Покупаем квартиру в элитном доме: рекомендации экспертов

Если вы можете позволить себе дом мечты, то разве стоит отказываться от такого удовольствия? Идеальные условия проживания, минимум коммунальных забот, безопасность, красота, эксклюзивность — все это можно купить. Да, купить за немалые деньги, но если знать рынок и уметь договариваться, то при этом можно хорошо сэкономить, а впоследствии — неплохо заработать на продаже. Если же времени на переговоры и изучение рынка нет, поручите это профессионалам.

Особенности покупки квартиры в элитном доме

В каком доме вы хотите жить сегодня? Это современный таунхаус или старинный особняк, а может, элитная высотка в стиле хай-тек, отливающая на солнце стеклом и металлом? Покупатели элитных квартир в Москве предпочитают жилье площадью 80–250 кв. м, с одной, двумя или тремя спальнями. Немало поклонников пентхаусов с головокружительной панорамой столицы и романтикой крыш.

Но воплощение мечты, даже если на нее есть средства, — путь тернистый даже для тех, кто достиг небывалых высот. Не секрет: можно совершить сделку, а в конечном счете остаться как без квартиры, так и без вложенных в нее миллионов. Дом мечты, во-первых, необходимо отыскать — такой, который удовлетворит вас по местоположению, цене, архитектурному решению и внутреннему наполнению, инвестиционному потенциалу. Поиск означает не только владение обширным банком данных о существующих предложениях, в него непременно входят просмотры, которые отнимают массу времени. Во-вторых, и дом, и продавца следует тщательно проверить на «чистоту». В-третьих, вам потребуется просчитать стоимость владения и налоговые платежи, которые последуют за покупкой жилья, а также найти возможность их оптимизировать. В-четвертых, если вы планируете воспользоваться программой лизинга, рассрочкой или ипотекой, то решать этот вопрос придется с застройщиком или с банком, что опять же потребует поиска наиболее надежного и выгодного решения. Сюда же добавим переговоры со страховой компанией, которая согласится защитить вашу «хижину» от неприятных форс-мажоров на лучших условиях. И в целом вы потеряете немало времени и приложите массу эмоциональных усилий ради заполнения толстой папки бумаг и поездок в разные концы Москвы.

Оптимальный вариант для тех, кто ищет квартиры в элитных домах, — обратиться в агентство недвижимости, которое занимается жильем этой категории. Солидная компания, уважающая своих клиентов и закон, ответит на все вопросы и обеспечит полную конфиденциальность. При этом риелторы, работающие в элитном сегменте, не берут ничего с покупателей, поскольку гонорар они получают с продавцов.

Этапы приобретения квартиры в элитном жилом доме

Приобретение квартиры в доме класса «премиум» может составить от двух дней (это возможно только при больших усилиях агентства) до нескольких месяцев и даже года (если вы решили провести сделку самостоятельно). Своя доля времени уйдет на каждый из этапов подбора и покупки жилья. Рассмотрим их подробнее.

Выбор агентства недвижимости

Для тех, кто решил нанять профессионального посредника, этот этап будет практически единственным, где придется все делать самим. Здесь следует придерживаться следующих рекомендаций:

Как и при оценке любой другой организации, за услугами которой вы обращаетесь, важны опыт работы, отзывы и рекомендации, вхождение в профессиональные ассоциации, наличие дипломов и наград — все компоненты деловой репутации.
Обратите внимание на перечень брокерских услуг. Действительно ли агентство предоставляет полное сопровождение сделки? Есть ли у него своя служба безопасности, свои юристы, консультанты по налогам и эскро-служба (специалисты, контролирующие оформление документов и расчеты при сделке)? Будет ли у вас персональный менеджер, которому вы сможете позвонить в любое время дня и ночи?
Имеет значение банк данных агентства и доля элитных домов в нем. Наилучший вариант, если компания специализируется на жилье премиального и бизнес-класса и имеет большой пул партнеров — девелоперов, риелторов, страховщиков и кредитных организаций.
Стоимость услуг может быть для вас нулевой, так как серьезным риелторским компаниям платит владелец квартиры или дома. Но в ряде случаев агентство все же берет деньги с покупателей: внимательно изучите договор и прейскурант, чтобы понять, какие траты и на что вас ожидают.

Выбрав достойное, надежное агентство, вы получите исключительную выгоду в виде экономии собственных средств и времени, большого числа вариантов элитного жилья и проработанных рисков. Сколько времени займет этап выбора, зависит только от вас.

Выбор и бронирование квартиры в элитном жилом доме

При покупке квартиры важно, чтобы под видом и стоимостью элитного жилья вам не предложили бизнес-класс. Поэтому следует помнить, что элитная недвижимость отличается:

расположением в наиболее престижном районе;
большой площадью помещений и окон с премиальными стеклопакетами, высокими потолками и индивидуальными планировочными решениями;
экологичностью, прочностью и натуральностью материалов, а также безусловным качеством строительных работ, выполненных именитым застройщиком;
автоматизированной работой инженерных систем (центрального кондиционирования и вентиляции, климат-контроля, теплового пункта, автономной системы очистки воды, систем безопасности — установок пожарной сигнализации и пожаротушения, видеонаблюдения и контроля доступа);
наличием современных телекоммуникаций, включая оптоволоконный Интернет с возможностью выбора провайдера;
профессиональной круглосуточной охраной;
собственной территорией и подземным паркингом с достаточным количеством парковочных мест, развитой социальной инфраструктурой: детскими городками и спортплощадками, парком и предприятиями сферы услуг — на территории дома и близ него должны быть расположены служба консьержей, магазины, салоны красоты, рестораны, отделения банков, прачечные, фитнес-центры, бассейны, клубы и т.д.

Важно определиться, жилые дома какого именно класса вас интересуют:

Класс «А+» (АА) — это элитные дома-новостройки, построенные по авторскому проекту, или отреставрированные памятники архитектуры, расположенные, как правило, в центре Москвы. У них обязательно должна быть закрытая территория со всем необходимым для жизни. Отдельная тема — клубные дома, где обычно не больше 10-ти квартир и соседи исключительно вашего социального статуса.
Класс «А» — это соблюдение тех же условий, но для домов, которые не обладают исторической или архитектурной ценностью, а именно: не более 50-ти квартир в доме, подземные гаражи на 2–3 машино-места в расчете на одну квартиру, высота потолков — свыше 3,3 м, западный застройщик, единый социальный статус жильцов.
Класс «А-» — элитная недвижимость, которая не в полной мере отвечает требованиям класса «А», например, количество квартир в доме превышает 50 или подземный паркинг рассчитан на 1–2 машино-места, строительство вел отечественный девелопер.

В Москве наибольший интерес известных и состоятельных людей вызывают элитные дома-новостройки ЖК «Снегири ЭКО», «Новый Арбат, 32», «Звонарский», «Моне», «Балчуг Резиденс», МФК «Москва». Популярен памятник архитектуры начала XX века ЖК «Depre Loft», ЖК «Современник», постройка 2007 года — ЖК «Цветной бульвар 15к2», клубный дом «Времена года», комплекс «Чистые пруды». Объектов отнюдь не мало, особенно в ЦАО, — тем труднее выбор и нужнее опытный агент, который знает особенности всех зданий и квартир на рынке элитной недвижимости. Кроме того, многие предложения эксклюзивных квартир могут оказаться забронированными другими покупателями, уже нашедшими дом своей мечты или выбирающих варианты.

В заявке, которую вы оставите агентству, нужно будет указать требования к жилью, возможно, вам интересен нестандартный формат: лофт, мансарда или пентхаус. Дальше ваш личный менеджер представит пакет подходящих вариантов в сравнении. Многие при выборе квартиры в элитном жилом доме отталкиваются от застройщика/района/конкретного жилого комплекса, так что неплохо было бы попросить агентство провести анализ соответствующего сегмента рынка.

Встает вопрос, когда идти смотреть выбранную квартиру, особенно, если понравилась не одна. У искушенных агентств для экономии вашего времени всегда есть в наличии качественные фотографии квартир во всех ракурсах.

Выбрать квартиру можно и за один день — если быстро найдена точка взаимопонимания и менеджер предложил вам «тот самый вариант», и за несколько недель — если вы не торопитесь, а тщательно перебираете варианты и предпочитаете несколько очных просмотров. Жилье, которое вам приглянулось, всегда можно забронировать через солидное агентство. Наложение брони логично, если от этого вы можете получить выигрыш (например, вы не располагаете достаточными средствами на текущий момент) или хотите зарезервировать дополнительное время для подтверждения своего решения. В компании, работающей с элитными домами, можно договориться о достаточно длительном бронировании. Достоинство агентства еще и в том, что в нем вы сможете найти уникальные предложения, которых нет ни в Интернете, ни в каких других открытых базах — они скрыты продавцами, которые по ряду причин не торопятся сбывать эксклюзивную недвижимость и ждут «своего» покупателя.

Наконец, риелторы прекрасно осведомлены, какие квартиры продаются срочно, и могут добиться значительной скидки для своих клиентов. Умение профессиональных агентов вести переговоры с владельцем элитной недвижимости нередко приводит к снижению ее стоимости на 10–20%, а порой и больше.

Проверка квартиры

Чем дороже квартира, тем слаще она для мошенников. А самые подходящие для них «клиенты» — богатые покупатели, у которых просто нет времени собирать доказательства, что с жильем и с продавцом все в порядке.

Аудитом квартир в элитных домах должны заниматься юристы и служба безопасности агентства недвижимости. Итак, что нужно проверить?

Законность получения квартиры продавцом. У него должны быть подлинные и зарегистрированные в Росреестре документы, подтверждающие право собственности: договор купли–продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство, договор ренты и др. Очень важно, чтобы этот договор действовал и не мог быть аннулирован в суде. Например, на момент продажи владелец должен был полностью оплатить стоимость квартиры, погасить ипотеку, но он этого не сделал, и договор подлежит расторжению. Следовательно, этот человек продает вам воздух за несколько десятков или сотен миллионов рублей.
Кто продавец. Проверяется, не поддельный ли паспорт у владельца квартиры, нет ли у него психических заболеваний, не состоит ли он на учете в наркологическом диспансере и не является ли он «мертвой душой». Проверке подлежит и представитель продавца: есть ли у него заверенная нотариусом доверенность, имеет ли он право по этой доверенности брать с покупателя деньги. Через аудит проходит и юридическое лицо, продающее недвижимость. Агентства должны располагать базами данных недобросовестных продавцов и строго запрашивать все документы.
Права третьих лиц. Чтобы в вашу квартиру неожиданно не заявился освобожденный из-под заключения брат бывшего хозяина или его жена с ребенком на руках, важно еще до сделки выяснить, не имеют ли родственники продавца или кто-либо еще право претендовать на эту квартиру и проживание в ней, даже если она перепродана.
Темное прошлое. Выписка из ЕГРП подробно расскажет о том, кому принадлежала квартира с 1998 года. Если жилье слишком часто меняло собственников, если вокруг него были имущественные споры, которые могут возобновиться, лучше обойти такую недвижимость стороной.
Состояние квартиры. Агентство должно тщательно проверять продаваемое им имущество на брак. Если в элитных квартирах он вряд ли возможен, то сделанная «…дцать» лет назад перепланировка может плохо для вас кончиться. Если предыдущий владелец снес какую-то стену или поставил новую, но не согласовал это с муниципалитетом, штраф могут предъявить вам.

Все полученные риелторами документы и результаты проверок должны быть представлены покупателю. Очевидно, что лучше один раз потратить время на их изучение, чем объездить массу инстанций в поисках бумаг самостоятельно. Проверка квартиры агентством недвижимости может занять от одного дня до недели. Но дело может затянуться, если у квартиры слишком богатая история.

Помощь в получении ипотеки на покупку жилья в элитном многоквартирном доме

Приобретая квартиру в кредит на короткий срок, вы не пострадаете от больших переплат и не будете сожалеть об упущенном выгодном варианте. Покупатели квартир класса «бизнес» и «люкс» нередко берут кредитные средства у банка. Следует сказать, что почти все элитные новостройки столицы аккредитованы в надежных банках России, но при желании покупатель может договориться об аккредитации — если ее нет, хотя на это уйдет время.

Понятное дело, что на ипотеку состоятельные люди идут редко — в сегменте элитного жилья такие сделки составляют пятую часть. Более выгодна рассрочка, которую застройщики предоставляют на год–полтора, максимум на два. Начисление процентов при рассрочке возможно, но это обычно происходит по прошествии полугода после заключения сделки.

Банки редко предлагают специальные программы для жилья элитного класса, но личность и доходы покупателя могут повлиять на их решение, и кроме того — грамотная работа агентства недвижимости. Риелторы путем переговоров и благодаря исчерпывающему знанию предложений рынка нередко добиваются скидок по банковским продуктам.

В 2015 году возросла популярность приобретения элитных квартир в лизинг — число таких сделок увеличилось в три раза по сравнению с 2014 годом. Удивительного в этом нет. Для оформления лизинговой сделки не нужен полный пакет документов, справки о доходах, которые VIP-клиентам не хотелось бы обнародовать, не берется в расчет и кредитная история. Последнее особенно важно, потому что короткая просрочка, случившаяся три года назад и затем успешно погашенная, сегодня может испортить вам всю малину. Да, приобретая элитное жилье по программе лизинга, вы не в одночасье становитесь его полноправным владельцем, но, если вы уверены в благополучном будущем, этот момент не за горами. Чтобы подобрать наиболее выгодный вариант лизинга, логично обратиться к посреднику, который располагает большой базой лизингодателей и знает подход к каждому. Услуга, скорее всего, будет бесплатной.

Сбор и оформление документов

Покупка и продажа элитных домов в Москве требует тех же документов, что и сделка с любой жилой недвижимостью.

Документы покупателя:

Паспорт и копии всех его страниц.
Если вы в браке, потребуется свидетельство о его регистрации.
Если при покупке жилья используются заемные средства банка, кредитор может запросить ИНН, СНИЛС, справки о доходах, потребует заполнить анкету. Объем пакета документов зависит от особенностей кредитного продукта и индивидуальных условий, на которые ваше агентство договорилось с банком. Итогом такого сотрудничества становится кредитный договор или договор лизинга.

Документы продавца:

Паспорт и копии всех его страниц.
Правоустанавливающий документ на квартиру.
Свидетельство о регистрации права собственности.
Справка с места жительства о количестве зарегистрированных в квартире (перед продажей все должны быть выписаны).
Выписка из Единого государственного реестра прав собственности.
Технический (кадастровый) паспорт квартиры, обновленный.
Справка об отсутствии задолженности за квартирой (по кредиту, коммунальным счетам).
Если продавец состоит в браке, то свидетельство о нем, разрешение супруга или супруги на продажу жилья или брачный договор. Если владелец квартиры разведен, необходимо свидетельство о расторжении брака и опять же подтверждение того, что прежняя пассия не заявит своих прав на жилье.
Разрешение органов опеки, если один из собственников квартиры — несовершеннолетний или инвалид.

Если стороны действуют через агентов, необходимы соответствующие доверенности, подписанные нотариусом.

Как вы уже поняли, читая этот длинный список (а его можно продолжать), все пройдет спокойнее и быстрее, если сбор документов вы доверите профессионалу. Агентство с наработанной базой продавцов и застройщиков обычно уже располагает всем пакетом документов на квартиру — остается оформить бумаги покупателя. Однако, если возникают какие-либо сложности со стороны продавца (требуется выписать родственников, получить разрешение органов опеки), дело может затянуться и на месяц.

Подписание договора и передача денежных средств

В договоре купли–продажи квартиры должны быть прописаны данные сторон сделки, доверенных лиц, указаны адрес, описание и технические характеристики квартиры, ее цена и характер расчета, место и дата сделки, права и обязанности сторон. Документ подлежит обязательной государственной регистрации, нелишним — для гарантии юридической чистоты — будет его регистрация у нотариуса.

Обратите внимание на ряд нюансов при составлении договора:

Квартиры в элитных домах часто продаются с дорогой мебелью, качественной бытовой техникой. При покупке должна иметься опись этого имущества с указанием его состояния и желательно — с фотографиями.
Составьте акт приемки квартиры. Если что-то в ней не соответствует заявленным продавцом характеристикам, можно добиться устранения проблем или скидки.

Куда больше тонкостей знают риелторы, которые составят или уточнят договор так, что в случае судебного разбирательства закон всегда будет на вашей стороне. К тому же документ будет подготовлен и пройдет юридическую экспертизу в кратчайшие сроки.

В авторитетном агентстве можно рассчитывать на консультации финансовых экспертов — они помогут сократить налогообложение за счет оптимизации схемы сделки. Когда же настанет «час расплаты», если потребуется, агентство предложит вам услуги инкассации, обеспечив полную конфиденциальность.

Последующее сопровождение сделки

Поддержка крупного и добросовестного агентства после приобретения квартиры в элитном жилом доме не заканчивается. Как мы уже говорили, риелтор проводит массу глубоких проверок на чистоту сделки, и все же дать абсолютных гарантий он не может.

Чем еще может быть полезно агентство недвижимости после совершения сделки?

Может заняться согласованием перепланировки в квартире.
Проконсультирует по любым жилищным вопросам.
Поможет в проектировании, отделке и дизайне новой квартиры в элитном доме Москвы.
Подсчитает будущую доходность от реализации квартиры, поможет в дальнейшем наиболее выгодно ее продать.

Итак, покупку квартиры в элитных домах сопровождает множество скрытых рисков: строительных, эксплуатационных, юридических, финансовых и налоговых. И чтобы максимально их нивелировать, следует обращаться в агентство, наиболее компетентное в работе именно с элитной недвижимостью, которое дорожит своей репутацией и VIP-клиентами и знает все черные списки продавцов и застройщиков.