Стоит ли покупать квартиру в Новосибирске в 2024 году

Цены на недвижимость в Новосибирске пришли к некому балансу, а ставки по ипотеке стали однозначными. Означает ли это, что можно не торопиться с покупкой жилья или, наоборот, лучше приобрести квадратные метры, пока ситуация не поменялась?

Вместе с экспертами «Комсомолка» рассказывает, стоит ли покупать квартиру в Новосибирске в 2024 году, что сейчас выгоднее брать, новостройку или вторичку, оправдано ли отказываться от арендного жилья в пользу собственного. А еще постараемся дать прогноз по ипотеке и полезные советы по покупке квартиры.

Прогноз цен на квартиры в 2024 году

Среди экспертов доминирует одна точка зрения на рынок недвижимости: в течение 2024 цены на недвижимость будут только расти. Однако резких скачков цен не предвидится.

— Цены сейчас достаточно высоки, и нет условий для их снижения. Растет себестоимость новостроек: здесь и промышленная инфляция, и дополнительные затраты, связанные с тем, что значительная часть банков берет дополнительные сборы с застройщиков при льготной ипотеке. Также планируется введение социального налога в Новосибирске для развития социальной инфраструктуры. Поэтому цены будут расти в пределах инфляции, — рассказал независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев.

Новостройки

В 2024 году новостройки по цене сильно обогнали вторичку. Покупать квартиру в новом доме выгоднее, если вы попадаете под условия льготной ипотеки.

На первичном много «адресной ипотеки», то есть семейной, сельской и прочей, где ставка значительно ниже ключевой. Сейчас на рынке недвижимости Новосибирска преобладают объекты эконом- и комфорт-класса, этот тренд останется ведущим на несколько месяцев. Гораздо меньшим спросом пользуются дома бизнес-класса.

Вторичное жилье

— Если вы покупаете без ипотеки, за наличные, то выгоднее покупать вторичку, поскольку она дешевле. Квадратный метр вторичного жилья стоит в пределах 100-110 тысяч рублей, в то время как в новостройках — до 140 тысяч рублей. Если есть на примете пригодный для вас вариант квартиры, можно покупать. Выбор большой, и можно с ним не торопиться. Ждать, что квартиры подешевеют, бессмысленно. Но сейчас можно даже торговаться, если вы квартиру покупается не в ипотеку, — объясняет аналитик Сергей Николаев.

Самые доступные по цене квартиры во вторичке находятся в Кировском и Первомайском районах. Там цена квадратного метра может даже не превышать 100 тысяч рублей.

Как выгодно купить квартиру в Новосибирске в 2024 году

На вопрос, что лучше покупать, однозначного ответа нет. Однако есть финансовые хитрости:

1. Бюджетнее всего обойдется покупка новостройки на стадии котлована. Когда дом сдадут, то цена вырастет в разы. А если жилье взято в ипотеку, то удастся сэкономить на выплатах благодаря программе господдержки. Основной риск в том, что сроки сдачи жилья могут перенестись, и вам придется ждать квартиру дольше, чем рассчитывали
2. Вторичное жилье купить выгоднее, чем новостройку, в том случае, если вы въезжаете в квартиру с ремонтом. Но здесь прикладываются минусы в виде юридических рисков (см. ниже)
3. Дешевле стоят квартиры на нижних этажах, чем на верхних. Безопаснее брать квартиры на 2-3 этажах, поскольку на первом этаже гораздо ближе шумные улицы, нет балконов и увеличивается риск краж через окно.
4. На левом берегу Новосибирска квартиры стоят дешевле, чем на правом. Также дешевле жилье на окраинах и в удаленных от центра районах (кроме Советского).

Как безопасно купить квартиру в 2024 году

При покупке квартиры выгода должна быть не только денежной — важно проследить за безопасностью сделки. Это особенно актуально, если вы покупаете вторичку: все квартиры имеют юридическую историю, и часто она не совсем прозрачна. И чем больше заключалось сделок, тем серьезнее могут быть последствия для нового покупателя. Поэтому:

1. Проверьте личность продавца, убедитесь, что перед вами именно тот человек, который вправе совершать сделку. Проверьте действительность паспорта, обратите внимание на его внешнее состояние.
2. Узнайте историю квартиры. Вас должно насторожить, если за небольшой срок права на квартиру переходили от одного лица к другому. Узнайте, есть ли наследники на квартиру.
3. Не спешите покупать жилье у доверенного лица, если вы не видели самого владельца квартиры. Обязательно познакомьтесь с ним, а также убедитесь, что доверенность он выдал добровольно, а не насильственным или обманным путем. Доверенность на продажу квартиры обязательно должна быть заверена нотариусом. Фамилия и печать заверившего ее нотариуса должны читаться разборчиво. Обратите также внимание, что доверенность действительна в течение года с момента ее выдачи. Также требуйте присутствия владельца на сделке.
4. Если владелец квартиры несовершеннолетний, нужно разрешение органов опеки на продажу квартиры.

Запросите у продавца следующие документы:

1. Паспорт. Данные из него должны полностью совпадать с данными в документах.
2. Свидетельство о праве собственности и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.) Они объяснят, на каком основании собственник владеет жильем.
3. Выписка из ЕГРН. Заказать ее можно платно через МФЦ или сайт Росреестра. В выписке будут указаны настоящие владельцы квартиры, а также, если имеются, ограничения, аресты и залоги.
4. Выписка из домовой книги. Ее выдают в паспортном столе соответствующих контор – ЖЭК, ЖЭУ, РЭУ, УК или ТСЖ — либо же можно получить ее в МФЦ. Проверьте данные о жильцах, зарегистрированных в квартире на данный момент: ФИО, дата рождения, предыдущее место жительства, когда и куда они были выписаны. Требуйте также архивную (расширенную) выписку и проверьте, чтобы в ней не было указано лиц, временно снятых с регистрации. К ним относятся те, кто в данный момент служат в армии, отбывают наказание в колонии, работают по контракту в другом городе или стране, находятся в длительной командировке или на длительном лечении в стационаре, а также без вести пропавшие.
5. Справка о наличии задолженностей по оплате коммуналки.
6. Справка из наркологического и психоневрологического диспансера. Чтобы убедиться, что продавец осознает свои действия, продавая квартиру.
7. Нотариально заверенное согласие от супруга/супруги на продажу квартиру. Даже если квартира была куплена не в браке или супруги уже разведены, чтобы сделку нельзя было оспорить в суде.

Ипотека

В 2024 году, несмотря на рост ключевой ставки и ужесточение требований к выдаче кредитов граждане стали активнее брать ипотечные кредиты. Ставки выросли до 18-19% годовых, эксперты не исключают рост и до 20%. Базовая ипотечная программа в Сбербанке сейчас составляет 19,3% для квартир на вторичном рынке и от 6% — на первичном. 

На новостройки действует несколько федеральных программ

• Льготная ипотека: для всех покупателей из России старше 18 лет со стажем работы от 3 месяцев. Минимальная сумма кредита – 300 тысяч рублей, максимальная – 6 миллионов. Ставка — до 8% годовых.
• Семейная: получить ипотеку до 6% могут семьи, в которых родился или был усыновлен ребенок с 1 января 2018 по 31 декабря 2023 года. Максимальная сумма кредита — та же, что и по льготной ипотеке. Первоначальный взнос — от 20,1%, можно использовать маткапитал.
• Для IT-специалистов: по ставке до 5% могут получить новосибирские айтишники в возрасте от 18 до 50 лет включительно, с доходом от 120 тысяч рублей до вычета НДФЛ и стажем работы от 3 месяцев в компании с аккредитацией Минцифры России и льготами по страховым тарифам. Максимальная сумма кредита — 18 млн рублей. Если вы перейдете в компанию, которая не аккредитована Минцифры, ставка повышается до базовой. Дисконты, которые были применены по кредиту на момент выдачи, также сохранятся при повышении.

Какой район Новосибирска выбрать

При выборе учитывайте развитие инфраструктуры в районе: хорошая транспортная развязка, близость магазинов, детских садов, школ и больниц может оказаться важнее экономии на квадратных метрах.

В Новосибирске есть метро. Сейчас работают 13 станций, скоро на левом берегу откроется 14-я, «Спортивная». Вдоль них довольно богатый выбор застройки, и можно подходящий вариант по приемлемой цене.

Как выбрать надежного застройщика

• Сначала изучите сайт застройщика, оцените реализованные объекты, посмотрите страницу «О компании». Посмотрите ежемесячные отчеты со строительных площадок, с какими финансовыми организациями застройщик ведет партнерство и кто финансирует строительство. Это должен быть крупный и стабильный банк, желательно с государственным участием.

• Проверьте компанию с помощью Единого реестра застройщиков. Важно знать, все ли необходимые документы есть у застройщика, получено ли разрешение на строительство интересующего вас объекта недвижимости.

• Почитайте, что говорят о застройщике в соцсетях, форумах, блогах.

• Узнайте о наличие споров с застройщиком, на какие суммы, и не подавались ли на этого застройщика заявления о банкротстве. О судебных исках можно узнать на сайте ФССП России.

Цены на квартиры