Как купить квартиру по ипотеке в Москве, и на что при этом обратить внимание?
В июле 2018 года исполнилось 20лет российской ипотеке – в 1998 году вышел федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». С тех пор ипотечное кредитование в нашей стране заметно набирает обороты, вызывая рост процентных ставок, но оставаясь при этом чуть ли не единственным способом приобретения собственного жилья для значительной части населения. Купить квартиру в кредит стараются и москвичи, и гости столицы, для которых банками в последнее время разрабатывается все больше разнообразных программ, позволяющих снизить издержки при получении кредитов.
Для начала обозначим перечень документов, регламентирующих ипотечное кредитование в России , которые следует изучить перед приобретением ипотеки или же проконсультироваться по этому вопросу у юриста риэлтерской компании:
- Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости»;
- Федеральный закон № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»;
- Федеральный закон № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»;
- Федеральный закон № 218-ФЗ «О кредитных историях»;
- Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»;
- Жилищный, Гражданский, Налоговый кодексы РФ;
- Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
- Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Порядок и условия ипотечного кредитования
Основные этапы приобретения квартиры в ипотеку, диктуемые российским законодательством и банковской системой, состоят в следующем:
- Подача заявки в банк на получение ипотечного кредита. К заявке прилагается пакет документов, перечень которых необходимо заранее уточнять в кредитной организации. Как правило, в него входят:
- паспорт;
- документы, подтверждающие семейное положение, наличие детей;
- справка о доходах, заполненная по форме 2-НДФЛ и/или по форме банка;
- копия трудовой книжки, действующий трудовой договор;
- копия свидетельства о выдаче ИНН;
- копия свидетельства государственного пенсионного страхования;
- для мужчин до 27 лет – копия военного билета.
- Банк принимает решение о предоставлении займа, что может занять от2–3 дня до недели. Если потребитель пользуется услугой «экспресс-ипотеки», ответ может быть дан часов течение дня.
- При положительном решении банка на выдачу кредита заемщику предоставляется от 2 до 4 месяцев на выбор жилья. Выбранный объект недвижимости должен соответствовать требованиям, выдвинутым банком.
- Подача в банк документов на приобретаемую квартиру: правоустанавливающих документов на объект и ряда других (полный перечень уточняется в банке).
- Оценка приобретаемой квартиры независимой организацией, вынесение банком окончательного решения о сумме кредита.
- Страхование покупаемого объекта недвижимости; в качестве дополнительного условия банком может быть выдвинуто страхование жизни и здоровья приобретателя.
- Заключение договора купли-продажи квартиры по ипотеке.
- Передача документов на государственную регистрацию права собственности. Регистрация осуществляется в течение пяти дней.
- Получение документов, подтверждающих право собственности на квартиру, заселение.
В настоящее время банки стараются частично снять с плеч заемщиков бремя по сбору и оформлению документов. Например, для получения ипотечного кредита в «ВТБ» можно предоставить только паспорт и второй документ по выбору, но лишь в том случае, если первоначальный взнос не ниже 30 % от стоимости квартиры.
Сравним условия ипотечного кредитования, предлагаемые десятью наиболее востребованными у москвичей банками.
Таблица 1. Условия ипотечного жилищного кредитования по данным на январь 2019 года
Сбербанк | 15 | 10,6 | 30 |
|---|---|---|---|
ВТБ | 10 | 10,1 | 30 |
АбсолютБанк | 20 | 10,74 | 30 |
ДомРФ | 15 | 10,5 | 25 |
РайффайзенБанк | 15 | 10,25 | 30 |
Возрождение | 15 | 9,5 | 30 |
Альфа-Банк | 10 | 9,99 | 30 |
Совкомбанк | 10 | 10,4 | 30 |
В таблице указаны цифры по общим ипотечным программам банков. В ряде случаев разработаны специальные предложения для различных категорий граждан.
В 2018 году Правительство утвердило новые условия для программы так называемой семейной ипотеки, по которой государство субсидирует банкам часть ипотечной ставки, чтобы семья с двумя и более детьми в течение нескольких лет платила по кредиту только 6%. Ставка 6% зависит от того, какой по счету ребенок родился в семье в 2018 году или позже. Второй ребенок – льготная ставка действует 3 года, третий или последующий – ставка действует 5 лет.
Ключевая ставка ЦБ+2% - эти условия будут действовать после того, как закончится льготный период. Ставцу ЦБ считают на день заключения договора. Например, в 2019 года ключевая ставка составляет 7,5%. Если сейчас при рождении второго ребенка взять ипотеку с господдержкой, то три года нужно будет платить за нее 6%, а потом – 9,5%.
Для военнослужащих, участвующих в накопительно-ипотечной системе (НИС), важен невысокий процент годовых и приемлемая максимальная сумма кредита. «ВТБ» предлагает ставки от 9,8% и заем до 2450 тыс. рублей. «Сбербанк» дает кредит на срок до 20 лет со ставкой от 9,5 % на сумму 2500 тыс. руб. В обоих случаях для погашения кредита используются средства, начисляемые по НИС.
Следует также обратить внимание, что своим клиентам и сотрудниками компаний-партнеров банки обычно предоставляют определенные преференции, предлагая сниженные процентные ставки по жилищному кредиту, упрощая процедуру оформления займа.
Можно выгодно купить квартиру в ипотеку в Москве, пользуясь также специальными акциями на покупку недвижимости в столице..
В случае ипотечного кредитования банк также несет определенный риск невозврата кредита, поэтому кредитное учреждение проводит свою проверку юридической чистоты жилья и удостоверяется в наличии всей разрешительной документации у застройщика. В большинстве случаев к заемщику предъявляются требования о наличии хотя бы одного года непрерывного стажа работы, не менее 6-месячного стажа работы на текущем месте (в аналогичной сфере). Размер кредита, как правило, не превышает 85–90 % от оценочной (а не названной продавцом) стоимости квартиры.
Плюсы и минусы ипотечного кредитования
Минусы, с которыми связано ипотечное жилищное кредитование:
- Значительная переплата за жилье из-за довольно высокой процентной ставки по кредиту. Последняя в первом квартале 2013 года составляла в среднем 12,6 % (по данным «Банка России») при среднегодовой инфляции в 5–6 %. Добавим, что ставки от 10 % назначаются банками обычно при условии внесения 40–50 % стоимости квартиры в качестве первоначального взноса.
- Риск образования значительной просроченной задолженности (хотя с каждым годом она снижается, о чем свидетельствуют отчеты АИЖК) и потери жилья в случае резкого снижения доходов.
- Необходимость ежемесячных выплат порядка 35 % семейного бюджета в счет долга по ипотеке в течение 10‒30 лет.
- Дополнительные расходы – в первую очередь на услуги обязательного страхования собственности, а также на услуги агентства недвижимости, так как без его помощи покупка квартиры в ипотеку отнимает массу времени и сил, связанных с оформлением и согласованием документов, поисками подходящей квартиры и т.д.
При очевидных недостатках приобретения квартиры в ипотеку россияне, однако, все активнее оформляют ипотечные кредиты. Напомним, что в августе 2017 г. Сбербанк резко опустил ставки - до 8,9% годовых на готовое жилье, за ним потянулись и другие участники рынка. Для сравнения: в конце 2016 г. ипотечная ставка на вторичном рынке превышала 12%.По данным Центробанка, средневзвешенная ипотечная ставка по кредитам, предоставленным населению в октябре 2018 г., составила 9,41% - это минимум за всю историю наблюдений. Кредиты на покупку квартир в новостройках выдавались под 9,16% в среднем , а на вторичное жилье – 9,51%. В целом по итогам 2018 года в Москве было зарегистрировано 90 641 ипотечных договоров – на 66,6% больше, чем в 2017 г. Причем если в предыдущие годы львиная доля ипотечных сделок заключалась на рынке новостроек, то в 2018 г., спрос на ипотеку более-менее равномерно распределялся между «первичкой» и «вторичкой». Плюсы жилищного кредитования, или чем вызвано неуклонное увеличение спроса на ипотечные кредиты?
- Покупка квартиры в ипотеку для значительного числа россиян остается единственным шансом на улучшение жилищных условий в короткие сроки.
- Купить квартиру в кредит – значит вкладывать деньги в собственное, а не арендуемое жилье, а также получить возможность немедленного заселения в нее.
- Возможно досрочное погашение ипотечного кредита (материнский капитал, наследство, повышение доходов), на которое большинство банков сегодня не вводит ограничений.
- Совершенствуется база ипотечных программ, в том числе осуществляемых при государственной поддержке, можно подобрать выгодные условия кредитования для различных категорий граждан.
- С 2016 года ипотечный займ стали использовать для покупки квартир и последующей сдачи их в аренду. В агентстве "Азбука Жилья" подсчитали, что в прошлом году каждый четвертый арендатор выбирал жилье в домах, сданных не больше трех лет назад, и этот показатель вырос вдвое с 2016 года.
Эти и другие преимущества покупки квартиры в ипотеку заставляют все больше людей обращаться в банки за получением займа. Несмотря на то, что в конце 2018 – начале 2019 г. банки подняли ипотечные ставки, рынок еще не успел это почувствовать, потому что пока люди продолжают получать кредиты по одобренным ранее заявкам. Уже весной 2018 года банкиры ожидают падения спроса на ипотеку. Однако учитывая, что целью властей является поддержка строительной отрасли, скорее всего, государство, как и в прошлый раз, будет ее субсидировать.
