Самостоятельное согласование перепланировки квартиры vs услуги бюро под ключ: что выбрать?

Задумывая перепланировку квартиры, многие не подозревают, с какими трудностями они столкнутся в процессе согласования своих проектов с жилищной инспекцией. Ремонт всегда оборачивается солидными затратами на материалы и строительные работы, так что дополнительные расходы на согласование зачастую уже не вписываются в бюджет. Но возможно ли действительно сэкономить и решить вопросы с одобрением проекта самому? О том, как оформить перепланировку квартиры самостоятельно, сколько это стоит и в каких случаях лучше довериться профессионалам, — читайте в нашей статье.

Что нужно для согласования: проект и не только

Долгий путь согласования начинается с чертежа будущего плана квартиры и подготовки проектной документации. Сразу стоит сделать две оговорки: во-первых, некоторые изменения, такие как внешняя отделка, покраска стен, укладка плитки, остекление балкона и разбор антресолей, согласования не требуют; во-вторых, не все виды работ могут быть узаконены.

Запрещены любые работы, угрожающие безопасности проживающих и ухудшающие жилищные условия. Например, недопустимо переносить «мокрые зоны» в жилые комнаты, где отсутствует гидроизоляция. Нельзя сносить несущие конструкции, присоединять лоджию к жилой комнате или переносить общедомовое отопление на застекленный балкон, чтобы разбить зимний сад. Не получится присоединить к своей квартире нежилые технические помещения на этаже и чердаки, поскольку они принадлежат всем жильцам дома.

Перепланировка нередко включает и переустройство — обновление оборудования, вписанного в технический паспорт квартиры. Здесь МЖИ будет учитывать дополнительные требования. Если устанавливаются новые газовые приборы на кухне или происходит их замена электрическими, нужно вызвать техника из Мосгаза для проведения работ, а при замене газовой плиты на электрическую необходим электропроект квартиры. Справку о выделенной мощности на квартиру нужно брать в управляющей компании или ТСЖ. На двухкомнатную квартиру должно быть выделено хотя бы 4 кВт мощности.

На этапе составления проекта теоретически можно обойтись без привлечения специалистов в двух случаях:

1. Если планируется только поменять расположение сантехники или плиты, устроить кладовую, сдвинуть ненесущие перегородки, не связанные с санузлом или кухней, или сделать в них проемы, допустимо подготовить эскиз перепланировки на основе копии поэтажного плана квартиры — это проще и дешевле, чем полноценный проект. Остальные виды работ, перечисленные в пунктах 2 и 3 Приложения 1 к постановлению № 508-ПП, требуют составления проекта, и эскизом здесь не обойтись.
2. Если квартира находится в одном из серийных домов, можно подобрать подходящий типовой проект в каталоге ОАО «МНИИТЭП». Однако нужно учитывать, что даже малейшее отклонение от типового проекта уже требует разработки полноценного проекта перепланировки, даже если это касается расположения сантехники.

Для разработки нетипового проекта перепланировки и переустройства следует обратиться в проектную организацию с допуском СРО — это документ, дающий право вести проектные работы. С проектной организацией заключается договор на авторский надзор, который вместе со свидетельством о членстве компании в СРО и другими документами передается в жилищную инспекцию.

Проект составляется на основании технического плана помещения и схем коммуникации, которые хранятся в БТИ. Проект разрабатывается по правилам ГОСТа и состоит из нескольких частей:

• текстовая часть: пояснительная записка с общими данными, архитектурно-строительными решениями (в чем заключаются переустройство и перепланировка), перечнем инженерного оборудования, противопожарными и шумозащитными мероприятиями;
• графическая: планы квартиры до и после перепланировки с экспликациями помещений (пояснение к плану с указанием названий и площади комнат), схемы водоснабжения и канализации, экспликация полов, план расположения сантехники с трубной разводкой и так далее;
• приложения: база нормативной документации, рекомендации к производству работ и информационная справка к проекту (опорные регламенты, сроки действия проекта, запрещенные работы).

Без такого проекта Мосжилинспекция не примет документы для согласования перепланировки. Чтобы учесть требования всех госорганов, нужны специальные знания, поэтому у разработчиков проекта должен быть большой опыт в согласовании перепланировок. Иначе получение всех разрешений и доработка проекта могут растянуться на долгие месяцы.

Вместе с проектом готовится техническое заключение о возможности проведения перепланировки. Его готовит либо инженер проектной организации, либо автор проекта дома или заменяющая его организация — когда, например, затрагиваются несущие конструкции или в доме деревянные либо смешанные перекрытия. Информацией об авторстве располагает Мосжилинспекция или управляющая компания. Ели автор неизвестен или такой организации уже не существует, следует обратиться к специалистам ГБУ «Экспертный центр».

Далее проводят замеры и доскональный осмотр квартиры, а при необходимости — соседних квартир сверху и снизу.

Когда проект перепланировки с техническим заключением получен, можно подавать заявление на согласование перепланировки. Физические лица обращаются с заявлением в отделение МФЦ или заполняют форму на сайте, прикрепляя скан-копии. В данном случае проект перепланировки должен быть заверен электронной подписью — с этим должны помочь в проектной организации.

Список документов для согласования перепланировки квартиры выглядит следующим образом:

1. Заявление в Мосжилинспекцию (по форме из постановления Правительства Москвы № 508-ПП) с согласием всех собственников или нанимателей квартиры на перепланировку.
2. Паспорта заявителя и всех собственников квартиры.
3. Правоустанавливающие документы на квартиру или договор социального найма, подойдет выписка из ЕГРН (обязательно с синей печатью).
4. Проект перепланировки (в двух экземплярах).
5. Техническое заключение о возможности перепланировки (в двух экземплярах).
6. Доверенность, если заявление подает не собственник.
7. Технический паспорт на квартиру или поэтажный план и экспликация на помещение.

Для домов, где проводилась техинвентаризация, паспорта и планы помещений хранятся в МосгорБТИ, Мосжилинспекция запросит их самостоятельно. Если же квартира находится в новом доме и технический паспорт отсутствует либо его готовила другая организация, техпаспорт придется заказать отдельно. Кроме МосгорБТИ, это можно сделать через МО БТИ или Ростехинвентаризацию. Срок изготовления техпаспорта — около десяти рабочих дней. Если осмотр в квартире не проводился вообще или проводился более пяти лет назад, понадобится сначала вызвать техника из соответствующей организации для осмотра — в этом случае получение техпаспорт выйдет дороже.

Для согласования уже выполненной перепланировки квартиры список документов аналогичный, за исключением пунктов 4 и 5. Вместо проекта перепланировки нужно подготовить техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки, его также готовит проектная организация или автор проекта дома. Техпаспорт нужно принести в двух вариантах: старый — до перепланировки, и новый, где все изменения обозначены красными линиями. Техническое заключение делается на уже завершенные ремонтные работы.

Для согласования перепланировки квартиры в ипотеке дополнительно потребуется разрешение от банка, с которым заключен договор, Мосжилинспекция его не просит, но, чтобы избежать проблем с кредитом, его следует получить.

При согласовании под ключ оформлением и подачей документов полностью занимаются проектировщики, работающие по доверенности.

Порядок согласования перепланировки

Мосжилинспекция рассматривает поданные заявления в течение 20–30 рабочих дней. Опытные проектные организации сотрудничают с административными органами и знают, как с бóльшей вероятностью и в кратчайший срок получить разрешение на перепланировку.

При выполнении сложных перепланировок, которые требуют составления проекта и авторского надзора, вместе с разрешением на перепланировку выдается журнал производственных работ, который содержит технологические решения, утвержденный перечень материалов и последовательность действий. Разрешение действует год, в крайних случаях продлевается на срок до шести месяцев.

По закону все последующие изменения в конфигурации помещения должны быть занесены в новый технический паспорт и зарегистрированы в Росреестре. Только после этого процедура согласования перепланировки квартиры считается завершенной.

Приведем порядок действий и особенности согласования перепланировки квартиры самостоятельно и под ключ.

1. Подготовка документов для подачи заявления на согласование

   При самостоятельном согласовании придется самому получать техпаспорт БТИ и вызывать техника для осмотра помещения, разбираться с заполнением заявления, количеством копий, которые нужно подготовить для подачи документов в Мосжилинспекцию, относить их в МФЦ, общаться с сотрудниками контролирующих органов.

   При наличии договора под ключ проектная организация будет действовать на основании доверенности. Специалисты компании подготовят документы в соответствии со всеми требованиями и спецификой проекта, доставят их на дом, получат необходимые согласования от сторонних организаций (например, от автора проекта здания) и подадут заявление от имени владельца квартиры.

2. Вызов на дом инспектора Мосжилинспекции и приемка квартиры

   Если перепланировка будет согласовываться своими силами, то необходимо подать заявку на вызов инспектора через форму на сайте. В течение 10 рабочих дней назначается дата осмотра чистового ремонта квартиры. Если комиссия не обнаружит нарушений, составляется акт согласования перепланировки квартиры после ремонта в четырех экземплярах: для собственника, Росреестра, Мосжилинспекции и БТИ. На руках у собственника остается только его экземпляр, в БТИ и Росреестр акты подают сами инспекторы. Часто бывает, что собственники по незнанию нарушают требования проекта — например, убирают переливной порог в санузле или зашивают стояки отопления в короб из гипсокартона. Из-за таких нарушений квартиру могут не принять, поэтому надежнее сдавать ее инспекции после предварительного осмотра специалистов.

   При наличии договора под ключ, вызов и взаимодействие с комиссией организует проектное бюро. От собственника требуется только поставить на акте свою подпись и обеспечить доступ в квартиру. Приемка перепланировки под авторским надзором обычно производится с первого раза, поскольку специалисты из проектного бюро осведомлены о порядке осмотра квартиры, знают, как найти общий язык с инспектором, и заранее подскажут, какие ошибки ремонта следует устранить перед приемкой.

3. Получение нового технического паспорта на квартиру

   Чтобы получить новый техпаспорт, собственник обращается в БТИ. Новый паспорт готовится в течение нескольких недель.

   Проектная организация берет на себя процедуры по получению нового паспорта БТИ и может сама организовать кадастровый учет изменений в Росреестре, если он требуется. В итоге все документы будут доставлены заказчику на дом в удобное время.

Согласование перепланировки — небыстрый процесс, особенно при работе с индивидуальными проектами, как происходит в большинстве случаев. Экономия часто выливается в отказы и бесконечные хождения по инстанциям, исправления множественных замечаний инспектора при приемке квартиры и переделку ремонта, а в худшем случае приводит к порче коммуникаций и изоляционных слоев, трещинам в стенах и другим последствиям, устранение которых обойдется гораздо дороже, чем стоимость услуг проектных организаций.

Разработка проекта и подготовка документов для подачи заявления на согласование перепланировки для квартир площадью до 90 м² стоит от 25 тысяч рублей и занимает минимум пять рабочих дней.

Дополнительная помощь в согласовании, включающая консультации специалистов, подготовку и доставку документов на дом и содействие в подписании акта о завершении работ, обойдется примерно в 5–10 тысяч рублей.

Цена согласования перепланировки квартиры под ключ, когда проектировщики работают по доверенности и берут на себя все этапы — от разработки проекта и подачи документов за собственника до проверки качества ремонтных работ, — обходится в среднем в 70–80 тысяч рублей. В зависимости от проекта, оформление перепланировки под ключ занимает три–четыре месяца.

Для квартир со сложными перепланировками стоимость услуг повышается как минимум на 60–120 тысяч рублей. Это связано с тем, что проектировщикам придется связываться с авторами проекта дома, которые выдают технические заключения небесплатно.

Итак, самостоятельное согласование перепланировки квартиры, за исключением оформления по эскизам и типовым проектам, едва ли сэкономит семейный бюджет. Если у вас нет времени и терпения разбираться с бумажной волокитой и отслеживать каждый этап проведения ремонтных работ, лучше довериться специалистам. При развитой конкуренции проектные бюро не завышают цены и предлагают индивидуализированные пакеты услуг для каждого клиента.

* Материал не является публичной офертой. Информация о ценах приведена для ознакомления и актуальна на август 2020 года.