коммуникаций. При подведенных электричестве, газе, водопроводе и канализации цена участка значительно выше, чем у участка без удобств. Но необходимо понимать, что покупка «голой» земли может обернуться позже не только переплатами на подведение необходимых коммуникаций, но еще и тратой времени, поскольку не всегда и не везде это делается вовремя.
• С подрядом или без. Участок без подряда, то есть покупка земли с возможностью строить на ней дом по собственному проекту и в собственные сроки, обходится покупателю дешевле. Участок с подрядом предполагает строительство дома застройщиком по его архитектурному плану и его силами за счет покупателя. Это обычно стоит значительно дороже, но зато экономит время и силы покупателя. В любом случае, выбирая участок с подрядом или без, необходимо хорошо взвесить все за и против.
• Юридический статус. Участок с оформленным правом собственности будет стоить дороже, чем с правом долгосрочной аренды. Кроме того, на цену влияет и наличие прочих юридических обременений — сервитут, санитарная зона и пр. Цена земли с обременением всегда ниже.
• Тип поселка и тип здания. Дешевле всего для покупателя — приобрести типовой коттедж в поселке экономкласса. Но даже в одном поселке дома, выдержанные в едином архитектурном стиле, могут значительно различаться по стоимости из-за применения разных стройматериалов. Участки же в поселках классов люкс и бизнес по определению дороже, чем их «собратья» в поселках типа комфорт и эконом. Сегодня очень популярно возведение коттеджных поселков с единой концепцией: арт, спорт, эко, этностиль, и участки в них также будут дороже, поскольку подобные поселки пользуются большим спросом и считаются более престижными.

А если нужен дом с участком в Ленинградской области…

Покупка целого домовладения вызывает необходимость оценить не только участок по указанным выше параметрам, но и сам дом. Оценку дома следует производить как минимум по двум критериям:

1. Оценка качества дома. Не нужно быть экспертом, чтобы увидеть, например, трещины в стенах и сколы наружной отделки, наклонный пол, затопленный подвал и т.д. Оценку дома удобнее всего производить весной, когда все недостатки проступают максимально ярко. На этом же этапе необходимо произвести осмотр крыши и внутренней отделки дома. Например, плохо закрывающиеся двери свидетельствуют о неправильной усадке постройки. Скопление влажности по углам может рассказать о неполадках дренажной системы или нарушениях при укладке фундамента. Еще один пункт оценки — коммуникации и система отопления. Именно от них зависит, насколько комфортным будет проживание в доме. Особого внимания заслуживают окна и то, какое тепло и звукоизоляцию они обеспечивают.
2. Проверка документации на дом. Необходимо проверить наличие кадастрового паспорта строения и участка, свидетельства о регистрации права собственности, документов о подключении к коммуникациям, акта о введении в эксплуатацию. Желательно получить выписку из домовой книги, чтобы убедиться, что в доме никто не прописан. При покупке участка и дома у застройщика также нужно убедиться в том, что они не находятся в залоге у банка.

Но еще один важный фактор, который желательно учесть до принятия решения о покупке — это выбор компании-застройщика. Успех сделки почти на 100% зависит от ее надежности и опыта работы. Лучше всего сотрудничать с компанией, имеющей в портфолио множество успешно реализованных проектов, качество которых подтверждено сертификатами, дипломами и наградами, а также отзывами довольных покупателей.