Обследование инженерных систем: задачи, этапы и стоимость процедуры

Экспертиза инженерных коммуникаций — это комплексная услуга, которая часто требуется при строительстве, эксплуатации зданий или сооружений, а также при осуществлении коммерческих операций с недвижимостью. От работоспособности инженерных коммуникаций напрямую зависят стоимость и возможности эксплуатации объекта.

Для обследования инженерных коммуникаций требуется привлечение квалифицированных экспертов, которые проведут все необходимые тесты и расчеты, вынесут заключение и предоставят рекомендации по устранению неполадок. Правильно оформленное экспертное заключение при необходимости может быть предъявлено в суде.

Задачи обследования

Экспертиза инженерных сетей позволяет экономить финансовые и временные ресурсы на их прокладку, техобслуживание и капитальный ремонт, а также предотвратить внезапный выход инженерной сети из строя.

Экспертиза отвечает на следующие вопросы:

В каком состоянии на момент обследования находятся инженерные сети?
Соответствует ли обследованное оборудование технической документации?
Что необходимо сделать для дальнейшего правильного функционирования инженерной сети?

Причины проведения

Инженерная экспертиза требуется в следующих случаях:

Споры с подрядной организацией в отношении смет, сроков, оборудования для прокладки и обслуживания инженерных сетей.
Возникновение сбоев, ЧП и аварий (наиболее часто — в отоплении и водоснабжении).
Пусконаладка, запуск сетей в эксплуатацию.
Оценка состояния инженерных сетей при коммерческих операциях с недвижимостью или расчете сметы ремонтных работ.

Уполномоченные организации

Экспертиза инженерных систем должна проводиться специализированными аккредитованными частными либо государственными экспертными организациями. По договору на проведение экспертизы заказчик обязуется в указанный срок предоставить необходимые документы, а подрядчик — проследить за полнотой предоставленной документации и обеспечить проведение экспертизы в соответствии с действующими нормативами и в указанные сроки. К договору прилагаются техническое задание и смета.

Объекты исследования

Объектами комплексного исследования являются наружные и внутренние инженерные системы. Обследование состояния любого инженерного оборудования должно соответствовать требованиям ГОСТ Р 53778-2010 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».

Электроснабжение . В ходе экспертизы проверяется соблюдение технических условий и соответствие проекту, проводится расчет сетевой нагрузки, определяется правильность выбора аппаратов защиты. Для проведения экспертизы электроснабжения обычно требуется большое количество аппаратуры. Нормативы для систем электроснабжения содержатся в СП 134.13330.2012 «Системы электросвязи зданий и сооружений. Основные положения проектирования» и СП 76.13330.2012 «Электротехнические устройства».

Водоснабжение . В экспертизу входят визуальный осмотр и неразрушающее инструментальное исследование. Должны быть изучены технические характеристики системы, общий характер эксплуатации, предельные нагрузки. В акте обследования должны быть указаны конкретные действия по предотвращению выхода системы водоснабжения из строя. Система должна соответствовать СП 31.13330.2012 «Водоснабжение. Наружные сети и сооружения».

Водоотведение . Экспертиза направлена на определение и устранение возникших повреждений и засоров. Наиболее эффективно телевизионное обследование с целью нахождения проблемных участков. Система должна соответствовать требованиям СП 32.13330.2012 «Канализация. Наружные сети и сооружения».

Теплоснабжение . Обследование теплосетей проводится с целью проверки их исправности и установки оптимального режима теплоснабжения зданий. Тепловые сети должны соответствовать СП 124.13330.2012 «Тепловые сети».

Водяное отопление . Экспертиза водяного отопления включает проверку работоспособности системы при давлении, превышающем рабочее в 1,5 раза, но не менее 0,6 МПа, согласно СП 60.13330.2012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха». Основная цель экспертизы водяного отопления — предотвратить возможность аварий.

Воздушное отопление . В экспертизе воздушного отопления, помимо диагностики работоспособности системы, важную роль играет исследование аэродинамики в сети воздуходувов. Система должна соответствовать СП 60.13330.2012.

Вентиляция . Экспертиза проводится с помощью мультиметров, измерителей шума и видеоаппаратуры. В результате дается заключение о состоянии вентиляции, причинах ее неэффективной работы, качестве очистки воздуха. Система должна соответствовать нормативам СП 60.13330.2012.

Кондиционирование воздуха и холодоснабжение . В результате экспертизы делаются выводы о КПД и безопасности системы, даются рекомендации по их повышению. Система кондиционирования должна соответствовать СП 60.13330.2012.

Сети связи . Экспертиза включает в себя проверку наличия всех необходимых комплектующих и кабелей, их работоспособности и эффективности системы в целом. Устройства связи должны соответствовать ВСН 60-89 «Устройства связи сигнализации и диспетчеризации инженерного оборудования жилых и общественных зданий Нормы проектирования».

Системы автоматизации и диспетчеризации (в том числе системы пожарной безопасности). Экспертиза выявляет работоспособность и эффективность систем. Системы автоматизации и диспетчеризации должны соответствовать ВСН 60-89.

Этапы обследования инженерных коммуникаций зданий:

Анализ технической документации. Позволяет определить исходные данные: сроки строительства и эксплуатации, итоги предыдущих экспертиз. Анализу подлежат рабочие и исполнительные чертежи, акты приемки и испытаний, паспорта и сертификаты на оборудование, журналы ремонтов.
Визуальное обследование. На этом этапе производится первичный осмотр систем для определения явных неисправностей и необходимости применения специальной аппаратуры.
Инструментальное обследование. Этап инструментального обследования дает числовые данные для анализа работоспособности системы. В него входят измерение линейных размеров, выявление деформаций, дефектов и повреждений, сбор данных по нагрузкам и/или расходам.
Анализ результатов. На основании анализа выявляется степень и причины физического износа инженерных коммуникаций, делаются выводы о технической возможности использования существующих систем.
Составление ведомости дефектов. Задача этого этапа — составить полный список поврежденных и/или изношенных и подлежащих смене частей инженерных систем.
Составление технического отчета. В него входят:

объемы и сроки выполненных экспертных работ;
перечень и краткое описание проектных решений обследуемых систем, анализ нормативной базы на период возведения обследуемого объекта;
сведения об условиях эксплуатации инженерных сетей, организации их текущих и капитальных ремонтов;
результаты визуального и инструментального обследования;
численные данные о степени износа;
предполагаемые причины появления и развития дефектов;
выводы о необходимости ремонта (замены) отдельных элементов или частей инженерных сетей;
краткие рекомендации по устранению дефектов: текущий ремонт, капитальный ремонт, замена;
оценка объемов работ по устранению конкретных дефектов, в процентах по отношению к общему их объему для данного объекта;
вывод о технической возможности использования существующих систем.

При необходимости в отчете даются рекомендации по проведению дополнительного инструментального обследования инженерных сетей для последующей разработки рабочих чертежей.

Приложения к техническому отчету:

копия технического задания на экспертизу;
ведомость дефектов;
документы о качестве материалов (сертификаты и т.п.);
результаты лабораторных испытаний и поверочных расчетов;
копии документов (официальной переписки, протоколов, актов и заключений предыдущих экспертиз), имеющих отношение к состоянию инженерных сетей.

Объемы и сроки работ

Сроки, в которые проводится экспертиза, определяются техническим заданием и перечнем работ, которые согласуются с заказчиком и являются неотъемлемой частью договора. Обратившись в государственное экспертное учреждение, в среднем можно ориентироваться на следующие сроки:

Регистрация предоставленной заказчиком документации, составление проекта договора — не более 30 дней.
Подписание договора со стороны заказчика экспертизы — не более 30 дней.
Проведение экспертизы и выдача экспертного заключения — 3 месяца с момента оплаты услуг.

Общий срок проведения государственной экспертизы не должен превышать 6 месяцев. Коммерческие экспертные организации проводят экспертизу в более короткие сроки.

Стоимость обследования инженерных систем

Для определения стоимости за основу берутся федеральные расценки, с которыми можно ознакомиться в «Справочнике базовых цен на обмерные работы и обследования зданий и сооружений 2012 (СБЦ-2012)». При первичной оценке стоимости обследования инженерных систем базовые цены умножаются на поправочные коэффициенты, которые зависят от: вида инженерной системы; объема здания; количества однотипных работ. На конечную стоимость могут оказать влияние технические данные, выявившие необходимость применения дорогостоящих средств и методов экспертизы.