Обзор рынка недвижимости Чехии: предложения, стоимость и преимущества

Покупка недвижимости за границей — серьезный шаг. Но тем не менее многие россияне задумываются о приобретении дома или квартиры в другой стране. Все чаще наши соотечественники обращают внимание на Чехию. Почему стоит покупать недвижимость в этой стране и о чем необходимо знать потенциальным собственникам?

Что дает покупка недвижимости в Чехии

До 2009 года покупка недвижимости в Чехии иностранцами была возможна только на основании юридического лица, затем это ограничение было снято и права иностранцев (физических лиц) на владение недвижимостью было узаконено. Желающих оказалось немало. Чехия — относительно недорогая страна с прекрасным климатом. При этом Чехия — очень красивая и безопасная страна со школами и университетами, известными во всем мире, здесь прекрасно развито здравоохранение, а о чешской кухне можно написать настоящий роман!

Однако люди, подумывающие о покупке недвижимости в Чехии, в первую очередь интересуются — насколько выгодно такое приобретение?

Покупка недвижимости в Чехии дает гарантированное право на получение шенгенской 90-дневной краткосрочной мультивизы сроком действия до 2-х лет с правом пребывания в странах Шенгенского соглашения до 90 дней каждые 6 месяцев. Для ее оформления достаточно загранпаспорта, заполненной анкеты, документа о наличии недвижимости в Чехии, финансовых гарантий и страхового полиса. По истечении срока действия визы владелец квартиры в Чехии может запросить следующую. Такой режим очень удобен для любителей путешествовать.
Но главное, владелец квартиры в Чехии может выгодно сдавать ее в краткосрочную или долгосрочную аренду, для удобства воспользовавшись услугами русскоязычных риелторских агентств и получая, при правильном выборе недвижимости и грамотном управлении, до 5% годового дохода.

Рынок недвижимости в Чехии: текущее состояние и перспективы

По данным Чешского статистического управления на 2015 год, в стране проживает почти 35 тысяч россиян. Доля наших соотечественников среди иностранных покупателей недвижимости достигает 10–15%.

Россияне достаточно активно покупают недвижимость в Чехии, причем предпочитают определенные города. Лидером, несомненно, является столица страны — Прага. Однако недвижимость и в курортных регионах, таких как Карловы Вары, вызывает стабильный интерес.

Коммерческая недвижимость Чехии

Экономику Чехии отличает стабильность, и коммерческая недвижимость здесь пользуется постоянным спросом. У покупки коммерческой недвижимости в этой стране есть свои особенности. Например, обычной практикой является продажа коммерческой недвижимости посредством реализации 100% доли в компании, владеющей объектом, — это часто связано с заметно меньшим налоговым обременением при продаже, зато высокими расходами на бухгалтерский аудит компании. Для покупателя, однако, это сопряжено с более высокими рисками и трансакционными издержками (due dilligence, будущие налоги при продаже). Специалисты советуют рассматривать покупку недвижимости через приобретение 100-процентной доли целевого юридического лица только в особых случаях: например, когда продается большой коммерческий объект с многочисленными арендаторами. В остальных случаях резонно настаивать на продаже именно объекта недвижимости.

Рынок коммерческой недвижимости Чехии обширен — здесь можно приобрести помещения под небольшие бары, рестораны и магазины, маленькие отели и крупные гостиницы, складские и офисные помещения. Традиционно наибольшим спросом пользуются небольшие помещения в туристических местах — поток путешественников, желающих увидеть Чехию, не иссякает, и потому бизнес в сфере розничной торговли остается весьма популярным и прибыльным. Так, Чешскую Республику в 2015 году посетили 8,7 миллионов туристов, что превысило показатели 2014 года на 7,3%. Тем не менее для владельца недвижимости более прибыльными могут оказаться не столь очевидные варианты коммерческих объектов, расположенные дальше от центра туристических городов и ориентированные на местное население. Ведь инвестируя в недвижимость, клиент ориентируется в первую очередь на норму доходности от сдачи в аренду, а этот показатель в туристических центрах зачастую оказывается неожиданно низким в связи с высокой ценой приобретения. Например, объекты в Праге обычно характеризуются доходностью не выше 3,5% годовых, а вот на окраине она вполне может составить 5% и более. Средняя норма доходности от аренды коммерческих объектов для чешского рынка, на которую нужно ориентироваться, составляет примерно 4–7 % годовых. Инвестиции же в девелоперские проекты могут принести до 20% годовых.

Жилая недвижимость Чехии

Чаще всего иностранцы покупают квартиры в старинных домах после капитального ремонта, расположенных в историческом центре города, а также в новостройках престижных центральных районов. Самый частый запрос — 2-комнатная квартира в доме комфорт-класса или отреставрированном старом здании. На долю апартаментов в многоквартирных домах приходится 80% спроса, отдельные дома покупают лишь 20% иностранцев — и, как правило, это люди, которые твердо намерены переехать в Чехию на ПМЖ. Квартиры же покупают не только с этой целью. По статистике 30% всех покупок недвижимости в Чехии совершается с инвестиционными целями, а еще 50% квартировладельцев приезжают сюда время от времени — например, на лето. Хотя в последнее время это соотношение начинает меняться — все чаще квартиры покупаются именно для последующей сдачи в аренду или перепродажи.

Покупку квартиры в Чехии следует рассматривать как долгосрочное вложение на 5–10 лет. Цены на жилье в Чехии активно растут — с 2014 года стоимость в среднем ежегодно повышается на 6–10%. Стоит сказать, что за последний год (с июля 2015 года по июль 2016 года) был установлен рекордный показатель в 10,9%.

В каком регионе Чехии лучше купить недвижимость

Выбор места для покупки недвижимости в Чехии зависит как от личных предпочтений и от целей покупателя, так и от типа недвижимости.

Где купить коммерческую недвижимость?

Обычно иностранные покупатели торговых площадей или гостиниц ориентируются на туристические районы страны. Что, как утверждают эксперты, не всегда является оптимальным решением. Значительно более выгодной часто бывает покупка коммерческого объекта «в широком центре» крупных городов. Решающим является бюджет, который заинтересованное в покупке лицо готово вложить и подбор объекта, который на вложенную стоимость предоставит наибольшую доходность.

Складские помещения наиболее интересны на окраинах крупных и промышленных городов и вдоль крупных магистралей, связывающих Чехию с остальными европейскими странами.

Где купить жилую недвижимость?

Приобретая квартиру для себя, следует ориентироваться на свой вкус. Большинство иностранцев покупает жилье в центральных и спальных районах Праги и других крупных городов, в курортных городах и поселках. Эти же места весьма привлекательны с точки зрения сдачи в аренду. Если же вложение и приумножение капитала — ваша основная цель, ориентироваться нужно на жилье с высокой доходностью, рентабельностью (срок окупаемости) и ликвидностью (потенциал роста в цене). Иначе говоря, на то жилье, которое не потеряет спрос.

Цены на недвижимость в Чехии

Недвижимость в Чехии относительно доступна — ее покупают не только люди с высоким достатком, но и представители среднего класса. Стоимость недвижимости в Чехии, как и во всем мире, варьируется от района к району. Самым дорогим считается исторический центр Праги. Цены здесь в среднем составляют 4 тысячи евро за квадратный метр. Просторную квартиру площадью 120 м ² в отреставрированном историческом доме с высокими потолками и лепниной в наиболее фешенебельном районе чешской столицы Винограды можно купить от 360 000 евро. Маленькую квартиру-студию площадью 23 м ² в нескольких станциях метро от центра можно купить за 90 000 евро. Однако за пределами исторического центра ценник заметно снижается и составляет 2,3–2,7 тысяч евро за метр. Так, двухкомнатная квартира с одной спальней площадью 42 кв. м в Праге 9 на 3-м этаже 3-этажной кирпичной новостройки 2010 года обойдется в 99 500 евро. В Праге 4 можно приобрести двухкомнатную квартиру студию в 66 м ² с отличным ремонтом и большой лоджией за 125 000 евро.

В районе Карловых Вар стоимость квадратного метра квартиры составляет примерно 1,8-2 тысячи евро, а в частном доме — от 1,1 тысяч евро. Двухкомнатные апартаменты площадью 28 м ² рядом с минеральными источниками можно купить за 60 000 евро, а симпатичный коттедж с участком на окраине — за 125 000 евро.

Небольшая 40-метровая квартира в курортном городе Марианские Лазни на окраине обойдется примерно в 36 000 евро, а 95-метровые апартаменты в старом доме в центре города — в 140 000 евро.

К этим цифрам следует прибавить услуги агентства. Как правило, агентство предоставляет полное юридическое сопровождение сделки и покрывает расходы на юриста, а также делает переводы и оплачивает банковское хранение денег, регистрационный сбор (1000 крон) и услуги нотариуса. Помимо этого, существует налог на перевод права собственности у вторичной недвижимости, который составляет 4% от цены продажи или НДС, который касается только новостроек от девелопера. Чаще всего, эти расходы уже включены продавцом в стоимость недвижимости, но всегда имеет смысл уточнять.

Нюансы владения

В Чехии необходимо платить ежегодный налог на недвижимость. Его сумма зависит от площади и расположения объекта. Например, в Праге за 50-метровую квартиру в многоквартирном доме нужно будет платить около 22 евро в год.

В расходы по содержанию входят и коммунальные платежи — как правило, примерно 80–200 евро за квартиру и 120–300 евро за дом ежемесячно. В случае сдачи квартиры в аренду, нельзя забывать о подаче налоговой декларации и уплате налога на прибыль по окончании календарного года. Благодаря государственным программам налоговых скидок, владелец упоминаемой выше «двушки», сдаваемой за обычную цену, налог не заплатит вообще или же он будет очень низким.

Покупка недвижимости в Чехии — выгодное приобретение как с точки зрения инвестиций, так и с точки зрения комфорта. Чехия — очень приятная страна, которая отличается стабильной экономикой, хорошей экологией и интересной историей.