Как быстро продать квартиру в Москве и получить максимальную прибыль?
Иметь квартиру в российской столице — значит обладать довольно серьезным инвестиционным активом. Однако размер извлеченной прибыли во многом зависит от профессионализма продавца. Если последний имеет мало опыта, то, скорее всего, вырученная сумма окажется меньше, чем планировалось.
Операции с недвижимостью — это искусство сродни биржевой игре. Оно требует знаний рынка, его конъюнктуры, обладания талантом лицедея и психолога. При отсутствии таковых выгодно продать квартиру вы не сможете. Так что экономить на риелторе — решение не самое лучшее. Это вам подтвердит каждый, кто хоть раз продавал недвижимость.
Спрос на квартиры в Москве
Недвижимость в Москве уже третий десяток лет остается лидером по инвестиционной привлекательности для частного инвестора. Конечно, в условиях затяжного кризиса и трехгодичного падения рынка цен на московский квадратный метр, приближенных к тем, что были в середине нулевых, ждать не стоит. Но тем не менее квартира в Москве — по-прежнему отличный способ инвестировать или хотя бы сохранить деньги. Даже в нынешней нестабильной ситуации. В пользу инвестиций в недвижимость выступают следующие факторы:
- Цены на квартиры как на «первичке», так и на «вторичке» в 2020 году начали постепенно расти. Так, по данным «ИРН-Консалтинг», в феврале 2020 года квадратный метр жилья стоил в среднем около 181 000 рублей, а по итогам февраля 2021 года — 211 000 рублей[1]. Это связано со снижением процентных ставок. Ключевая ставка с начала прошлого года была снижена с 6,25% до 4,25%. А благодаря программе государственного субсидирования, запущенной в 2020 году, у россиян появилась возможность взять льготную ипотеку на новостройку под 6,5%[2].
- Ликвидность. Недвижимость считается одним из самых ликвидных активов в мире. Однако востребованность конкретного объекта недвижимости зависит от его состояния, площади, «возраста» дома, близости к метро...
- Налоги. Отсутствие серьезного налогового бремени позволяет собственникам тратить на налоговое обслуживание недвижимости разумные суммы. В той же Испании налог на недвижимость доходит до 1,1% от оценочной стоимости жилья[3], тогда как в России налог на жилое помещение высчитывается из кадастровой стоимости и составляет 0,1%[4]. Итак, покупать квартиру в целях долгосрочных инвестиций по-прежнему выгодно. Снижение ставок по депозитам с 5,1% (в марте 2020 года) до 4,5% (в марте 2021 года) и изменение налогового законодательства в отношении доходов по вкладам сделали жилье востребованным вложением. Так, по данным опроса, проведенного ДОМ.РФ и ВЦИОМ, 50% респондентов считают недвижимость потенциально привлекательным инвестиционным активом[5].
Но что делать, если квартиру нужно продать прямо сейчас? Ведь появление льготной ипотеки на «первичку» может отразиться на востребованности вторичного жилья. Сегодня самостоятельно реализовать квартиру, да еще и с выгодой, довольно сложно. Однако если прибегнуть к услугам риелтора-профессионала, шансы растут. Конечно, за услуги специалиста придется заплатить (до 2% от суммы сделки), но без знания всех нюансов и без базы покупателей вряд ли получится продать квартиру в короткие сроки.
Средняя стоимость квартир в Москве
Наиболее влияющие на стоимость московской недвижимости факторы (в порядке убывания значимости):
- район и близость к центру;
- расстояние до метро;
- линия, станция метро;
- состояние/возраст, тип дома, его этажность;
- общая площадь, количество комнат относительно площади, планировка, размер кухни, санузел (совместный/раздельный);
- состояние квартиры;
- этаж.
Менее принципиально наличие интернета, телефона, кабельного телевидения, балкона или лоджии, детской площадки, парковки и так далее.
В абсолютных цифрах стоимость квадратного метра жилья в различных округах Москвы выглядит следующим образом:
Таблица 1. Стоимость 1 м2 в Москве в феврале 2021 года (по данным агентства irn.ru)[6].
Административный округ | Средняя цена за 1 м2, рублей |
|---|---|
Центральный | 331 935 |
Юго-Западный | 241 338 |
Западный | 231 642 |
Северо-Западный | 216 418 |
Северный | 206 823 |
Южный округ | 191 970 |
Восточный округ | 191 570 |
Северо-Восточный | 185 406 |
Юго-Восточный | 178 527 |
Все районы Москвы за МКАД | 164 625 |
Разумеется, эти цифры — усредненная характеристика стоимости квадратного метра. Они дают понять, как на стоимость квадратного метра влияет район. Однако нужно понимать, что на цену влияют и иные факторы. Например, уникальность предложения для данного района: эксклюзивный ремонт, нетипично большая площадь, подземная парковка и так далее. И еще, чем меньше квартира, тем выше ее ликвидность и стоимость квадратного метра. Соответственно, продать однокомнатную квартиру малой площади, как правило, проще и выгоднее, чем четырехкомнатную (в пересчете на 1 м2).
Какие документы нужны для продажи квартиры? Сколько времени требуется для их получения?
Основными правоустанавливающими документами на квартиру является выписка из реестра о переходе права собственности (или, если квартира была куплена до 1 июня 2016, свидетельство о праве собственности), документ-основание (договор купли-продажи, свидетельство о приватизации, дарственная, свидетельство о праве на наследство, договор долевого участия в строительстве), акт приема-передачи жилья. Прочие документы требуются для того, чтобы детализировать юридическую чистоту будущей сделки. Сбором пакета документов для продажи квартиры следует озаботиться заранее, так как срок изготовления некоторых бумаг — до 10 дней.
Таблица 2. Документы, требующиеся для продажи квартиры.
Наименование документа | Место изготовления | Срок изготовления | Срок действия |
|---|---|---|---|
Внесение в реестр записи о переходе права собственности | Регистрационная палата или МФЦ | 4–10 дней | 1 месяц |
Кадастровый паспорт | Кадастровая палата или МФЦ | От 5 дней | 5 лет |
Выписка из домовой книги | МФЦ | В день обращения | 1 месяц |
Согласие супруга на сделку | Нотариальная контора | В день обращения | 1 месяц |
Технический паспорт | БТИ или МФЦ | 14 рабочих дней | 1 год |
Копия финансово-лицевого счета | Бухгалтерия органа ЖКХ или МФЦ | 3 дня | 1 год |
Справка об отсутствии задолженности по квартплате | Бухгалтерия органа ЖКХ или МФЦ | 3 дня | 1 месяц |
Могут потребоваться и другие документы:
- разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если ее собственником является ребенок;
- справка о дееспособности продавца (если у покупателя возникают в этом сомнения);
- справки из диспансеров — НД и ПНД — о том, что продавец не состоит на учете.
Как продать квартиру в Москве выгодно?
Любой опытный риелтор скажет: чтобы продать квартиру быстро и выгодно, нужно подготовить ее к продаже, юридически и физически. Как это сделать? Начните со сбора пакета документов. Наличие несовершеннолетних собственников может существенно затянуть процесс, ведь к делу подключатся органы опеки, решения которых можно ждать месяцами. Если есть возможность, выпишитесь из квартиры — это сильно поднимет к ней интерес потенциальных покупателей.
Что касается собственно квартиры, то желательно разобрать в ней ненужный хлам, оставить только самую необходимую мебель, очистить балкон. Необходимости делать евроремонт в продаваемой квартире нет. Однако если вы хотите продать трехкомнатную квартиру в престижном районе, будьте готовы к потоку состоятельных клиентов, которых будут смущать старая мебель и неприятный запах. Такой клиент хочет увидеть потенциал будущего жилья.
Для этого ему необходимо показать, что квартира просторная, светлая и пространство перспективно для дальнейшей реконструкции. Для этого лучше максимально освободить помещение. Оставьте самую необходимую мебель, которая не загромождает комнаты. Оклеенные даже недорогими обоями стены добавят свежести и чистоты жилью. Во время осмотра квартиры покупателями обозначьте все выгодные стороны жилища: интеллигентные соседи, близость к метро, паркам, детским площадкам, школам. Показывать квартиру лучше всего в светлое время суток, солнечный день сыграет вам на руку.
Управление любыми инвестиционными активами, в том числе недвижимостью в Москве, требует помощи профессионалов. Чтобы быть уверенными в том, что сделка состоится, будет законной и вы получите все деньги, которые причитаются вам по договору купли-продажи, наймите грамотного риелтора. Особенно это касается срочной продажи квартир.
