Как купить коммерческую недвижимость: гайд для покупателя
Покупка недвижимости во всем мире считается одним из самых безопасных и надежных способов вложить свои накопления и относится к так называемым длинным консервативным инвестициям. Их цель в первую очередь — сохранить заработанные средства и обеспечить инвестору стабильный доход. В дальнейшем, когда цены на недвижимость ускорят рост (а это случается регулярно), можно продать помещение и получить прибыль. И в последние годы стало очевидно, что выгоднее и надежнее купить коммерческую недвижимость, чем вкладываться в покупку квартиры. Почему так происходит, расскажем в статье.
Содержание статьи:
Жилье: растет в цене, но плата за аренду падает
Долгое время покупка коммерческой недвижимости с целью получения дохода от аренды не была в приоритете — лучшим способом вложения в недвижимость считалась покупка квартиры. Так оно и было до тех пор, пока объемы вводимых в эксплуатацию новых домов не стали расти год от года: если в 2010 году в России было сдано 58,4 млн м 2 жилья, то в 2020-м — уже 82,2 млн, а в 2021 — 92,6 млн [1] . И всякий раз часть этих квартир выходит на рынок аренды, поэтому объем предложения только увеличивается, а конкуренция между арендодателями возрастает.
Кроме того, с 2018 года в крупных городах России наблюдается постоянный рост цен на жилую недвижимость [2] . А вот арендная плата растет медленнее — и намного быстрее падает в кризисные периоды, когда резко сокращается количество рабочих мест, а вместе с ним и платежеспособный спрос на аренду жилья. Срок, за который можно окупить вложения в однокомнатную квартиру, увеличился с 16 лет в 2019 году до почти 20 лет в 2020 году, выяснили аналитики компании «Инком-Недвижимость» [3] .
2022 год для тех, кто сдает квартиры, стал и вовсе печальным: еще в середине зимы начал резко сокращаться спрос — и одновременно выросло предложение. Например, с февраля по апрель количество сдающихся в Москве квартир выросло на 45%, а срок экспозиции (время от подачи объявления до подписания договора найма) с 4-5 дней увеличился до 2-3 недель. И главное: арендаторов этой весной было ровно в 10 раз меньше, чем предлагаемых в аренду квартир, — подсчитали специалисты компании «Этажи» [4] . Соответственно, вниз идут и реальные цены: арендное жилье уже стало дешевле, чем год назад.
Коммерческая недвижимость: вдвое прибыльнее + ремонт за счет арендатора
Таким образом, сейчас покупка квартиры для сдачи в аренду представляется довольно рискованным предприятием. Но есть другой способ надежных вложений в недвижимость, позволяющий точно так же получать постоянный доход — вместо жилой купить коммерческую недвижимость. И в первую очередь стоит обратить внимание на такой вид объектов, как стрит-ритейл — торговые помещения на первых этажах зданий [5] . Их арендуют магазины, кафе, аптеки, банки, медицинские учреждения и другие бизнесы, ориентированные на массового потребителя. Согласно законодательству, приобрести коммерческую недвижимость может не только юрлицо или индивидуальный предприниматель, но и физическое лицо. В 2020 году доля физлиц среди покупателей объектов стрит-ритейла достигала 80% [6] .
Тем, кто решил купить коммерческую недвижимость, чтобы сдавать ее в аренду, следует знать, что прибыльность этого бизнеса составляет 7–10% годовых [7] (сравните: сдача квартиры внаем приносит 3–5% в год от ее стоимости). Окупается торговое помещение за 10–15 лет, а если вы решаете его продать, то покупатели обычно находятся даже быстрее, чем на квартиру: пока жилья во всех районах становилось все больше, а его покупатели становились все разборчивее, спрос инвесторов перетекал на коммерческую недвижимость, делая ее все более популярной.
Факт
По данным консалтинговой компании Knight Frank, объем инвестиционных сделок в коммерческой недвижимости по итогам 2021 года вырос на 35,1% по сравнению с 2020-м и на 18% превышает показатели допандемийного 2019 года [8] .
Если квартира с уже живущими в ней людьми — довольно редкий товар, то коммерческую недвижимость с арендатором, оформленным договором, вывеской и процветающим бизнесом можно встретить довольно часто. Правда, и желающих купить такое помещение, избавив себя от хлопот с поиском и показами тем, кто хочет снять его, обычно больше, чем тех, кто стремится приобрести торговые площади «в бетоне».
Кстати, в деловом мире стало уже традицией, что арендатор коммерческой недвижимости производит ремонт сам и за собственный счет. Это происходит потому, что бизнес гораздо прочнее привязан к помещениям, которые арендует, чем наниматели к квартирам. Договоры аренды продлеваются ежегодно на протяжении десятилетий, особенно дорожат своей клиентурой представители торговли, а также кафе и рестораны, ведь они уже вложились в конкретное место, у них имеются постоянные покупатели, своя особенная атмосфера. Переехать для них означает убить добрую половину бизнеса, поэтому такие арендаторы дорожат своей арендой.
Другая традиция касается договоров, которые подписывают собственник и арендатор коммерческой недвижимости. В этих документах принято изначально прописывать индексацию арендной ставки, которая происходит каждый год. В жилой аренде такое не предусмотрено, и владельцу квартиры приходится регулярно доказывать своим жильцам, что инфляцию никто не отменял, цены растут — и убеждать их платить больше. Коммерческую недвижимость без такой индексации практически никто не сдает, что экономит нервные клетки всех участников.
Правила для инвестора: как правильно купить коммерческую недвижимость
При покупке коммерческой недвижимости с арендатором нужно обращать внимание на сферу деятельности последнего: если доход предпринимателя стабильный, можно рассчитывать на продолжительное и эффективное сотрудничество. Но какого же арендатора лучше выбрать?
Компания R4S Group, работающая на рынке коммерческой недвижимости 21 год, составила рейтинг наиболее популярных объектов этого года.
I место уверенно держат предприятия стрит-фуда. На них приходится 22% всех сделок.
II место — у табачных магазинов (15% сделок).
III место делят между собой мини-маркеты и точки формата «кофе с собой» — по 11% на каждый из сегментов [9] .
Помимо направления бизнеса, важно оценить локацию помещения, пешеходный и автомобильный трафик и соседство с другими предприятиями торговли и сферы услуг. Вот на какие вопросы стоит получить ответы до принятия решения о покупке:
- На каком расстоянии находится ближайшая станция метро? Наиболее интенсивный пешеходный поток проходит на расстоянии 20–70 м от станции, затем он начинает рассасываться.
- Действительно ли пешеходный маршрут от метро вглубь жилого района либо деловых кварталов пролегает рядом с вашим будущим помещением, обеспечивая арендатора нужным количеством посетителей?
- Находится ли помещение на первой фасадной линии домов на оживленной автомагистрали или расположено в окружении жилой застройки и какова в таком случае ее высотность? Ведь в пятиэтажном микрорайоне проживает в несколько раз меньше народу, чем в современном высотном.
- Какие магазины, кафе, учреждения расположены по соседству и в некотором отдалении? Крупный торговый центр, на треть опустевший в связи с недавними событиями, может переманивать арендаторов, обещая им сниженные на время кризиса ставки. А офисная башня, напротив, обеспечит хороший клиентский поток.
Факт
В отличие от торговых центров сегмент стрит-ритейла практически не пострадал от ухода иностранных брендов. Как сообщает консалтинговая компания CORE.XP, по итогам первого квартала 2022 года было свободно только 14% таких помещений — это всего на 0,7% больше, чем годом ранее [10] .
Также нелишним будет задаться вопросами о состоянии и качестве помещения:
- Есть ли отдельный вход? Встречаются варианты, когда несколько разных бизнесов делят один вход. Хотим предупредить, что покупка такого рода коммерческой недвижимости — это не самое лучшее приобретение.
- Насколько удачна планировка, как расположены «мокрые точки», если они есть? В каком состоянии коммуникации в здании и насколько велик процент его износа? По данному вопросу будущему владельцу будет полезно получить консультацию эксперта, который подскажет, есть ли у помещения скрытые дефекты.
Наконец, прежде чем покупать коммерческую недвижимость с арендатором, следует внимательно изучить документы о собственности и договор аренды. Если сомневаетесь, лучше обратиться к юристу, который специализируется на сопровождении подобных сделок.
Предупреждение: предлагаемые финансовые инструменты являются высокорискованными и могут привести к потере денежных средств. До совершения сделок следует ознакомиться, с какими рисками они связаны.
