Как выгодно снять офис в Москве? Сравниваем разные способы
При создании компании перед бизнесменом встает важный вопрос: где разместить офис? В основном решение принимается в пользу аренды площади в бизнес-центре (БЦ). По данным аналитической компании JLL, в 2021 году сделки аренды составили 90% от общего объема сделок в офисном секторе [1] . В первой половине 2022 года в столичных офисах количество свободных площадей несколько увеличилось: в бизнес-центрах класса А — на 2%, класса В — на 0,8%. Согласно экспертным оценкам, это стало возможно из-за ухода зарубежных компаний из России [2] . Где, а главное, как организации выгодно снять офис в Москве в текущих реалиях?
Содержание статьи:
В 2022 году девелоперы резко сократили объемы строительства офисной недвижимости: в I полугодии в строй было сдано только 38 000 м 2 , в то время как годом ранее этот показатель достигал 446 000 «коммерческих квадратов» [3] . При этом эксперты отмечают, что вакантные площади есть, особенно в столице, поскольку ушедшие из России иностранные предприятия предпочитали открывать офис именно в Москве. Это значит, что у арендаторов появилась возможность снять офис в бизнес-центре, максимально подходящий для нужд конкретной компании. Если опыта по подбору коммерческой недвижимости у потенциального арендатора нет, важно не ошибиться с выбором посредника.
Варианты: как снять офис в Москве?
Компании в поиске офиса могут пойти разными путями. Необходимость арендовать офисное помещение довольно часто приводит потенциальных арендаторов в агентство недвижимости . Сотрудничество с риелторами видится представителем бизнеса логичным решением, позволяющим сэкономить время. Специалист хорошо знает рынок, осведомлен о ценах и может рассказать о плюсах и минусах разных объектов. Компания может доверить агенту поиск помещения в четком соответствии со своими пожеланиями, обозначив предпочтения по локации, метражу, инфраструктуре. Минусом обращения к риелторам является тот факт, что обычно они не работают с дешевыми вариантами и маленькими офисными центрами. Есть и еще один нюанс: клиент не всегда находит с риелтором общий язык. Из-за недопонимания может быть потеряно время, а хорошее предложение уведут из-под носа.
По этой причине бизнесмены, желающие снять офис в Москве без посредников, берут поиск недвижимости в свои руки. Изобилие интернет-площадок с интуитивно понятным интерфейсом и внушительным ассортиментом помещений позволяет самостоятельно договориться с владельцами о просмотрах и сравнить приглянувшиеся варианты в онлайн-режиме. К сожалению, на подобных сайтах нередко публикуются объявления-пустышки. Стильные офисы по привлекательной цене, заманивающие покупателей и арендаторов, могут выступать лишь «наживкой». Если интернет-пользователь наберет указанный номер, риелтор предложит ему другие, уже не столь интересные варианты.
Еще один известный способ снять офис в аренду в Москве — обратиться в специализированную управляющую компанию . Ее представители обладают наиболее полной информацией о конкретной недвижимости и могут сразу проконсультировать клиента по вопросам эксплуатации. Такие организации предлагают отборные варианты, плюсы и минусы которых управляющие компании знают досконально. УК работает с определенными помещениями и четко понимает, кому подойдет то или иное предложение.
Источник: СберБизнес sberbusiness.live
Административные округа столицы: где лучше арендовать офис в Москве?
Территория Москвы — самого большого по численности населения российского города — разделена на 10 округов. Это значительно упрощает административное управление. Сегодня список округов выглядит следующим образом:
- Центральный;
- Северный;
- Северо-Восточный;
- Восточный;
- Юго-Восточный;
- Южный;
- Юго-Западный;
- Западный;
- Северо-Западный;
- Зеленоградский [4] .
Для тех, кто впервые столкнулся с необходимостью снять офис в Москве, выбор локации для ведения бизнеса может оказаться довольно сложной задачей. Особенно это касается иногородних предпринимателей.
В Москве более сотни бизнес-центров класса А. У арендаторов традиционно пользуются большим спросом офисы класса В: в столице на их долю приходится 70–75% спроса, в регионах — 60–65% [5] . Такие помещения особенно интересны малым и средним компаниям, поскольку отличаются более низкой арендной ставкой при достаточном перечне услуг и характеристик здания. Особенно популярны у арендаторов бизнес-центры с мелкой нарезкой. По данным аналитиков STONE HEDGE, на май 2022 года суммарный объем предложений небольших офисов класса А составил около 7000 м 2 — меньше 2% от общего предложения в пределах МКАД. 90% таких площадей сосредоточены в «Москва-Сити» [6] . Офисы площадью до 150 м 2 есть только в бизнес-центрах, построенных до 2017 года. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды таких офисов составляет 41 800 рублей/м 2 .
В 2022 году арендные ставки несколько просели в конце марта, но через два месяца пошли вверх [7] . В целом ставки аренды офисов в премиальных зданиях составили 35 000–55 000 рублей/м 2 в год: в классе А — в среднем 25 000–40 000 рублей, в классе В+ — 10 000–25 000 рублей.
Если говорить о разбивке офисных площадей по административным округам, у каждой территории есть свои особенности и заслуживающие внимания объекты коммерческой недвижимости.
Так, ЮАО отличает высокая плотность населения. В спальных районах на юге столицы предпочитают арендовать площади недавно вышедшие на рынок компании, поскольку для них играет роль доступная стоимость квадратного метра и спокойная атмосфера. Минусом данного округа является наличие промышленной зоны. Если говорить конкретнее о стоимости аренды, то, например, в БЦ класса А «Горький парк Тауэр» можно найти помещение по цене от 30 000 рублей/м2 [8] . В БЦ категории В+ под названием W Plaza стоимость аренды площадей начинается от 15 500 рублей/м2 [9] .
САО может заинтересовать тех желающих снять офис в Москве, для которых важна развитая инфраструктура и внушительное количество торговых центров. К слабым сторонам округа можно отнести внушительный метраж промзоны в сочетании с интенсивным транспортным движением на трассе Санкт-Петербург — Москва. Стоимость аренды в спальных районах на севере столицы немногим отличается от платы за офисы в БЦ на юге. К примеру, 1 м 2 офисной площади в БЦ класса А «Монарх» обойдется арендодателю от 23 000 рублей в год [10] . В БЦ категории В «Магистраль» помещение размером 60 м 2 можно снять за 85 000 рублей в месяц, что соответствует ставке 17 000 рублей/м 2 в год [11] .
Если для бизнеса приоритетно снять офис в центре Москвы, стоит рассмотреть предложения в границах ЦАО . Именно здесь, в самом сердце столицы, располагаются ключевые достопримечательности мегаполиса и важные административные учреждения. Данное обстоятельство влияет и на ставку. При этом локация не лишена минусов: к примеру, ЦАО не может похвастаться внушительным количеством озелененных территорий и хорошей экологией. Кроме того, понятной проблемой центра мегаполиса является отсутствие парковочных мест. Арендная плата в БЦ класса А «Москва-Сити» начинается от 28 326 рублей за «квадрат» в год [12] . Величина аренды в классе В ненамного ниже — например, в БЦ «Каланчевская Плаза» за единицу площади придется отдавать 23 500 рублей в год [13] .
Как подобрать оптимальную площадь офиса?
Площадь офиса является одной из ключевых характеристик, но арендаторы не всегда могут учесть все факторы, имеющие значение при выборе размера помещения. Величина объекта должна зависеть не только от желания и финансовых возможностей клиента, но и от ряда других параметров.
Прежде всего, бизнесмену необходимо учитывать число постоянных сотрудников, потребность в организации рабочих мест для приходящих специалистов и необходимость создания клиентской зоны. Если большая часть штата — менеджеры или, например, бухгалтеры, им потребуются столы и компьютеры. По нормам СанПин, на человека должно приходиться не менее 4,5 м 2 площади [14] . Если наряду с монитором перед сотрудником стоит еще какая-то оргтехника, места ему потребуется больше. Необходимость разместить около рабочего места стеллаж с документами или шкаф увеличивает минимальный метраж до 6 или даже до 8 м 2 на одного человека.
Для информации
Если речь идет о кабинетах для менеджеров, метраж помещений будет зависеть еще и от того, принимает ли специалист у себя клиентов. Если гости в офисе появляются часто, то необходимо думать не только о комфорте отдельно взятого сотрудника, но и об имидже компании.
Разумеется, можно снять небольшой офис в Москве — такой вариант подойдет компании, чья основная деятельность сосредоточена на производстве. Но если речь идет о штате менеджеров, маркетологов, специалистов в области PR, контент-мейкеров, то понадобится более просторное помещение. Не стоит забывать и о том, что в офисном помещении нужно будет оборудовать кабинеты для руководства, а также другие зоны:
- переговорную;
- ресепшн;
- санузел;
- раздевалку;
- кухню;
- демонстрационный зал и т. д.
Итоговый размер площади зависит и от того, как будет организовано внутреннее пространство: сделает компания выбор в пользу кабинетной системы или предпочтет open space. В последнем случае на площади можно сэкономить за счет отсутствия стен и грамотной расстановки мебели.
Аренда офиса с юридическим адресом: за и против
Юридический адрес необходим организации для получения деловой корреспонденции, уведомлений, совершения сделок, подписания контрактов и подготовки учредительной документации.
Тем, кому требуется снять офис в центре Москвы или на окраине города, нужно знать, что юридический адрес (ЮА) определяется местом государственной регистрации [15] .
Также стоит обратить внимание на такое явление, как массовые юридические адреса. Свое название они получили из-за того, что к ним приписаны сразу несколько фирм. Фактически закон не запрещает регистрировать по одному адресу разные организации, но подобная массовость часто становится предметом повышенного интереса со стороны органов контроля. Дело в том, что такие юридические адреса могут использоваться компаниями-однодневками.
Иногда предприниматели на старте работы рассматривают вариант аренды юридического адреса без найма офиса. Услуга аренды ЮА предлагается на разных условиях, в том числе и без рабочего места. По сути, клиент получает только адрес. Однако к таким предложениям нужно относиться с осторожностью. Если дело дойдет до выездной проверки контролирующими органами, могут возникнуть сложности. Бывает и так, что в аренду сдаются поддельные юридические адреса: при этом помещения вообще не существует, координаты «офиса» указаны лишь на бумаге [16] . Визит налоговиков или иных компетентных органов в этом случае может создать для бизнеса серьезные проблемы. Чтобы минимизировать риски, имеет смысл снять офис в Москве с юридическим адресом.
Проверка офиса перед арендой
Поиск помещения для целей бизнеса требует максимального внимания к деталям. Найдя подходящий вариант, важно проверить его и своевременно обнаружить недочеты. На просмотрах объектов стоит проявлять настойчивость, фиксируя особенности недвижимости и задавая вопросы собственнику. Хотите вы снять маленький офис в Москве или планируете занять солидную площадь, существуют моменты, которые имеют значение для любого арендатора.
Для информации
С началом пандемии коронавируса многие арендодатели организовали проведение онлайн-показов помещений. Такой подход удобен с точки зрения экономии времени. Однако получить полное представление об офисе можно, лишь посетив его лично.
При осмотре помещения следует обратить внимание на его состояние и характеристики. Что нужно проверить перед арендой офиса?
- осмотреть стены, пол и потолок на предмет трещин или иных дефектов;
- проверить работоспособность инженерных систем, в том числе вентиляции;
- выяснить, сколько розеток в помещении;
- узнать, какой провайдер обслуживает данный БЦ и есть ли возможность завести своего;
- зайти в санузел и оценить его состояние;
- если помещение сдается с мебелью, нужно внимательно ее осмотреть;
- убедиться в соответствии размера офиса заявленной площади;
- проверить, функционируют ли лифты, есть ли свободные места на парковке, работает ли охрана и т. д.
Нелишним для планирующих снять офис в Москве будет подготовка к общению с арендодателем. У него нужно выяснить, сможет ли арендатор при желании переоборудовать помещения и за чей счет. Как решается вопрос с контролем доступа в офис: смогут ли сотрудники работать допоздна или при необходимости засиживаться до утра? Есть ли возможность договориться об арендных каникулах с владельцем площадей, по крайней мере, на тот период, пока идет ремонт? Чем меньше неясностей останется после общения с арендодателем — тем лучше. Разумеется, необходимо разобраться во всех финансовых нюансах, связанных со ставкой, коммунальными и другими платежами.
Чтобы не попасть в неловкую ситуацию, нужно изучить и документы собеседника. Важно знать, кто показывает объект: полноправный собственник, риелтор или арендатор, заинтересованный извлечь выгоду из субаренды. Ясность в этот вопрос внесут документы, подтверждающие право собственности, с адресом офиса и техпаспорт помещения. При составлении договора не нужно стесняться фиксировать все договоренности и применять максимально точные формулировки. Для ознакомления с готовым соглашением стоит взять паузу. Чтобы минимизировать риски, имеет смысл проконсультироваться с профессионалами, которые помогут задать правильные вопросы собственнику и учесть интересы компании при составлении договора.
Снять офис в Москве сегодня может как крупное предприятие с солидным стажем работы, так и молодая амбициозная компания, делающая первые шаги на рынке. Потенциальным арендаторам следует заранее ознакомиться со спецификой административных округов столицы, четко прописать свои цели и задачи при поиске помещения и быть максимально сосредоточенными при взаимодействии с собственниками. Лучше потратить время на подготовительные мероприятия, включая подсчеты и изучение документов, чем заселиться в первый приглянувшийся офис, который впоследствии окажется неподходящим.
* Материал не является публичной офертой. Информация о стоимости указана для ознакомления и актуальна на август 2022 года.
