Квартиры и апартаменты в Италии: актуальные предложения, нюансы покупки и цены

Италия известна во всем мире как страна тепла, солнца, веселых приветливых людей, хорошей кухни. Побывав здесь однажды на отдыхе или по делам, многие хотят вернуться уже в качестве владельцев недвижимости. Одна из самых экономически стабильных и экологически чистых стран Европы охотно предоставляет иностранцам такую возможность.

Еще несколько лет назад о покупке жилья в Италии задумывались лишь избранные. Однако мировой экономический кризис заставил инвесторов активизироваться.

Стоит ли купить квартиру в Италии? Мнение экспертов

В конце 2014–начале 2015 гг. около 80% сделок по покупке итальянской недвижимости были совершены иностранными гражданами. 53% случаев касались жилого фонда. В последние годы значительно увеличился прирост инвесторов из Китая, Англии, Германии, России, Америки. Они на 50% вытеснили с рынка местных жителей, пользуясь редчайшей возможностью кредитования итальянскими банками нерезидентов страны при покупке жилой недвижимости.

Стоит отметить, что, по данным Статистического агентства Италии ISTAT, цены на вторичную жилую недвижимость в этой стране с 2010 по 2014 гг. упали на 10,4%, тогда как на новое жилье возросли на 0,8%. Агентство Grand Milano Studio подтверждает тенденцию: стоимость недвижимости в Италии с 2008 по 2015 гг. снизилась примерно на 15%. С учетом того, что цикл роста и падения цен в этом сегменте рынка обычно составляет 7-10 лет, в ближайшее время прогнозируется увеличение стоимости.

Рынок недвижимости Италии разнообразен. Кроме загородных вилл, апартаментов, городских квартир и коммерческой недвижимости, здесь можно приобрести, например, винодельческую усадьбу или многокомнатный дом-трулло с конической крышей. Существует государственная программа по продаже культурно-исторических объектов – замков и крепостей. Это говорит о высокой цивилизованности рынка. При этом цены на жилье здесь ниже, чем в Германии, Швейцарии или Франции.

Перспективные для покупки квартиры направления, или Русская Италия

До 2015 г. 40% иностранных покупателей недвижимости в Италии составляли граждане Германии, россияне были на третьем месте. В 2015 г. лидируют покупатели из США, активность россиян в связи с внешнеполитическими проблемами снизилась. Однако понятие «Русской Италии» существующее с XIX века и успевшее пережить не один мировой кризис, вряд ли внезапно исчезнет.

• Рим. Россияне охотно приобретают жилье в Риме и окрестностях, в основном для себя. Квадратный метр жилой недвижимости в итальянской столице стоит 4,5-13 тысяч евро. Поскольку Рим – огромный город с высокой концентрацией исторических памятников, стоимость жилья будет существенно зависеть от района. В зданиях с историей квартиры даже в плохом состоянии будут стоить более 1 млн евро. Самые высокие цены – на площади Испании. Вариантов жилья очень много: от мансард в центре до вилл в окрестностях, но для того, чтобы купить жилье именно в Риме, нужно по-настоящему увлечься этим городом. В Италии есть масса мест, где условия жизни считаются более комфортными, спрос на аренду жилья выше, а цена его ниже.
• Милан. Здесь покупают жилье более 10% иностранных инвесторов. Милан – столица Ломбардии, самого развитого итальянского региона. Отсюда, из самого сердца Европы, удобно ездить во Францию, Германию, Швейцарию, Австрию, Хорватию. До Флоренции поезд едет 1 ч. 20 мин., до Венеции, Рима или Монте Карло можно добраться за 3 часа. В Милане каждый месяц проходят крупные международные выставки, и в это время цены на гостиницы повышаются в 2-4 раза. Каждый пятый объект жилой недвижимости приобретается для сдачи в аренду. Если вы хотите инвестировать в жилье в крупном промышленном, культурном и туристическом центре, Милан – правильный выбор. Цены на жилье здесь сопоставимы с римскими, в районе «золотого квадрата», который также называют «квадратом моды», стоимость кв. м может доходить до 20 тыс. евро.
• Район озера Комо. Считается самым аристократическим местом в Италии. Горная местность и знаменитое озеро привлекают богатых людей и представителей богемы, желающих жить в стильных виллах с историей. Предложений квартир немного. Особенность этого района – отсутствие сетевых ресторанов и супермаркетов. Здесь все индивидуально и имеет собственный стиль. Самые известные города – Комо, Черноббио, Лалио, славящиеся своими роскошными садами. Близость Комо к Милану – фактор дополнительного интереса со стороны желающих купить здесь недвижимость.
• Район озера Гарда. Также дорогое, но более оживленное место, где расположены парки развлечений и туристические достопримечательности. Побережье этого самого крупного в Италии озера – известная курортная зона. Здесь можно приобрести историческую виллу или небольшой таунхаус, но в любом случае цены будут высокими. Покупка недвижимость в этом месте считается большой удачей, поскольку спрос превышает предложение. Дом с видом на озеро в среднем стоит на 25% дороже, чем аналог с нехарактерным окружением. Своеобразным полуостровом «врезается» в озеро город Сирмионе, гуляя по набережной которого, вы сможете любоваться озером и по правую, и по левую руку. В самом городе есть термальные источники. Городок Паденге дель Гарда – место, где помимо природных красот можно насладиться проживанием в жилом комплексе класса люкс, с бассейном, полем для гольфа и прогулочными дорожками. Всеми системами в своих апартаментах вы сможете управлять с мобильного телефона. Это роскошь, которую хочется себе позволить.
• Район озера Маджоре. Близость Швейцарии накладывает свой отпечаток: это респектабельное и спокойное место. Здесь расположены виллы многих аристократических фамилий со всей Европы. Значительная часть инвесторов приобретает жилье в этом районе, чтобы достойно встретить старость. Этому способствует мягкий климат: рядом Альпы, защищающие озеро от ветров. Поблизости есть морские и горнолыжные курорты, термальные источники.
  Город Стреза уже несколько веков является излюбленным местом отдыха европейской аристократии. В Стрезе и на островах архипелага Борромео можно увидеть великолепные старинные дворцы, монастыри и сады.
• Лигурия. Если вам нужна квартира в Италии на море, прежде всего, стоит обратить внимание на Итальянскую Ривьеру – часть Лигурии от старинного города Генуя до Лазурного Берега Франции. Эта курортная зона с мягким климатом привлекала русскую аристократию еще в XIX веке. Самые известные города – Сан-Ремо и Портофино. Хотя Лигурия считается элитным и дорогим итальянским регионом, здесь можно найти не только виллу или таунхаус, но и комфортную небольшую квартиру, хотя это и потребует больше времени. Обратите внимание на небольшие города с песчаными пляжами, отмеченными «голубыми флагами» – такие, как Бордигера, Оспедалетти, Диана Марина, Андора, Алассио, Альбисола, Вараце, Санта Маргерита Лигуре. Здесь удачно сочетаются чистота воды, живописные виды и высокий уровень сервиса.
• Венетто. Юго-Восток Италии. Место, где расположены такие прославленные города, как Венеция, Падуя, Верона. Венеция – третий по средней стоимости жилья город Италии. Стоит понимать его специфику: относительно недорогое жилье будет находиться в полуаварийном состоянии. Но вложив деньги в надежную недвижимость в Венеции, вы сможете гордиться своим приобретением, которое с годами будет только расти в цене. Венетто также известен своими горнолыжными и морскими курортами, где можно найти менее дорогие варианты недвижимости.
  Основные города побережья – Лидо ди Езоло, Линьяно Саббиадоро, Каорле. Здесь популярны прогулки на яхтах до соседних Хорватии и Словении. В Лидо ди Езоло есть морской парк-заповедник.
• Тоскана. Здесь понравится тем, кто хочет слиться с настоящей Италией: сами итальянцы предпочитают приобретать жилье именно в Тоскане. Особенно престижным считается небольшой город Виаредджо, где можно купить как небольшую однокомнатную квартиру, так и старинную виллу с пятью спальнями. Наиболее популярны трехкомнатные квартиры с балконом или террасой, их можно приобрести за 250 000-350 000 евро.
  Итальянским аналогом знаменитой Рублевки стал городок Форте дей Марми, где русскую речь можно услышать не реже, чем на Лазурном Берегу. В этом элитном городке имеет виллу почти каждый уважающий себя русский миллионер.
• Лацио. Старейший исторический регион, место зарождения римской цивилизации, что подтверждается большим количеством древних памятников архитектуры. Одна из самых экономически развитых областей страны. Иностранцев в этом регионе привлекают квартиры, дома и виллы на побережье Тирренского моря, а также апартаменты в новых жилых комплексах. Ключевые города – Рим, Чинтавеккья, Фраскати, Веллетри и Тиволи.

Стоимость квартир в Италии

Италия на мировом рынке недвижимости известна выдающимся разбросом цен на жилье. Самые бюджетные квартиры продаются по цене 22 000 евро, а самые дорогие виллы могут стоить несколько миллиардов.

Логика ценообразования следующая:

• По регионам. Наиболее низкие цены в южных регионах – например, на Сицилии. Это обусловлено слабым развитием производства. Квадратный метр жилья здесь стоит в среднем 2 000-2 500 евро. Самая невысокая стоимость жилья в Калабрии – в среднем 1 100 евро за кв. м. Чем дальше на север, тем дороже жилье: Северная Италия более развита и востребована. В столичном регионе Лацио жилую недвижимость предлагают в среднем за 3 000 евро за кв. м, а в северных районах – Лигурии, Тоскане, Венето, Ломбардии – цена за кв. м легко может доходить и до 10-15 тыс. евро.
• По типу жилья. Наиболее доступны квартиры на вторичном рынке, расположенные вдалеке от исторических районов и курортных зон. Дороже квартиры в новостройках. Самое дорогое жилье – это элитные виллы у моря и крупных озер, исторические особняки, квартиры в туристических районах.

Что учесть при покупке?

При подписании договора о покупке недвижимости покупатель должен внести задаток в размере 10-15% от стоимости жилья, который не возвращается, если сделка не совершится по его вине. Завершающий этап – подписание нотариального акта. Чтобы русскоязычный покупатель точно понимал, что он подписывает, ему потребуется не просто переводчик, а специалист по недвижимости с отличным знанием языка. Во время подписания оплачиваются услуги нотариуса, налоги и сборы и оставшаяся часть стоимости жилья продавцу. Если все сделать грамотно, процесс покупки жилья иностранцем займет около 2 недель.

Налоги и сборы:

• Продавец – частное лицо. Если вы впервые покупаете дом в Италии, требуется оплатить регистрационный сбор в размере 2% от кадастровой стоимости, ипотечный сбор – 50 евро, кадастровый сбор – 50 евро. Покупка второго дома потребует следующих выплат: регистрационный сбор – 9% от кадастровой стоимости, ипотечный и кадастровый сборы – по 50 евро каждый.
• Продавец – юридическое лицо. Первый дом: НДС 4% от рыночной стоимости, регистрационный, ипотечный и кадастровый сборы – по 200 евро каждый. Второй дом: НДС 10% (22% для недвижимости класса люкс) от рыночной стоимости недвижимости.