Коттеджные поселки Ленинградской области: обзор загородной недвижимости Санкт-Петербурга

Санкт-Петербург — удивительный город с неповторимой аурой, уникальным архитектурным обликом… и всеми прелестями многомиллионного мегаполиса. Не удивительно, что многие его жители, имея городскую квартиру, мечтают обзавестись загородным домом в коттеджном поселке в качестве дополнительного или даже основного жилья. В нашей статье мы расскажем, где и почему стоит приобретать подобную недвижимость.

Что представляет собой коттеджный поселок Санкт-Петербурга

Для начала разберемся, что же такое вообще коттеджный поселок и чем он отличается от деревни или садоводческого товарищества. Российское законодательство до сих пор никак не регламентировало это понятие. Тем не менее существует достаточно распространенное определение коттеджного поселка как пригородного или загородного жилого комплекса, построенного в соответствии с генеральным планом и состоящего из земельных участков с расположенными на них домами, пригодного для круглогодичного проживания. Обязательные условия: поселок должен быть подключен ко всем коммуникациям, а собственник домовладения должен иметь возможность получить прописку и постоянный адрес.

Полноценный коттеджный поселок имеет целый ряд признаков, коренным образом отличающих его от всех прочих типов жилой загородной застройки. Признаки эти общие для всех регионов, включая Ленинградскую область и пригороды Санкт-Петербурга.

1. Единый архитектурный стиль. Строительство домов в коттеджном поселке компания-застройщик проводит по собственным проектам, предлагая их на выбор будущим покупателям. В некоторых поселках иногда документально закрепляется обязанность будущего собственника участка возводить все дополнительные постройки ― например бани, гаражи и заборы ― только в определенном стиле, гармонирующем с общей концепцией всего поселка. Те проекты, где реализуются только земельные участки, а покупатель волен строить на них все, что ему заблагорассудится, называть коттеджными поселками не совсем корректно. Неизвестно, что и когда построят потенциальные жители поселка и насколько их домостроения будут соответствовать понятию «коттедж».
2. Единый проект межевания и проектирования поселка. Как уже говорилось, коттеджный поселок имеет генеральный план застройки, так что все строительство в нем ведется только в соответствии с этим планом.
3. В поселке должны строиться только индивидуальные дома на одну семью — коттеджи. Если на территории имеются сблокированные дома — дуплексы, таунхаусы, квадроксы или многоквартирные дома до 3-х этажей включительно, то речь идет уже не о коттеджном поселке, а о поселке мультиформатной малоэтажной застройки.
4. Собственник всего земельного участка — одна компания. Именно она централизованно осуществляет и строительство домов, и их продажу.
5. Земля под застройку обязательно должна иметь статус ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), ДНП (дачное некоммерческое партнерство) или МЖС (малоэтажное жилищное строительство). То есть на ней по закону должно быть разрешено строительство жилых домов. К сожалению, встречаются ситуации, когда недобросовестные застройщики выводят на рынок поселки, построенные на землях, имеющих статус «для сельскохозяйственного использования», обещая в самом скором времени поменять их назначение. Серьезные крупные компании никогда не допускают подобных вещей, все их проекты предлагаются покупателям только полностью подготовленными и юридически чистыми.
6. Наличие в проекте планировки и межевания автономной социальной инфраструктуры. Поскольку обычно коттеджные поселки удалены от городов, то в них в обязательном порядке должны быть предусмотрены и построены автостоянки, магазины, зоны отдыха, детские и спортивные площадки, аптеки. В идеальном варианте в поселке даже может быть своя поликлиника, школа, фитнес-клуб и т.д. Поскольку большинство потенциальных покупателей хотят жить ближе к природе, то в поселке должны иметься и природные объекты: парк, лес или озеро.
7. Все необходимые коммуникации проводит компания-собственник при наличии разрешительных документов. Как правило, потенциальному покупателю не приходится самостоятельно решать вопросы, связанные с газом, водой, электричеством.
8. Наличие круглосуточной охраны. Обычно в «правильных» коттеджных поселках территория полностью огорожена, а проход и проезд осуществляется через КПП по специальным пропускам.

Кроме того, коттеджный поселок должен иметь свою управляющую компанию. Именно она несет ответственность за обслуживание коммуникаций, уборку территории, работу охраны и решение других вопросов, касающихся общей инфраструктуры поселка.

Как выбрать участок или дом в коттеджном поселке

Конечно, каждый человек выбирает себе жилье, исходя из собственных предпочтений и представлений об идеальном доме. Но все же есть несколько параметров, которые нужно учесть, выбирая загородное жилье.

Транспортная доступность. Большинство коттеджных поселков расположено на достаточном расстоянии от города, так что вопрос транспортной доступности стоит весьма остро. В крупных мегаполисах, к которым относится и Санкт-Петербург, на то чтобы выехать из города или въехать в него, из-за пробок иногда требуется несколько часов. Особенно сильно это ощущается в выходные дни, ведь большинство горожан стремится хоть на пару дней покинуть мегаполис. В том случае, когда загородный коттедж выбран местом для постоянного проживания, следует быть готовым к тому, что на дорогу на работу и обратно придется затрачивать ежедневно немалое количество времени. Поэтому при выборе загородного жилья обязательно нужно учесть все нюансы: удаленность, время езды в автомобиле и в общественном транспорте, наличие и длительность пробок в этом направлении, а также возможность выбора альтернативного транспорта — автобусов, электричек и т.д. — и количество его приемлемых вариантов.

Наличие коммуникаций. Желательно приобретать дома, уже полностью готовые к эксплуатации. Если же собственник предлагает приобрести коттедж или участок без коммуникаций, обещая подвести их позже, от покупки лучше отказаться — велик шанс, что их прокладка затянется.

Экологическая благополучность. Поскольку желание жить на природе — один из главных аргументов при выборе коттеджного поселка, то и экологическая ситуация при выборе обычно выходит на первый план. Увы, не все поселки могут похвастаться благоприятными условиями, и не все продавцы стремятся поставить покупателя в известность о том, что рядом с его будущим постоянным местом жительства расположен, например, мусороперерабатывающий завод или вредное промышленное производство. Чтобы сделать разумный выбор, желательно перед покупкой внимательно изучить карту всех экологически опасных объектов района.

Степень застройки и заселения. При выборе одним из основных критериев этой группы могут считаться построенные и сданные в эксплуатацию инженерные коммуникации и сети, а также количество домов, в которых уже есть жильцы, наличие объектов инфраструктуры. Очень полезным может оказаться общение с жителями поселка. К тому же важно проверить наличие у застройщика технических условий на подключение к сетям и разрешительных документов на строительство.

Расходы на содержание. Покупатель должен изначально представлять, во что ему обойдется содержание коттеджа. Эти расходы должны быть обоснованными и умеренными. Иногда управляющие компании стремятся увеличить свою прибыль за счет завышения платежей, так что желательно уточнить, что и в какую сумму может обойтись.

Виды подобной недвижимости. При выборе нужно сразу определить, коттедж какого класса покупатель хочет и может себе позволить. Все поселки делятся на несколько категорий, а от категории напрямую зависит качество обустройства территории общего пользования, ландшафтного дизайна, качество услуг, количество объектов инфраструктуры и т.д.:

• коттеджный поселок класса люкс (стоимость домовладения ― более 75 миллионов рублей, участка — от 300 000 рублей за сотку);
• поселок бизнес-класса (стоимость домовладения ― от 25–30 миллионов рублей и выше, стоимость участка — от 95 000 рублей за сотку) [1] ;
• поселок комфорткласса (стоимость домовладения ― от 15 миллионов рублей и выше, стоимость участка — от 80 000 рублей за сотку) [2] ;
• поселок среднего класса (от 5 до 10 миллионов рублей за дом, стоимость участка — от 30 000 рублей за сотку);
• коттеджный поселок экономкласса (до 5 миллионов рублей за домовладение, стоимость участка — от 10 000–15 000 рублей за сотку) [3] .

Обычно поселки классов люкс, бизнес и комфорт строятся на землях ИЖС, а среднего и экономкласса могут быть возведены на землях категории МЖС или ДНП. Элитное жилье означает не только больший уровень комфорта, свободного пространства и тишину, но и гарантирует определенный уровень соседей, поскольку высокая цена домовладения является своеобразным социокультурным фильтром.

Плюсы и минусы

Наличие собственного благоустроенного дома — это уже огромное преимущество. Но главный и основной плюс дома в коттеджном поселке по сравнению с городской квартирой — это свежий воздух, простор и возможность наслаждаться природой, буквально не покидая собственного участка. В случае если у поселка имеется развитая инфраструктура, к прелестям загородной жизни добавляются все удобства жизни городской, и коттеджный поселок становится практически идеальным вариантом.

Что касается частного дома в деревне, то он не может конкурировать с поселком, даже если в нем имеются все коммуникации. Современная деревня пока далека от идеала: улицы осенью и весной иной раз превращаются в непроходимые болота, а зимой полностью переметаются снегом, чего в коттеджном поселке быть просто не может. Отличается деревня и не слишком ровной социальной средой, что для многих горожан неприемлемо. Притом не стоит забывать и о наличии криминогенных факторов: большинство краж опять-таки происходит в деревенской среде.

Из недостатков проживания в коттеджном поселке можно отметить только условные. Например, транспортные проблемы — не всегда из удаленных мест можно быстро и просто добраться до города. Сложности может создать и недостаточно сформированная инфраструктура в ряде загородных поселков. Школы, больницы, крупные торговые центры здесь могут отсутствовать, так что придется ездить в ближайший районный центр. Однако стоит делать выбор с умом, тогда ни удаленность, ни инфраструктура не станут проблемой. Препятствием может оказаться только цена: загородный коттедж — удовольствие недешевое, затраты на его покупку и последующее содержание могут быть весьма значительными.

Загородная недвижимость Ленинградской области: топ-3 элитных направления

Рост малоэтажного жилищного строительства в ближайших регионах Ленинградской области ― вещь легко объяснимая. Жители Санкт-Петербурга все чаще стремятся переехать на постоянное жительство за пределы города, при этом продолжая работать в мегаполисе. В свою очередь, коттеджные поселки, построенные в последние годы по новым проектам, располагают всем, что нужно для комфортной жизни истинного горожанина: продуманной инфраструктурой, отличными подъездными путями, качественными коммуникациями.

На сегодня среди покупателей наиболее популярны три направления застройки: Всеволожский, Ломоносовский и Приозерский районы. Рассмотрим каждое из них более подробно на примере нескольких коттеджных поселков.

Всеволожский район. Один из самых востребованных среди тех, кто хочет сменить городской образ жизни на загородный. Это объясняется тем, что коттеджные поселки, находящиеся на территории района, имеют отличный уровень развития инфраструктуры и при этом расположены относительно недалеко от города — не далее 40 км, что при хорошо развитой транспортной сети позволяет легко решать «дорожную» проблему. Кроме того, Всеволожский район славится живописной природой — именно в нем и находится большая часть лесной зоны Санкт-Петербурга.

• «Лукоморье» — коттеджный поселок класса люкс, расположен всего в 10 км от города по Колтушскому шоссе. Рядом Коркинское озеро, дубовая роща и населенные пункты Колтуши и Воейково. Все участки имеют статус ИЖС, клиентам предлагаются особняки под ключ или чистовую отделку. Площадь участков ― 15–30 соток, особняков — 318–833 м ² . Стоимость домовладения ― в среднем от 29 000 000 до 170 000 000 рублей. Поселок имеет все коммуникации, телефон, интернет, кабельное ТВ, асфальтированные дороги. Территория круглосуточно охраняется, есть ограждение, уличное освещение, детская и спортивная площадки. Поселок почти полностью заселен, осталось только несколько особняков. В 2012 году «Лукоморье» получил награду как «Лучший реализованный девелоперский проект на российском рынке недвижимости».
• «Янтарный бор». Находится недалеко от «Лукоморья», рядом с Коркинским озером. Статус участков — ИЖС, возможен строительный подряд и самостоятельная застройка. Концепция поселка предполагает деревянные или каменные здания с отделкой под кирпич, дерево или штукатурку высотой не более 3 этажей. Площадь участков — от 10 до 40 соток, цена за сотку ― от 300 000 рублей. В поселке есть магистральный газопровод, электричество, водопровод, асфальтированные дороги. Территория ограждена, освещается итальянскими коваными фонарями. Есть зона отдыха с озером и прогулочными дорожками, детская площадка. Поселок расположен в сосновом лесу, притом природный рельеф застройщиком сохранен полностью. Такое соседство с природой — покой и уединение на участке с вековыми деревьями — не влияет на транспортную доступность. Добраться до города можно по одной из трех крупных трасс.
• «Изумrood». Полностью готовый коттеджный поселок по малозагруженному Мурманскому шоссе в 10 км от города. Статус участков — ИЖС, площадь ― от 8,5 до 25 соток. Стоимость домовладений колеблется от 21 990 000 до 29 900 000 рублей. Асфальтированные дороги, газ, электричество, водоснабжение, уличное освещение, телефон, интернет, кабельное ТВ — обязательные элементы поселка такого класса. Территория круглосуточно охраняется, к услугам жителей ― мини-маркет, летняя терраса, автомойка, кафе, детский городок, беговые дорожки и даже мини-зоопарк. Добраться до города на личном автомобиле можно за несколько минут, а рядом со входом в поселок расположена остановка общественного транспорта.

Все три поселка идеально подойдут для семей с детьми дошкольного и школьного возраста: дорога от дома до озера занимает в среднем не более 10 минут, притом родители могут гулять с малышами на свежем воздухе у воды или на специально обустроенных площадках. А вечером и детям, и взрослым возвращаться домой также комфортно, как днем за счет ровных и хорошо освещенных дорожек и наличия камер видеонаблюдения. Отправить ребенка в школу также не составит труда: транспортная доступность — одно из множества весомых преимуществ данных коттеджных поселков.

Ломоносовский район. Один из самых популярных среди районов южного направления. На его территории расположены уникальные озера, хвойные леса и исторические памятники. Район находится в отличной транспортной доступности по отношению к городу, здесь находятся поселки разного класса комфортности.

• «Сочи». Первый в Санкт-Петербурге поселок формата EcoSport, добраться до которого можно двумя путями: проехав 55 км по Таллинскому шоссе или 36 км по Гостилицкому шоссе. Водопровод и канализация — локальные, в стоимость не включены, но также и подряд не обязателен. Всего в поселке около 180 участков, часть из которых уже активно застраивается. Компания-девелопер Parabola Group позиционирует «Сочи» как поселок для современных людей с активной жизненной позицией, поэтому к услугам обитателей не только комфортная загородная жизнь, но и возможность заниматься спортом, не выходя за пределы поселка. Кроме развитой привычной инфраструктуры здесь есть поля для волейбола, баскетбольная площадка, трассы для лыж и скандинавской ходьбы, водоем «Черное море», лесопарк, рядом расположены гольф-клуб, спортивный аэродром и продуктовые фермы, где можно купить экологически чистые продукты питания.
• «Хутор близ Извары». Поселок бизнес-класса, расположенный рядом с «Сочи», недалеко от деревни Лопухинка. Статус участков — дачное строительство с возможностью прописки, строительный подряд не обязателен. Площадь участков ― от 14 до 40 соток, цена за сотку — 95 000 рублей. В стоимость участка входят электричество, асфальтированная дорога внутри поселка, ограждение и пользование внутренней инфраструктурой. Водоснабжение и канализация — локальные. Имеются уличное освещение, детская площадка, а также свободный доступ к инфраструктуре поселка «Сочи».

Оба поселка могут стать хорошим решением для людей, которые ценят здоровый образ жизни, в том числе внимательно следят за своим питанием, любят, скорее, активный отдых, охотно занимаются спортом.

Приозерский район. Расположен в одном из живописнейших мест области — северо-восточной части Карельского перешейка. Уникальная природа привлекает все больше и больше петербуржцев, однако некоторая удаленность от КАД делает регион менее доступным, чем перечисленные выше. Но для летнего проживания и дачных владений он подходит как нельзя лучше.

• «Озеро Отрадное». Поселок расположен на берегу одноименного озера, рядом с деревней Яблоновка, примерно в 100 км от города. Статус участков — для дачного строительства, площадь — от 15 до 60 соток, стоимость одной сотки ― от 150 000 рублей. В стоимость входит электричество, ограждение периметра, пользование всей внутренней инфраструктурой, асфальтированная дорога внутри поселка. Водоснабжение и канализация — локальные. В поселке строятся детская площадка, прогулочный пирс, причалы для катеров. Социальная инфраструктура находится в ближайшем административном центре — Громово.
  Этот поселок — прекрасный вариант для тех, кто устал от мегаполиса и ищет тишины, мечтает порыбачить в живописном месте и отдохнуть на природе.

Выбор коттеджных поселков самого разного уровня в Ленинградской области настолько велик, что практически любой желающий сможет найти для себя что-нибудь подходящее. Самое главное — выбрать надежного застройщика, только тогда можно быть уверенным в том, что дорогая покупка принесет ожидаемую радость.