Согласование перепланировки жилых помещений: как сделать все по закону

Представьте довольно частую ситуацию: люди решают улучшить свое жилище и начинают активно вносить изменения, снося стены, объединяя или разделяя помещения, перенося санузлы. Чем это грозит, кроме новых дизайнерских решений? Бесконтрольные перепланировки квартиры чреваты неприятными последствиями, ведь в процессе работ может нарушиться целостность самой квартиры, а также ухудшиться состояние соседних. Кроме того, есть вероятность, что пострадает пожарная безопасность всего здания. Поэтому любая перепланировка требует согласования и узаконивания в соответствующих органах.

Ломать, строить, перепланировать

Перепланировка — это процесс, в ходе которого в конфигурацию помещения вносятся изменения. При разумном подходе перепланирование повышает функциональность квартиры и комфортабельность проживания. Однако следует помнить, что далеко не все работы вообще могут быть согласованы. Существует целый перечень переделок, которые строго запрещены.

Весь порядок перепланировки регламентируется главой 4 Жилищного кодекса РФ.

Итак, что же можно сделать в рамках перепланировки и переустройства? Есть три вида работ, которые по закону необходимо согласовать еще до их проведения.

1. Переустройство :
   • установка газовых приборов или перестановка уже имеющихся, требующие прокладки дополнительных газовых сетей;
   • замена газовых плит на электрические;
   • установка нового инженерного или технологического оборудования, его замена или перенос, подразумевающие увеличение водо- или энергопотребления.
2. Перепланировка:
   • изменение границ или перенос санузлов;
   • любые изменения в несущих стенах — организация и заделка проемов, разборка несущих перегородок и т.д.;
   • перенос кухонь или организация кухонь-ниш;
   • монтаж лестниц, сопровождающийся изготовлением новых проемов в перекрытиях;
   • устройство проемов в стенах между квартирами для изменения границ помещений;
   • изменение конструкции пола в доме с межэтажными перекрытиями из дерева;
   • разборка ненесущих перегородок;
   • постройка перегородок, которые могут дать сверхнормативные нагрузки на перекрытия в многоэтажном доме;
   • монтаж антресолей площадью до 40% от площади помещения, в котором она будет находиться.
3. Работы, меняющие архитектурный облик дома:
   • изменение формы или создание новых оконных проемов во внешних стенах или крышах;
   • устройство навесов на кровлях многоквартирных домов без увеличения высоты дома или создания нового помещения;
   • устройство входов в подвальные или цокольные помещения (без фундамента) площадью не более 10 м²;
   • устройство на первых этажах в многоэтажных домах лоджий и балконов;
   • создание каминов и дымоходов.

Кстати, есть и такие работы, для которых не обязательно получать разрешение — можно ограничиться только уведомлением, направленным в соответствующие инстанции. В перечень работ в этом случае входит перемещение сантехнических приборов на другое место, установка новых стеклопакетов в окнах, установка межкомнатных перегородок без дополнительной нагрузки на несущие стены, изменение конфигурации кладовок без увеличения их площади.

Но есть и такие мероприятия, которые полностью запрещены в ходе перепланировки . К ним относятся:

• снос несущих конструкций здания — разрешен только частичный их демонтаж после тщательного обследования специалистом;
• объединение отапливаемого и неотапливаемого помещения;
• расширение мокрых зон за счет жилых комнат — получить разрешение на это можно, только если квартира находится на первом этаже;
• объединение газифицированной кухни и жилой комнаты;
• выведение батарей отопления на лоджию или балкон, поскольку это может нарушить температурный режим во всем здании;
• демонтаж переливного порога санузла, так как он защищает остальные помещения от затопления;
• демонтаж общедомовой вентиляции;
• присоединение чердака к жилым комнатам;

Запрет на подобные «улучшения» объясняется тем, что они могут отрицательно повлиять на устойчивость конструкций здания, его пожарную безопасность, а значит, на безопасность вообще, ухудшить состояние соседних помещений.

Какие документы нужны для согласования перепланировки квартиры

Чтобы получить разрешение на перепланировку, потребуется запастись целым пакетом документов, в числе которых:

• заявление на перепланировку (заполняется в МФЦ);
• договор социального найма или документы о праве собственности на квартиру, а именно — выписка из ЕГРН, которую также можно получить в МФЦ;
• технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру, полученные в БТИ;
• проект перепланировки и техническое заключение;
• нотариально заверенное согласие всех собственников квартиры, однако если документы на перепланировку подаются совместно с другими собственниками, согласие не требуется.

В заявлении на перепланировку должны быть указаны фамилия, имя и отчество заявителя, местонахождение квартиры, упоминание о наличии проекта, дата и подпись ответственного лица.

Порядок и этапы согласования

Начинать перепланировку квартиры нужно с ее проекта, который можно заказать в специализированной организации, зарегистрированной в СРО и имеющей свидетельство о допуске к подобным работам. Здесь не только разработают проект, отвечающий всем требованиям закона, но и помогут согласовать его. Как правило, при обращении в компании, имеющие необходимые допуски и разрешения, процесс согласования проходит без проблем, поскольку специалисты точно знают, какие именно работы допускаются законодательством, а какие нет.

Проект перепланировки состоит из трех частей:

1. Текстовая часть содержит запись руководителя проекта, договор на осуществление авторского надзора и пояснительную записку, включающую общие данные о квартире, выводы и рекомендации, описание инженерного оборудования, противопожарных и шумозащитных мероприятий.
2. Графическая часть содержит план помещений и их экспликацию до перепланировки, план демонтированных и вновь возводимых конструкций, план помещений после перепланировки. При необходимости в нее включают схемы горячего и холодного водоснабжения, отопления, инсталляции сантехнических приборов, схемы дверей и пр.
3. В Приложение входят указания о производстве общестроительных работ, информационная справка, нормативная база и допуски СРО.

Вместе с заказом в проектную организацию потребуется предоставить техпаспорт на квартиру или поэтажный план, а также экспликацию помещений.

После создания проекта и сбора всех остальных документов следует обратиться в Жилищную инспекцию через Многофункциональный центр — именно здесь принимается решение о возможности проведения перепланировки.

Кстати, у жителей Москвы появилась возможность подать документы в онлайн-режиме, прикрепив к заявлению скан-копии всех документов, заверенных цифровой подписью представителя компании, разрабатывавшей проект.

После регистрации запроса жилищная инспекция начнет проверку информации. Если же перепланировка будет проводиться на основе типового проекта, то может потребоваться обследование помещения, чтобы установить возможно ли проведение в нем планируемых работ. Решение по заявлению должно быть принято не позднее, чем через 30 рабочих дней[1], после чего заявителю выдается разрешение на перепланировку или обоснованный отказ в ее проведении.

Срок действия решения о согласовании перепланировки — год со дня его принятия. В некоторых случаях возможно его продление не более чем на шесть месяцев.

Но на получении разрешения из Мосжилинспекции согласование перепланировки не заканчивается. После ремонта еще нужно вызвать инспектора из МЖИ для принятия квартиры и техника из БТИ. Сам процесс выглядит примерно так:

• Этап 1. Подписание актов на скрытые работы у проектной строительной организации, которая выполняла ремонт. В некоторых случаях требуется заполнение журнала ремонтно-строительных работ (если этот журнал выдала МЖИ при выдаче распоряжения на перепланировку).
• Этап 2. Подача заявления через МФЦ в МЖИ на вызов инспектора . Инспектор выходит в течение десяти рабочих дней на осмотр квартиры и при отсутствии замечаний подписывает акт о завершенном переустройстве. В момент выхода инспектора обязательно должен быть выполнен чистовой ремонт, включающий установку полов, сантехнических устройств, дверей, перегородок. Акт о завершенном переустройстве в четырех экземплярах подписывается проектной организацией, строительной компанией, выполнявшей ремонт, и собственником. Один экземпляр остается в МЖИ, один предоставляется собственнику через МФЦ, один отсылается межведомственно в БТИ и еще один в Росреестр. Основные нарушения, которые выявляются в квартирах при приемке:
  • отсутствие порожков высотой 2 см при входе в санузлы;
  • устройство душевых кабин в строительном исполнении;
  • отклонение от проектного положения перегородок и расстановки сантехнического оборудования;
  • зашивка стояков отопления без возможности быстрого доступа;
  • устройство декоративных ниш из ГКЛ, которые изначально не были заявлены в проекте.
• Этап 3. После того как собственник получил экземпляр своего акта, он через МФЦ или напрямую подает заявление в БТИ на вызов техника . Процесс получения нового техпаспорта занимает около трех недель. Важно знать, что техник (обмерщик из БТИ) будет звонить за несколько дней до выхода и точное время своего прихода не сообщит, поэтому в назначенный день придется просидеть дома в ожидании специалиста.

Когда техпаспорт БТИ будет получен, следует сравнить площадь квартиры с первоначальной. И в случае если площадь отличается, необходимо внести изменения в Росреестр. Для этого нужно подготовить технический план квартиры и подать документы через МФЦ. Через две недели в МФЦ придет обновленная выписка из ЕГРН с новой площадью и графической частью. Лишь на этом процесс согласования можно считать законченным.

Мы говорили только об этапах согласования будущей перепланировки в квартирах без затрагивания несущих конструкций. Узаконивание ранее выполненных работ, перепланировка в домах с деревянными перекрытиями и с изменением несущих конструкций будет выглядеть несколько иначе. Но это тема для отдельной статьи.

Сколько стоят услуги по подготовке и согласованию проекта

Услуга по созданию и согласованию проекта перепланировки — удовольствие не из дешевых. Конечная сумма складывается из нескольких составляющих:

• общее количество элементов, которые будут подвергаться изменениям;
• общая площадь помещения;
• тип здания, в котором планируются работы.

Стоимость проекта простой перепланировки без затрагивания несущих конструкций начинается от 180 рублей за 1 м² в квартире площадью до 100 м², и от 150 рублей за 1 м² в квартирах большей площади.

Однако затраты на этом не заканчиваются, ведь кроме разработки проекта необходимо его согласование. В среднем в специализированной компании услуги по согласованию перепланировки без затрагивания несущих конструкций обойдутся в 35 000[2]–40 000[3] рублей. Если в ходе работ производится переделка несущих стен, то цена возрастет и составит примерно 45 000[4]–60 000[5] рублей. Разделение или объединение квартир ориентировочно оценивается также в 45 000–60 000[6] рублей и зависит от необходимости внесения корректив в несущие конструкции.

Некоторые заказчики, стремясь сэкономить, обращаются к специалистам-фрилансерам, чьи объявления массово размещены в интернете. Цены на услуги у них могут быть и ниже, чем в профессиональных бюро, но вот качество таких работ вызывает сомнения. Нет никакой гарантии, что проект будет разработан на должном уровне, поскольку никто не проверяет компетенции таких проектировщиков. К тому же они не имеют возможности помочь с согласованием созданного проекта. Так что стремление к экономии может сослужить плохую услугу: придется платить штрафы за нарушение требований к перепланировке или вообще заказывать новый проект.

Проведенная без согласования перепланировка может быть признана незаконной, а на владельца обязательно будет наложен штраф. Но это еще не самое худшее — в некоторых случаях суды отказывают в удовлетворении исков об узаконивании перепланировок, и собственнику придется привести квартиру в соответствие с ее исходными документами. А это означает дополнительные, весьма значительные расходы, иногда превышающие стоимость самих работ. Отказ от устранения изменений влечет за собой санкции, включая изъятие помещения у владельца и продажи его на торгах. Так стоит ли рисковать?