Квартиры во Франции: популярные направления, особенности оформления и стоимость
Покупка квартиры во Франции – это возможность исполнить мечту о чудесном отдыхе или даже жизни в одной из самых прекрасных стран мира. В этой статье мы расскажем о популярных направлениях и о том, как купить квартиру во Франции.
С давних времен отдых во Франции считался среди россиян престижным. Императоры и аристократы, писатели и художники стремились на Лазурный Берег, чтобы восстановить силы или поправить здоровье. Сегодня Франция по-прежнему притягивает россиян, манит и очаровывает. Стать обладателем недвижимости в этой прекрасной стране можете и вы. Но для начала нужно выбрать подходящий регион.
В поисках «вашей» Франции
Франция – очень разная, именно поэтому так важно найти «свою». Она может быть жаркой или теплой, радовать вас морским бризом или ритмом большого города, дубовыми рощами или пальмами. Разные регионы очень сильно отличаются друг от друга: вы никогда не перепутаете Эльзас и Лазурный Берег, Нормандию и Лангедок-Руссильон. Причем разница не только в климате и ландшафте, но и в архитектуре, традициях и даже кухне. Франция – это смесь культур и в каждом регионе есть свои особенности.
Лазурный Берег
Пожалуй, самый известный район Франции и, к тому же, одно из самых выгодных мест для покупки недвижимости. Ницца, Канны, Сен-Тропе – названия говорят сами за себя. Это места роскоши, фешенебельных гостиниц и вилл, живописной природы и прекрасного климата. Впрочем, едут сюда не только «за морем», но и ради светских тусовок и развлечений. Здесь развитая инфраструктура для отдыха, много ресторанов, хороших пляжей и полей для гольфа. Стоимость квартир начинается от 265 тысяч евро, а цена за виллы достигает порой двух миллионов.
Альпы и Женевское озеро
Прованс-Альпы-Лазурный Берег – это отдельный регион на юго-востоке Франции. Но если на Лазурный Берег ездят, чтобы повеселиться, то Альпы притягивают со всего мира поклонников горнолыжных видов спорта. Для многих российских любителей лыж и сноуборда Альпы стали практически «вторым домом», поэтому не удивительно, что недвижимость здесь пользуется такой популярностью. Купить квартиру в Шамони, Куршевеле или Межеве – это значит не только приобрести собственное шикарное место для отдыха, но и выгодно вложить деньги, поскольку спрос на аренду начинается задолго до начала сезона. Приобретают здесь как апартаменты, так и шале.
Еще одно место – Женевское озеро – притягивает туристов и покупателей недвижимости потрясающей красотой и чистейшим воздухом. В озере вода прохладная, но в июле и августе можно купаться. Кроме того, здесь располагается много известных медицинских и лечебных учреждений. Цена квартиры на берегу Женевского озера – от 155 тысяч евро, а вот замок в Альпах может стоить и два миллиона евро.
Лангедок-Руссильон
Южный район Франции, славящийся большим количеством солнечных дней, морской курорт, который может похвастаться колоритом и вековыми традициями. Здесь же расположена самая большая территория виноградников, поэтому в Лангедок-Руссильоне производят одни из лучших вин в стране.
Средняя цена на недвижимость ниже, чем на Лазурном Берегу. Здесь много старинных домов, которые можно купить по цене от 380 тысяч евро, а также апартаментов в жилых комплексах по стоимости от 190 тысяч евро.
Эльзас
Расположен на северо-востоке Франции, на границе с Германией и Швейцарией, поэтому здесь очень сильно влияние немецкой культуры. Это один из самых маленьких регионов Франции. В Эльзасе хорошо приобретать добротные частные дома с прекрасными видами на виноградники и живописные холмы. В столице Эльзаса – Страсбурге – пользуются популярностью простые квартиры для студентов, поскольку здесь много учебных заведений. Цена на них начинается от 118 тысяч евро.
Аквитания и Юг-Пиренеи
Аквитания (регион, расположенный на юго-западе Франции с административным центром в Бордо) и Юг-Пиренеи (самый южный регион Франции со столицей в Тулузе) – также привлекательные места для вложения средств в недвижимость. Жить или отдыхать в этих районах престижно, более того – здесь расположены одни из лучших мест для проживания. Богатейшая история Биаррица, вино Бордо, архитектура Аркашона, сосновые леса Кап-Ферре – здесь нетрудно выбрать место по душе! Стоимость недвижимости – от 250 тысяч евро.
Париж
Говоря о приобретении недвижимости во Франции, невозможно не упомянуть о столице – Париже, покупка квартиры в котором по-прежнему считается инвестиционно привлекательной. Хотя бы потому, что парижский рынок аренды – второй по ликвидности после Лондона. В среднем за пять лет цены на апартаменты вырастают здесь на 35-40%, но лучше для покупки выбирать районы Парижа, где проживают студенты. Например, в Латинском квартале, где находится Сорбонна, квартира 50 кв. м. стоит около 500 тысяч евро.
Ну и, конечно же, Париж – идеальное место для культурного отдыха и шопинга, город романтики и любовных признаний, город, который кружит голову и в котором исполняются мечты!
Нормандия и Бретань
В северной Франции проще всего найти доступные цены на недвижимость. Нормандия считается «недорогой», поскольку это преимущественно промышленный регион, где живут простые труженики. Бретань также удалена от туристических мест и погода здесь совсем не курортная, следовательно, и цены на недвижимость более чем привлекательные.
В Верхней Нормандии цены на дома начинаются от 20-30 тысяч евро, квартира в Бретани – от 15 тысяч евро.
От малогабаритных студий до квартир-дворцов
Рынок предложений Франции велик и разнообразен, именно в этой стране вы можете подобрать себе жилье, которое будет наилучшим образом соответствовать вашим потребностям и возможностям. Так, например, в Париже на продажу выставлены квартиры площадью даже меньше 10 кв. м. Иногда их можно приобрести отдельно, иногда они идут в подарок при покупке просторных апартаментов. Это так называемая «служебная комната» – chambre de service – небольшое помещение с одним окном. Его можно преобразовать в прекрасную студию и сдавать в аренду по цене от 400-500 евро в месяц.
Другой вариант – апартаменты. Это полноценные квартиры с кухней и двумя-тремя комнатами. Нередко в них две ванные. Это и квартиры в новостройках, и в уже готовых домах – как в Париже, так и в других регионах, о которых мы писали выше.
Отдельного внимания заслуживают и своего рода «квартиры-дворцы» – шикарное жилье в том же Париже, поражающее своим роскошным внутренним убранством. Как правило, такие квартиры расположены в самом центре столицы или крупных курортных городах, имеют большие площади и высокие потолки. Именно в таких квартирах сохраняется атмосфера прошлых эпох, и они больше напоминают потрясающие дворцы, чем обычные апартаменты.
Впрочем, во Франции можно также найти вековые замки, старинные дома, шикарные виллы, шале в Альпах – и все это на фоне великолепных пейзажей и ландшафтов.
Как купить квартиру во Франции: порядок оформления недвижимости в собственность
После того, как вы определились с выбором недвижимости во Франции, начинается процесс оформления собственности. Он состоит из нескольких шагов.
1-й шаг: заключение предварительного соглашения (первоначальный контракт)
Это соглашение на французском языке называется «Compromis de Vente» и является юридическим подтверждением того, что недвижимость закрепляется за вами и не может больше позиционироваться как выставленная на продажу. Это обязательная часть сделки купли-продажи жилья. В соглашении также прописываются все условия, вносятся данные о покупателе, продавце, объекте недвижимости, его стоимость, способ и сроки оплаты. Кроме того, указывается дата продажи и ставятся подписи обеих сторон. Любые устные договоренности также нужно прописать в соглашении, чтобы избежать споров в дальнейшем. Если вы берете кредит, то необходимо указать ипотеку в качестве отлагательного условия (это означает, что если кредит вам не одобрят, вы сможете отказаться от сделки без потери задатка).
Как правило, большинство сделок с недвижимостью во Франции осуществляется через нотариуса, но в некоторых случаях посредником может выступать французское агентство недвижимости. Тогда между продавцом и покупателем заключается соглашение Sous-Seing Prive.
2-й шаг: перечисление задатка
Подписав соглашение, вы тем самым обязуетесь в течение 7 дней перечислить на специальный счет нотариуса 10% от стоимости недвижимости. Важно знать, что все расчеты во Франции производятся только по безналичному расчету. Вы можете перевести деньги со своего счета в России или с любого другого счета (в том числе в евро), владельцем которого вы являетесь. Невозможна только оплата со счета организации или со счетов третьих лиц. Деньги на счете нотариуса хранятся до окончательных расчетов по сделке.
Как только деньги поступили на счет, нотариус направляет покупателю уведомление об этом. С этого момента начинается так называемый 7-дневный «охлаждающий» период, когда покупатель еще может отказаться от сделки без каких-либо штрафов и санкций. После окончания этих семи дней отказаться от сделки можно, либо потеряв 10%-й задаток, либо если не было выполнено одно из условий договора. Например, вы не смогли получить ипотечный кредит (это должно быть подтверждено отказом из банка) или в объекте были обнаружены серьезные дефекты. Если от сделки отказывается продавец, то задаток возвращается вам в двойном размере в качестве компенсации.
3-й шаг: проверка объекта нотариусом
Нотариус во Франции несет полную ответственность за всю сделку и расчеты. Именно поэтому на нем лежит обязанность проверки объекта – в том числе его юридической чистоты. Он должен выяснить:
- Нет ли задолженностей за объектом или ограничений прав собственности (servitudes);
- Нет ли скрытых дефектов (определяется уровень свинца, наличие термитов или канцерогенных веществ в конструкциях и т.д.);
- Перспективы развития данного района (например, строительство автострад вблизи объекта) и другая дополнительная информация.
Как мы уже отмечали, если были обнаружены серьезные дефекты, то это может стать причиной пересмотра цены или аннулирования сделки.
4-й шаг: финансирование сделки
Пока объект проверяется нотариусом (это занимает от 20 до 90 дней), покупатель должен решить вопрос об окончательном переводе средств. Либо он подает документы на кредит, либо перечисляет остаток на счет нотариуса. Стоит учесть, что ему придется заплатить дополнительно 7-8% от стоимости недвижимости – это оплата услуг нотариуса и различные пошлины. Если объекту меньше трех лет, то сумма снизится на 4-5%. В нотариальный сбор входят:
- 80% – госпошлины за регистрацию объекта;
- 10% – оформление кадастровых и градостроительных документов;
- 10% – комиссионное вознаграждение нотариуса. Если нотариуса два, то на общую сумму сбора это не влияет, вознаграждение просто делится между ними.
В эту же сумму может входить и частичное погашение земельного налога, если он был оплачен предыдущим владельцем за текущий год.
Основанием для перевода оставшейся суммы служит уведомление, которое направляет нотариус за несколько дней до подписания акта купли-продажи. В нем указывается сумма для перевода и реквизиты.
5-й шаг: подписание акта приема-передачи
Когда нотариус провел полную проверку объекта недвижимости, а покупатель перевел всю необходимую сумму, производится подписание итогового документа – Акта купли-продажи (Acte de Vente). Для этого нотариус приглашает покупателя во Францию. На подписании Акта также должен присутствовать переводчик.
После подписания нотариус производит все оставшиеся взаиморасчеты (переводит деньги продавцу, оплачивает взносы и налоги, комиссии агентства и т.д.).
6-й шаг: регистрация собственности
В течение нескольких дней после подписания Акта нотариус оформляет право собственности нового владельца в регистрационном бюро. С момента вступления в право владения покупатель обязан застраховать недвижимость и заключить необходимые договора с коммунальными службами (электричество, газ, вода). Страховка составляет 0,02-1% от стоимости недвижимости.
Итого общие расходы на оформление покупки составят:
- 7-8% – нотариальный сбор (может быть сокращен на 4-5%);
- 400-600 евро – оплата работы официального переводчика;
- 0,02-1% – страховка.
В дальнейшем владельцу придется ежегодно платить различные налоги и погашать эксплуатационные расходы.
Особенности владения
Владельцу недвижимости во Франции необходимо предусмотреть необходимость погашения следующих расходов:
- Налог на владение недвижимом имуществом Taxe foncière. Его размер зависит от площади имущества и его местоположения. Так, например, в престижных кварталах этот налог выше.
- Налог на проживание Taxe d'habitation ежегодно взимается с владельца недвижимости во Франции или арендатора, проживающего в жилом помещении с 1 января налогового года. Зависит от дохода и состава семьи. Если вы проживаете не круглый год, а только летом, например, то налог равен налогу на недвижимость.
- Налог на богатство или налог на роскошь (Impôt sur les Grandes Fortunes) ISF – это ежегодный налог, который взимается только в том случае, если чистая стоимость имущества во Франции на 1 января равна или превышает 1 300 000 €.
- Налог на доход от аренды зависит от самого дохода. Если он больше 15 тысяч евро в год, то из дохода вычитаются реальные расходы (ремонт, обслуживание), а оставшаяся сумма облагается 20% налогом. При доходе до 15 тысяч евро, налог составляет 30%.
- Коммунальные платежи – это общая часть (оплата лифта, консьержа – 100 евро в месяц) и индивидуальная (электричество, газ, отопление – максимум 200 евро в месяц). Нужно быть готовым к тому, что сумма может быть увеличена на 5-10%, поскольку владельцы несут солидарную ответственность за оплату услуг. Если кто-то не платит, сумма распределяется между остальными жильцами.
- Оформление визы. Зависит от ваших целей. Если вы будете приезжать во Францию только на отдых, то можно оформить краткосрочную шенгенскую визу. Если вы хотите проводить во Франции более полугода, но не собираетесь там работать, то можно оформить долгосрочную визу («виза гостя без права на работу») и запросить временный вид на жительство. Ну и третий вариант – переехать жить во Францию и работать там. Оплата налогов будет зависеть от того, являетесь ли вы налоговым резидентом. Если да, то придется оплачивать все налоги с доходов как на территории Франции, так и других стран. Если нет, то производится оплата только определенных налогов и только из источников во Франции. Если вы не работаете во Франции и не извлекаете доход от сделок с недвижимостью, вы не платите налог в соответствии с Конвенцией об избежании двойного налогообложения, заключенной между Россией и Францией 26 ноября 1996 года.
