Москва
Недвижимость
Покупка квартиры в строящемся доме

Москва

Покупка квартиры в строящемся доме в Москве в 2024 году

Процесс покупки квартиры становится легче. Упрощается законодательство, бюрократические процедуры проходят практически без очередей и в четкие сроки. Да и застройщики Москвы делают все, чтобы приобретение недвижимости в 2024 году напоминало приятный шопинг: красивый офис, наглядные эскизы, возможность дистанционного обсуждения сделки. Однако вопросы у людей все еще есть. Особенно когда речь заходит о покупке квартиры в строящемся доме.

Приобретение строящейся недвижимости становится легче и нагляднее.
Фото: globallookpress.com

Как выбрать недвижимость, что такое договор долевого участия и эскроу-счета, каковы размеры госпошлины? Вместе с экспертами «КП» подготовила пошаговую инструкцию по покупке квартиры в строящемся доме в Москве в 2024 году.

Недвижимость Москвы

Актуальные рейтинги, аналитика и мнения экспертов по рынку недвижимости Москвы. Советы для тех, кто собирает купить квартиру в Москве. Лучшие районы и цены на жилье разного класса.

Узнать подробнее

Пошаговая инструкция по покупке квартиры в строящемся доме

1. Определитесь с целью приобретения

Когда начинаешь подбирать квартиру в строящемся доме, действовать нужно размеренно, без спешки. Поэтому первым делом предстоит небольшой сеанс самоанализа. Ответьте себе, для чего вы приобретаете недвижимость?

С целью инвестиции;
улучшаете жилищные условия (больше комнат, больше площадь, новый дом);
решаете проблемы с транспортной доступностью (ближе к работе, месту учебы детей и т.д.);
покупаете квартиру для близких родственников (детей, родителей);
планируете создавать свою семью.

Когда будет сформулирован ответ, автоматически появятся критерии для выбора квартиры.

2. Присмотрите район

Если пока не определились с конкретным ЖК, нужно действовать дедуктивным методом: идти от общего к частному. Предлагаем первым делом очертить на карте желаемую область, в которой готовы рассматривать недвижимость. И уже после этого перейти к анализу предложений внутри нее.

3. Изучите конкретные объекты

В 2024 году принято делить новые ЖК Москвы на эконом-, комфорт-, бизнес- и премиум-классы. Первые чаще всего застраиваются кварталами. Более дорогие проекты, как правило, состоят всего из нескольких корпусов.

4. Посетите стройплощадку

Во-первых, чтобы убедиться: работы начались. Во-вторых, на личном опыте оцените транспортную доступность. Понятно, что, если строят на пустыре или на территории бывшей промзоны, дорога будет плохой. Но прикинуть удаленность от метро, остановок наземного транспорта и в принципе оценить расположение можно уже сейчас.

Съездите на стройплощадку, чтобы оценить транспортную доступность.
Фото: globallookpress.com

5. Узнайте как можно больше о застройщике и его проектах

— Перед покупкой важно убедиться, что проект не включен в реестр проблемных, а для его реализации привлечено финансирование. На дом должна быть вся необходимая проектная документация и получено разрешение на строительство, а продажи должны вестись в соответствии с действующим законодательством по 214-ФЗ. Моя личная рекомендация — изучить портфолио реализованных проектов, а также посмотреть хотя бы несколько из них, — рассказывает директор агентства элитной недвижимости Realtybook Виктор Тимофеев.

6. Отправляйтесь в офис продаж

Или можно общаться с менеджером по телефону. В 2024 году многие застройщики Москвы наладили общение в чатах на своих сайтах. Можно попросить о видеозвонке.

Специалисты отдела продаж проконсультируют вас по всем интересующим вопросам.
Фото: Михаил ФРОЛОВ

Представитель компании подробно расскажет о проекте, сроках сдачи объекта, покажет вариант планировок и цены. Не забудьте спросить про отделку будущей квартиры. Многие современные проекты возводятся с подземными паркингами, где сразу можно приобрести место, и кладовыми на цокольном этаже.

7. Если нужна ипотека

В 2024 году застройщики получают аккредитацию на свои проекты в нескольких банках. И это хорошо, потому что финансовые учреждения оценивают ликвидность и безопасность проекта. В некоторых банках процент по ипотеке будет более низкий, так как с девелопером заключили специальное соглашение.

Базовую информацию об ипотеке, расчет платежей и порядок оформления сделки расскажут в офисе продаж. Но за деталями и одобрением придется идти в банк. Заявку можно подать дистанционно: на сайте или по телефону, а документы отнести лично.

Документы в банк нужно будет принести лично.
Фото: globallookpress.com

Первоначальный взнос по ипотеке на квартиру в строящемся доме составляет от 15 до 20%. Лучшие условия получают зарплатные клиенты банка. Будьте готовы, что кроме процентов по ипотеке придется оплатить и страховку залогового имущества. Страхование жизни, полис на случай потери работы и т.д. не являются обязательными. Но банк вправе отказать в выдаче займа, если не купите страховой продукт. Или предложить повышенный процент.

Напоминаем, что при покупке квартиры в ипотеку, банк принимает участие в согласовании договора долевого участия, а также является полноправным владельцем квартиры, пока кредит не будет погашен.

8. Бронирование квартиры и подписание договора долевого участия

Чтобы забронировать понравившуюся квартиру в строящемся доме, предлагают заключить агентский договор. За него могут брать предоплату. Далее стороны составляют и подписывают договор долевого участия (ДДУ) в строительстве

Застройщик предложит поставить подписи в типовых бумагах. Можно попробовать поспорить о каких-то пунктах и положениях документа, но на практике девелоперы не идут на встречу. Договор согласован с юристами компании.

Договор долевого участия гарантирует, что выбранная вами квартира не будет продана повторно.
Фото: Алексей БУЛАТОВ

— Распространенной ошибкой является заключение с застройщиком договора инвестирования, предварительного договора, договора купли-продажи, векселя, любого другого договора, кроме ДДУ, — предупреждает руководитель компании по юридическим вопросам в сфере строительства Legal Construction Елена Гончарова.

Договор долевого участия регистрируется в Росреестре или его представительстве в МФЦ. Процедура занимает 7–10 дней. Госпошлина для физлиц в 2024 году составляет 350 рублей.

9. Перечисление денег на эскроу-счет

Только после регистрации договора долевого участия. Однако сам счет в банке открывают предварительно — услуга для покупателя бесплатна. Система уже отлажена, поэтому проблем быть не должно.

В 2024 году большинство застройщиков работают с механизмом эскроу. Суть в том, что деньги покупатель переводит на специальный счет в банке. Компания не получит их, пока не достроит дом. По старой схеме — перечисление денег напрямую девелоперу — разрешено работать только в случае высокой готовности проекта и если его начали строить до появления эскроу. Но такие дома уже редкость на столичном рынке.

Деньги покупатель перечисляет на специальный счет в банке, где они будут храниться до сдачи дома в эксплуатацию.
Фото: Алексей БУЛАТОВ

— Введение института эскроу-счетов является разумным решением проблем, связанных с привлечением средств участников долевого строительства. Это гарантированный возврат вложенных денег в случае банкротства застройщика. Раньше проблемы решались только через несколько лет: для завершения строительства привлекали другие компании, — отмечает Елена Гончарова.

10. После завершения строительства

Когда объект достроят, застройщик приглашает покупателей подписать акт приема-передачи. Параллельно с этим компания оформляет все необходимые документы на готовый дом. Когда документы будут в порядке, нужно снова отправиться в Росреестр, чтобы заказать свидетельство о праве собственности, вместо ДДУ — оформление 7–10 дней, госпошлина — 2000 рублей. Однако в 2024 году сам документ на руки не дадут. Вместо него получите выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). В ней прописано, кому именно принадлежит объект.

Районы Москвы

Вместе с экспертами мы выбрали для вас наиболее перспективные районы Москвы, где лучше купить недвижимость. Учитывались и выгодность покупки, и комфортность жизни в будущем.

Узнать подробнее

Популярные вопросы и ответы

Какие существуют плюсы и минусы покупки квартиры в строящемся доме?

Плюсы:

— Чистая сделка. До вас у квартиры не было собственников, значит нет риска попасть на недобросовестных продавцов.
— Современное благоустройство. В 2024 году в Москве в тренде проекты с двором без машин, зелеными зонами, набережными и нежилыми первыми этажами, которые отдают под магазины, коворкинги, детские клубы и проч.
— Строительство с учетом парковочных мест. Подземные паркинги в ЖК — удобно, но дорого. В качестве альтернатив часто предлагают бюджетные наземные парковки неподалеку.
— Покупаете дешевле. Еще на этапе строительства квадратные метры в Москве растут. Когда дом введут в эксплуатацию — цена будет еще выше.
— Ощущение нового. Важный для некоторых покупателей аспект.
— Активное сообщество соседей. Уже на этапе строительства будущие обладатели квартир создают чаты и группы для обсуждения насущных вопросов. Кого-то такая активность может нервировать. Однако ее присутствие — отличный знак. Дружное комьюнити открытое к диалогу и взаимопомощи в разы лучше безучастного соседства, где каждый сам за себя.

Минусы:

— Неизвестно качество квартиры. К сожалению, на московском рынке встречаются недобросовестные застройщики. Дешевые материалы, плохое качество отделки — все нюансы станут известны после пары лет эксплуатации.
— Возможно затягивание сроков сдачи дома. За это покупателям положена неустойка, но добровольно ее выплачивают редко. Чаще приходится идти в суд.
— Жизнь на стройплощадке первое время. Пока квартал обретет те самые очертания, которые изображены на эскизах проекта, пройдет не один год. К тому же первые пару лет все соседи вокруг будут делать ремонты.

В каких районах Москвы искать в 2024 квартиры в строящемся доме?

Активно застраиваются районы вокруг Третьего транспортного кольца. Но из-за того, что вся инфраструктура в них уже создана, цены высокие. В тренде редевелопмент промышленных зон — старые заводы сносят, а на их месте появляется жилой квартал. Приоритетное направление развития — поселения Новой Москвы. Правда транспортная доступность и инфраструктура пока оставляют желать лучшего. На развитие нужно время.

Выгодно ли покупать квартиру в строящемся доме в ипотеку?

— Сегодня вложения при дешевеющем рубле и растущей инфляции в долгосрочной перспективе очень выгодны. Новостройку еще можно взять в ипотеку по исторически минимальным ставкам 5,75-6%. Покупатель может выиграть как от девальвации национальной валюты, так и на росте цен на недвижимость. Для примера, с 2001 года недвижимость в Москве выросла примерно в 11 раз, — отвечает директор агентства элитной недвижимости Realtybook Виктор Тимофеев.

В какое время года лучше покупать квартиру?

— Цены на недвижимость не зависят от времени года. Хотя спрос в конце лета, как правило, ниже из-за сезона отпусков. При этом застройщики выпускают новые проекты в продажу в наиболее активные месяцы. Летом и в середине зимы новые проекты анонсируют редко, — говорит эксперт Виктор Тимофеев.

Что делать, если квартира оказалась низкого качества?

Нужно внимательно относится к составлению акта приема-передачи и указывать все дефекты. Если застройщик откажется их устранять добровольно, проще будет в суде. Кроме того, если проблема вскроется позже, можно также потребовать у застройщика исправления или компенсации. Гарантия на разные элементы дома и квартиры составляет от 3 до 5 лет с момента подписания акта приема-передачи.

Что делать, если в процессе стройки застройщик обанкротится?

— Банкротство застройщика на московском рынке в 2024 году уже большая редкость. Схема эскроу-счетов сводит риски покупателя новостройки к минимуму. При этой схеме финансирование и контроль расходования средств на строительство ведет банк. Деньги дольщик перечисляет не напрямую застройщику, а в финансирующий стройку банк. При банкротстве застройщика по такой схеме предполагается расторжение договора участия в долевом строительстве путем подачи заявления в Росреестр и последующего возврата банком денежных средств, — отвечает Виктор Тимофеев.

Стоит ли обращаться к риэлторам для покупки квартиры в строящемся доме?

Мнения экспертов полярны. За свои услуги риэлторы или брокеры по недвижимости берут 30-100 тысяч рублей, а иногда 3-5% от цены будущей сделки. С одной стороны, риэлтор подскажет, будет сопровождать и направлять вас. Подберет варианты и расскажет о плюсах и минусах застройщиков. С другой стороны, никаких сверхъестественных усилий покупка квартиры в строящемся доме в Москве не требует. Самое сложное — выбор и окончательное решение — все равно остаются за покупателем.

Стоит ли рассматривать в 2024 году покупку апартаментов в строящемся доме в Москве?

— Главная причина появления на рынке такого сегмента недвижимости — дефицит земельных участков под жилое строительство. Формально апартаменты не являются жильем. В отношении них не распространяются положения жилищного, градостроительного законодательства, технические регламенты, связанные со строительством жилья. Среди проблем покупателя апартаментов: невозможность получить в них прописку, отсутствие права на общее имущество, повышенные тарифы ЖКХ, повышенная налоговая ставка, невозможность использования материнского и военного капиталов, отсутствие защиты прав дольщика. Застройщик не обязан строить рядом социальную инфраструктуру: поликлиника, школы, садики, — отвечает руководитель компании по юридическим вопросам в сфере строительства Legal Construction Елена Гончарова. При этом апартаменты на 20-30% дешевле жилья в той же локации. Есть удачные примеры таких проектов: качественный дом, переплата за «коммуналку» не критичная. Сейчас в Правительстве активно разрабатывают законодательные нормы, которые можно было бы применить к уже возведенным и будущим апартаментам. Не исключено, что их вообще запретят строить, а уже готовые дома будут переводить в жилой фонд.