Проект перепланировки нежилого помещения: нюансы составления и согласования

Владельцы нежилых помещений часто сталкиваются с необходимостью ремонта и перепланировки. Вдохнуть новую жизнь в интерьер особенно важно, если это место общественного назначения. И порой приходится не просто вносить незначительные коррективы в дизайн, а изменять конфигурацию комнат — делать дверные проемы, перегородки либо, напротив, расширять пространство. При этом перепланировка нежилого помещения нуждается в согласовании.

В городах федерального значения согласованием занимаются органы местного самоуправления. В Москве эта функция возложена на Мосжилинспекцию (МЖИ). Первое, что потребуется для согласования, — проект перепланировки помещения. Он необходим и для ремонтных работ на жилом объекте, и для помещений в зданиях, не предназначенных для проживания. Без этого документа МЖИ и прочие уполномоченные органы вообще не станут рассматривать заявку. Заказать проект перепланировки нежилого помещения можно в проектном бюро. Причем реальные шансы на одобрение имеют только проекты, разработанные организациями, состоящими в СРО.

Различия в понятиях переустройства и перепланировки

Согласно Жилищному кодексу РФ, перепланировкой называют перенос стен, создание проемов в перекрытиях и иные изменения конфигурации помещения, которые обязательно вносятся в его техпаспорт[1].

Проект перепланировки как жилого, так и нежилого помещения должен соответствовать всем требованиям жилищного законодательства и включать в себя техническое заключение о возможности перепланировки. Кроме того, в состав проекта перепланировки нежилого помещения входят такие разделы проектной документации, как план помещения до и после изменений, а также схемы размещения инженерного оборудования и прокладки инженерных сетей. Дополнительно там могут быть обозначены решения по обустройству фасада (например, если планируется организовать отдельный вход), схемы водоснабжения и канализации — если затрагиваются инженерные коммуникации.

Проект перепланировки нежилого помещения необходимо согласовать с Центром гигиены и эпидемиологии. При этом количество разделов в проекте перепланировки, которые требуются для согласования, может меняться в зависимости от предназначения «нежилых» квадратных метров. Так, проще всего одобрить перепланировку в офисе или непродовольственном магазине. А вот для кафе, ресторана или иного заведения общепита, магазина продуктов, парикмахерской, салона красоты или косметологического кабинета понадобятся дополнительные разделы. Разумеется, на одобрение такого проекта требуется больше времени.

Есть еще одно понятие, обозначающее ремонтно-строительные работы, которые перед выполнением необходимо согласовывать. Речь идет о переустройстве. От перепланировки оно отличается тем, что подразумевает установку и перенос санузлов, электро- и теплосетей и других коммуникаций[2]. Многие воспринимают понятия «переустройство» и «перепланировка» как синонимичные. Это не так, но чаще всего ремонт в нежилом помещении достаточно глобален, поэтому предполагает и изменения, относящиеся к перепланировке, и выполнение работ, считающихся переустройством. Порядок их согласования не отличается.

Есть еще одна похожая процедура — реконструкция объекта, не предназначенного для постоянного проживания. Говоря о ней, также нередко подразумевают перепланировку. Однако и это является заблуждением. Реконструкция затрагивает все здание целиком. К реконструкции относятся работы по восстановлению или усилению несущих балок и стен, увеличению площади, возведению дополнительных этажей и другие подобные работы. Реконструкция при этом может включать и перепланировку, и переустройство. Она также требует одобрения госорганов, но, по сути, является более сложной процедурой, поскольку требует получения разрешения на строительство.

Порядок согласования перепланировки нежилого помещения

Чтобы разобраться в порядке оформления перепланировки нежилых помещений, необходимо понять, что именно к ним относится. Статус помещения всегда указан в технической документации и выписке из ЕГРН. К нежилым объектам относятся офисы, магазины, салоны красоты, кафе и рестораны, гостиницы и апартаменты. На последних двух категориях следует остановиться подробнее. Очевидно, что фактически любая гостиница или апартаменты являются местом для проживания людей, пусть и временного, но по такому адресу нельзя оформить постоянную прописку. Соответственно, считаться жилыми эти объекты не могут.

При получении разрешения на перепланировку большое значение имеет то, в каком здании находится помещение — в многоквартирном доме (МКД) или в нежилом здании, например в торговом или бизнес-центре. От этого будет зависеть состав пакета документов и самого проекта. Если в здании располагаются только апартаменты и другие нежилые площади, проект перепланировки нежилых помещений с МЖИ не согласуется вовсе. Согласование требуется, если апартаменты находятся в одном доме с квартирами. В этом случае документацию согласовывает и МЖИ, и уже упомянутый Центр гигиены и эпидемиологии. Это правило касается всех нежилых площадей: если они соседствуют с жилыми, то процесс получения разрешения на перепланировку усложняется. К общим требования в этом случае добавляются дополнительные — по соблюдению санитарно-эпидемиологических норм.

Стоит отметить, что получение разрешения от ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» — это не просто формальность. Туда также придется представить целый пакет документов, включая заявление на проведение санитарно-эпидемиологической экспертизы проектной документации, саму документацию, копии правоустанавливающих документов и многие другие. Точный перечень зависит от того, кому принадлежат помещения — физическому лицу или юридическому. При этом труднее всего получить разрешение от Центра гигиены и эпидемиологии на перепланировку в кафе, барах и прочих заведениях общепита, а также в продуктовых магазинах.

Изменение конфигурации нежилых помещений в здании, где постоянно проживают люди, также требует представления протокола общего собрания собственников квартир в МКД — если перепланировка затрагивает общедомовое имущество. Требования к оформлению протокола утверждены приказом Минстроя России от № 44/пр от 28 января 2019 года[3].

В столице процедура одобрения в целом регулируется постановлением Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП[4]. Там указаны порядок согласования, перечень необходимой документации, а также требования к содержанию проекта, если ремонт будет проводиться на нежилом объекте, но в многоквартирном доме (МКД).

Разработка и последующее согласование проекта перепланировки помещения требуются всегда, поэтому ремонт нежилого помещения следует начинать с выбора проектной организации с допуском СРО на подготовку проектной документации. Следующий шаг — создание плана изменений и сбор разрешений и справок. Получить от госорганов одобрение на изменения конфигурации помещения, находящегося в МКД, действительно сложнее — хотя бы из-за внушительного списка необходимых документов. Их полный перечень указан в статье 26 ЖК РФ[5]. Но можно назвать основные:

• заявление в Мосжилинспекцию или другой уполномоченный орган;
• собственно проект перепланировки помещения;
• выписка из ЕГРН или само свидетельство, если права на помещение возникли до того, как начали выдавать выписки;
• если обращается арендатор — договор аренды и согласие владельца на изменение конфигурации заведения (актуально лишь для юридических лиц, в случае с физлицом заявление может подать только собственник или его представитель по нотариальной доверенности);
• приказ о назначении руководителя, справка из налогового органа о постановке на учет и устав — все это также необходимо только юрлицам;
• пакет проектной документации от организации, имеющей допуск СРО;
• договор с проектным бюро об авторском надзоре;
• техническая документация из БТИ или другой организации, уполномоченной проводить техинвентаризацию, — план помещения до ремонта, причем он должен быть составлен в течение пяти лет до обращения в Мосжилинспекцию[6]. Если план составлен раньше, нужно заново вызывать техника из БТИ.

Как уже было сказано ранее, согласованием проектов перепланировок нежилых площадей, расположенных в многоквартирных домах, занимается МЖИ. Именно туда заявителю необходимо направить собранную документацию — лично или через представителя. Завершение перепланировки подтверждается актом приемочной комиссии[7]. В случае отказа уполномоченный орган уведомляет заявителя в письменном виде, при этом документы на согласование можно подать повторно, если исправить все несоответствия[8].

Планы изменений нежилых помещений в отдельно стоящих офисных зданиях, торговых центрах и гостиницах с Мосжилинспекцией и Центром гигиены и эпидемиологии не согласовываются. Проекты представляют в БТИ или в Росреестр. В этом случае процедура одобрения проще, но предварительно все равно лучше получить заключение члена СРО о состоянии конструкций и возможности перепланировки. Оно входит в состав проекта перепланировки.

Порой к согласованию относятся как к процедуре чуть ли не добровольного характера. Безусловно, это не так. Однако пока что административная ответственность за изменение конфигурации комнат без ведома госорганов установлена только для собственников помещений в МКД[9]. Перепланировка помещений в отдельно стоящих нежилых зданиях не влечет ответственности.

За перепланировку или переустройство без согласования помещений в нежилом помещении, расположенном в одном из МКД столицы, предусмотрены штрафы. Физлицу придется заплатить 2000–2500 рублей, должностному лицу, например директору фирмы, — 4000–5000 рублей, а юрлицу — 40 000–50 000 рублей. Впрочем, затевать самовольную перепланировку в нежилом помещении не стоит хотя бы из соображений безопасности. Нередко выполнение несогласованного ремонта приводит, мягко говоря, к неприятным последствиям. Например, владелец может по незнанию затронуть во время работ несущую стену, что, вполне вероятно, вызовет обрушение потолка. Известны случаи, когда несогласованная перепланировка приводила к разрушению сразу нескольких помещений в здании.

Примерная стоимость проекта перепланировки нежилых помещений

Как можно догадаться, согласование перепланировки — это не та процедура, на которой стоит экономить. И одной из главных статей расхода является составление проекта. Цена на эту услугу может различаться в разных компаниях, занимающихся разработкой проектной документации. На стоимость влияет сложность и объем запланированных работ, сроки составления проекта и ценовая политика самого бюро.

Стоимость проекта перепланировки нежилых помещений в московских проектных организациях начинается от 20 000 рублей. А комплект, состоящий из проекта и технического заключения, обойдется в сумму порядка 30 000 рублей. Иные разделы, включенные в документацию, оплачиваются отдельно. Цены на такие дополнительные услуги начинаются от 10 000 рублей.

Хорошо, если подрядчик готов подробно объяснить, как формируется итоговая стоимость его услуг, и обозначить сумму заранее. Для этого многие бюро предоставляют бесплатные консультации.

Каким бы сложным не казался процесс утверждения ремонтных работ, при соблюдении порядка утверждения и норм, прописанных в ЖК, процедура не доставит слишком много хлопот. При этом следует понимать, что залог успеха при подаче заявления на согласование ремонта нежилого объекта — неважно, находится он в многоквартирном доме, офисном здании или торговом центре, — это грамотно составленный проект. Насколько быстро и гладко пройдет процедура, напрямую зависит от исполнителя. В Москве можно найти профессиональную проектную организацию, готовую выполнить проект перепланировки нежилого помещения любой сложности.

** Материал не является публичной офертой. Информация о ценах приведена для ознакомления и актуальна на июнь 2020 года.