Предложения по Новостройкам Подмосковья. Выбираем лучшее для себя

Тесниться в малогабаритной квартире, или каждому члену семьи — по своей комнате? Все больше молодых семей решают фундаментальный московский вопрос в пользу второго варианта. Да, можно превратить жизнь в цепочку обменов и к 40 годам наконец-то стать обладателем не только 3-х или 4-х комнатной квартиры в спальном столичном районе, но также – неврозов, депрессий и нереализованных желаний. Но квартирный вопрос можно решить и другим способом. Рынок недвижимости предоставляет немало интересных и финансово выгодных предложений в ближайшем Подмосковье. Давайте разберемся, на что следует обратить внимание при выборе жилья в пригороде Москвы?

Высокая стоимость жилья – проблема далеко не только московская. Жители нью-йоркского Манхеттена вынуждены оплачивать свою жизнь в столице мира отказом от детей и безоговорочным служением золотому тельцу (символу наживы и алчности) и жизнью в бетонных 20-метровых «пеналах». На Западе давно сложилась традиция, согласно которой американцы, парижане, лондонцы и прочие жители мегаполисов уверенно мигрируют в пригороды, где к их услугам – жилплощадь, исчисляемая не единицами, а десятками квадратных метров. Менталитет москвичей постепенно обращается в эту же сторону – новое поколение столичных жителей уже не столь озабочено сохранением «чистоты» московской прописки. Этому способствует развитие городов-сателлитов Москвы – они перестают быть самостоятельными населенными пунктами и постепенно обрастают столичной инфраструктурой: дорогами, транспортным сообщением, ритейлерскими сетями. Но самое главное – это глобальные правительственные планы застройки Москвы, ориентированные на поддержку такого экстенсивного развития.

Выбор направления

Что же дает жизнь в пригороде? В первую очередь – это принципиально другой образ жизни, без потери ее качества. О том, что вы покинули столицу и оказались в Подмосковье, обычно говорит только знак у дороги и свежий воздух. Те же магазины, спортивные клубы, шопинг-центры с набором тех же брендов, что и в московских моллах – к услугам жителей Балашихи, Химок, Лобни, Люберец и других подмосковных городов. При этом возможности выбора жилья отличаются от московских в разы. Принципиальная разница, конечно же, – в возможности купить новостройку.

В Москве новостроек экономкласса почти нет. Так, по данным АН «Азбука Жилья», по данным на июнь 2016 года структура классности строящихся на стадии котлована домов выглядела следующим образом:

• до 40% – бизнес- и премиум-класс;
• 14% – комфорткласс;
• 3,7% – экономкласс.

Поэтому, если вы рассчитываете на квартиру в последнем ценовом сегменте, столица сможет предложить исключительно квартиры «с историей» – с соответствующим состоянием подъездов, с запахами, с разнообразными соседями в лучшем случае и с проблемными собственниками – в худшем. Квартира же в подмосковной новостройке будет чиста во всех смыслах. Она будет только вашей с первого поворота ключа в замке, капитальный ремонт здесь может оказаться дешевле и эффективнее, чем во «вторичке»: достаточно сказать, что экономия на подготовительном этапе – очистка стен, потолка, пола, санузла, замена окон может составить до 100 тыс. руб. Кроме того, в новостройках покупают квартиры люди примерно одного социального статуса, жизненного уровня, менталитета. И если вы – семья молодых карьеристов с маленькими детьми, ожидайте с большой долей вероятности таких же соседей. Значение хорошего соседства в многоквартирном доме трудно переоценить.

Выбор новостройки в Подмосковье во многом соотносится с выбором квартиры в Москве. Если работа и интересы в столице сосредоточены на северо-востоке, логично искать будущую квартиру в соответствующем секторе Московской области. Если бюджет жестко регламентирован, необходимо понять, что для вас важнее – престижность или дополнительные квадратные метры. Если во главу угла ставиться транспортная доступность – необходимо изучать не только текущую транспортную ситуацию, но и ее перспективное развитие – строительство метро и транспортных развязок может сделать проблемный сегодня район перспективным и высоколиквидным в ближайшие несколько лет. Рассмотрим основные параметры, влияющие на качественные характеристики подмосковных новостроек.

Комфортность проживания

В 2001 году журнал «Коммерсант «Секрет фирмы» составил Топ-100 лучших для проживания городов России. Среди прочих критериев при составлении рейтинга были учтены следующие параметры:

• Покупательская способность населения;
• Расходы бюджета (на человека);
• Самостоятельность бюджета города (доля налоговых и неналоговых доходов в бюджете);
• Число работающих жителей;
• Число зарегистрированных преступлений;
• Количество врачей на 10 тыс. населения;
• Процент охвата населения детскими садами;
• Объем пассажироперевозок за год на 10 тыс. горожан;
• Доли дорог с усовершенствованным покрытием в общей протяженности автодорог в регионе;
• Количество абонентских устройств передачи данных на 1 тыс. жителей в регионе
• Строительный индекс.

Высокие индексы по данным параметрам показали вошедшие в Топ-100 такие подмосковные города, как Химки, Красногорск, Мытищи, Одинцово, Подольск, Звенигород, Люберцы, Щелково, Балашиха, Королев. Именно эти города – не только в Подмосковье, но и в масштабе всей России названы гармоничными, комфортными для проживания, имеющими высокую социальную культуру, невысокую преступность. Они развивают жилищный и дорожный фонд, имеют собственные доходы. Мы можем также отметить относительную национальную и социальную однородность населения этих городов.

С тех пор, более чем за 15 лет ситуация изменилась, но каким образом произошло «перераспределение сил» в городах Подмосковья?

Так, Институт территориального планирования «Урбаника» по итогам 2011 года составил интегральный рейтинг городов России «TOP-200», в него вошли следующие города Подмосковья:

• Егорьевк – 10 место в интегральном рейтинге;
• Сергиев Посад – 28 место;
• Коломна – 50 место;
• Серпухов – 70 место;
• Орехово-Зуево – 72 место;
• Воскресенск – 82 место;
• Клин – 134 место.

Кроме вышеизложенных факторов, использованных при формировании рейтинга 13-летней давности редакцией «Коммерсант», опубликованного в журнале «Секрет фирмы», в интегральном показателе «Урбаники» «Топ-200» учитывались также такие факторы как:

• Обеспеченность жильем;
• Уровень расходов на оплату ЖКХ;
• Уровень городского благоустройства;
• Численность населения.

Но будем реалистичными: любые рейтинги – это просто рейтинги, а качество жилья каждый оценивает для себя сам, поэтому здесь они приведены не более чем для обзора.

Экологичность

Экологичность подмосковных районов оценивается по нескольким признакам:

• Выбросам вредных веществ в атмосферу;
• Сбросу сточных вод;
• Лесистости.

Эти критерии дают весьма неоднородную картину по разным городам. Так, например, Подольск – лидер по количеству зеленых зон в МО, и уверенно конкурирует даже с городами дальнего Подмосковья. При этом он же находится в зоне повышенной загрязненности воздуха. Однако зеленые зоны компенсируют это, и в целом уровень загрязненности воздуха в Подольске считается невысоким.

Далее, перспективное строительство транспортных развязок и магистралей уведет за границу города транспортный поток, это также сделает воздух чище. Все эти моменты следует учитывать при изучении каждого города: общая экологическая информация отражает лишь «среднюю температуру по больнице». Согласно последней, безусловно, экологичными направлениями остаются Северо-Запад и Запад МО. Это – Новорижское, Волоколоамское, Ленинградское, Ярославское, Минское шоссе. Такую специфику экологической карты формирует московская роза ветров.

Расстояние до Москвы. Транспортная доступность

Начнем с грустного – если говорить об автомобильной доступности, то беспроблемных направлений в Подмосковье нет. Можно назвать относительно разгруженными Новорижское, Волоколамское, Симферопольское, Можайское и Киевское шоссе. Однако, помимо шоссе, следует учитывать также удаленность города от МКАД, железнодорожное сообщение, развитость автобусных маршрутов, перспективы строительства метро.

Планы развития метро предполагают строительство не менее 78 станций в период с 2012 по 2020 год. До конца 2017 года в Москве планируется ввести в эксплуатацию около 30 км новых тоннелей и 15 станций метро. Власти заявляют, что фактические границы Москвы при развитии линий метро учитываться не будут, принципиальным станет плотность заселения территорий. Радиальная связь между некоторыми подмосковными городами после 2020 года будет осуществлена третьим пересадочным контуром, который будет поддержан скоростными трамваями. Опираясь на опыт, можно предположить, что появление метро в непосредственной близости от подмосковных городов увеличит стоимость квадратного метра в среднем на 10%. Метро также резко повышает ликвидность недвижимости в окрестностях станции.

При выборе новостройки в Подмосковье, не следует опираться на голую арифметику. Иногда квартира в пригородном доме в 10 километрах от МКАДа может оказаться более доступной и перспективной, чем находящаяся непосредственно на границе с ним. Поэтому иногда имеет смысл пожертвовать несколькими километрами расстояния за финансово доступный и престижный район. Яркий пример тому – Лобня. Город находится в 15 км от Москвы, но при этом место его расположения – престижный Северо-Запад. Застройщик здесь ориентирован на масштабное строительство в экономклассе, что дает хороший выбор покупателю.

Таблица.1 Характеристика основных подмосковных направлений

*Параметры экологичности и транспортной доступности приводятся относительно Москвы и ближайшего Подмосковья.

Данная таблица систематизирует информацию по ведущим подмосковным направлениям и косвенно показывает, где строятся лучшие новостройки Подмосковья.

Купить квартиру в готовой новостройке или на стадии строительства

Покупка новостройки возможна на любой стадии строительства. Определить ее покупатель может самостоятельно, или обратившись за помощью к уполномоченному агентству недвижимости.

Таблица 2. Преимущества и риски различных стадий

Очевидно, что покупка на стадии котлована дает больше финансовых преимуществ, но сопровождается определенными рисками, которых можно избежать при скрупулезном подходе к покупке. В первую очередь, необходимо:

• Проанализировать бизнес-историю девелопера, динамичность застройки, истории сдач объектов, кредитные истории и прочее;
• Выбрать надежный объект. Обязательно поинтересоваться наличием разрешительной документации, в особенности вида использования земельного участка. Он должен соответствовать тому, что на нем в реальности строят;
• Съездить на объект, сравнить фотографии, сделанные ранее с текущей ситуацией: есть ли динамика в строительстве, «кипит» ли «жизнь» на стройке – кстати, риск ниже столкнуться с проблемами при строительстве при покупке квартиры в жилом комплексе, где уже есть построенные дома;
• Выяснить: покупать квартиру по Предварительному договору (ПД) или по договору Долевого участия (ДДУ)?

Справочная информация:

1. ДДУ в строительстве регистрируется в регистрационной палате, то есть часть разрешительной документации на строительство дома подается в регистрирующий орган заранее, на этапе покупки квартиры. ДДУ помогает быстро оформить права собственности, хотя ДДУ – не защита от двойных продаж. Ввиду того, что базовый пакет документов на строительство уже предоставлен в регистрирующий орган, осталось собрать только документы на физическое лицо. Договор долевого участия (ДДУ) вовсе не означает, что покупка будет совершена по более низкой цене.

2. Предварительный договор (ПД ) не может быть зарегистрирован в регистрационной палате, однако из этого не следует, что сделка с объектом недвижимости стала более рискованной. Дело лишь в том, что разрешительная документация передается в регистрационную палату, когда дом принят в эксплуатацию. Разрешительную документацию на любом этапе строительства можно запросить у застройщика и после этого ее проверить. Единственное – это увеличивает период оформления жилья в собственность вследствие большого количества документов, которые должен собрать застройщик.

Авторитетные застройщики зачастую не прибегают к ДДУ, опираясь на собственную репутацию и ограничиваясь Предварительными договорами. Более половины всех новостроек Подмосковья были реализованы на основе ПД в полном отсутствии любых двойных продаж.

3. Двойная продажа – ее боятся все, после многочисленных репортажей в СМИ, однако эта страница истории постепенно уходит в прошлое, и вот почему: если вы обращаетесь к солидному крупному застройщику, ему ни к чему пытаться вас обмануть: потеря репутации – дороже. Большинство крупных строительных компаний с длинной и положительной историей никогда не были замешаны в подобных вещах. Другое дело – фирмы-однодневки с сомнительными учредителями. Если организация присутствует на рынке недвижимости до 5-ти лет, следует тщательным образом их проверить. Отзывы в интернете здесь не аргумент – они все могут быть проплаченными с одной или другой заинтересованной стороны, если только в них не указаны реальные данные отправителя. Хотите узнать правду – общайтесь только с реальными, а не виртуальными людьми.

4. Ипотека – сегодня 4 из 5 сделок с недвижимостью осуществляются с привлечением ипотечных средств. Ипотека является дополнительной гарантией безопасности при покупке квартиры, поскольку банки проводят глубокую проверку всей разрешительной документации на строительство новостройки. Агентства недвижимости обычно имеют партнерские отношения с рядом банков и предоставляют возможность выбора условий получения ипотеки, предлагаемых теми или иными кредитными учреждениями. К тому же риэлтерские компании могут значительно упростить сам процесс получения ипотечного кредита.