Выбор коттеджного поселка в Москве для покупки земли или дома — ответственный момент. Как и в любом другом приобретении недвижимости здесь есть свои нюансы. При этом рынок очень обширен. Подбирают предложения на основе направления, расстояния от города, площади участка и дома, цены. Чтобы не потеряться во всем многообразии, проект «Отдых в России» KP.RU составил рейтинг лучших коттеджных поселков в Москве на 2025 год.
Район | ТАО, 24 км от МКАД |
Статус | Сдан |
Участки | От 13,5 млн рублей |
Дома | От 17,5 млн рублей |
Этот поселок сдали несколько лет назад. Территория разбита на просторные участки примерно по 15 соток, есть чуть больше и чуть меньше.
По документам местная земля подходит под индивидуальное малоэтажное строительство, то есть в доме можно прописаться. Есть стандартный набор: КПП с пропусками и охраной, огороженный периметр. У здания администрации коттеджного поселка работает магазин.
Важный нюанс: строить дом можно в любом стиле. С точки зрения разномастности построек это минус. Но для простых покупателей — однозначно плюс: не придется искать аффилированного с застройщиком подрядчика, который выполнит требуемый проект. Рядом есть лес, небольшая речка. На территории детские и спортивные площадки. Дороги асфальтированы.
Район | Новая Москва, 25 км от МКАД |
Статус | Сдан |
Участки | От 20 млн рублей |
Дома | От 22,8 млн рублей |
В элитном поселке на выбор покупателям представлены шесть авторских проектов домов. Стоят по-разному и участки при них разные. Все коттеджи выполнены в одном стиле, однако отличаются площадью и внутренней отделкой: где-то она отдается на выбор покупателю. На сайтах объявлений можно найти варианты от собственников — дешевле, чем предлагает застройщик.
Территория поселка напоминает парк: кругом велодорожки и прогулочные зоны. Березы формируют аккуратные аллеи. Есть спортивный корт под футбол, волейбол и прочие активности, зимой его превращают в каток. На территории работает частный детсад. Рядом есть комплекс с супермаркетом, аптекой и кафе.
Все коммуникации проведены и подключены. На въезде пункт охраны, вся территория огорожена. Интересно, что заборы у домов не глухие, устремленные в небо, а аккуратные, через которые просматривается единство архитектурного ансамбля. Все это способствует развитию добрососедских отношений.
Район | НАО, 7 км от МКАД |
Статус | Сдан |
Участки | От 84 млн рублей |
Дома | От 50 млн рублей |
Элитный поселок в Новой Москве между Калужским и Киевским шоссе. До ближайшего метро «Филатов Луг» — 16 минут на машине. Дома построены, все коммуникации подведены, есть заасфальтированные дороги, видеонаблюдение, есть своя круглосуточная служба сервиса и эксплуатации.
В наличии вся необходимая инфраструктура — частный детсад, магазины, супермаркет, аптека, ресторан, банк, химчистка, спортплощадки, футбольное поле, игровые детские пространства, лесная прогулочная зона. Дома можно купить или снять в аренду.
Район | ТАО (Троицкий), Краснопахорское, 31 км от МКАД |
Статус | Сдан |
Участки | от 3,1 млн рублей |
Дома | От 16,8 млн рублей |
Поселок расположен рядом со знаменитым местом Шишкин лес, мимо проходит ЦКАД. Так что если пользуетесь магистралью, сможете быстро добираться в город. По обычной дороге до МКАД ехать чуть более получаса на машине. Можно купить дом от застройщика или взять участок. Но предупреждаем: у поселка есть единый стиль, что-то свое построить нельзя. Застройщик предлагает на выбор несколько проектов кирпичных домов.
Район | ТАО (Троицкий), Михайлово-Ярцевское |
Статус | Сдан |
Дома | От 24,5 млн рублей |
Был такой архитектор Фрэнк Ллойд Райт, американец. Он создал целую «домостроительную» школу своего имени. Направление именуют органической архитектурой — она приземистая, вписывается в ландшафт места. Коттеджи в этом стиле и выстроены в поселке между Киевским и Калужским шоссе. Поселок уже сдан, тут 18 гектаров своей территории с прогулочными зонами и площадками для досуга. Есть все центральные коммуникации.
Район | ТАО (Троицкий), Лужки |
Статус | Сдан |
Участки | От 10 млн рублей |
Дома | От 13 млн рублей |
От поселка по трассе А-107 можно выезжать на Калужку или Варшавку, либо проскочить по ЦКАДу. Место уютное: часть домов тут отстроены как гостевые, приезжают отдыхать туристы. Правда, не всем такое соседство по душе, но в чате местные на гостей не сильно жалуются. И хотя коттеджный поселок построен уже около десяти лет, на «опушке» остались участки под ИЖС.
Район | ТАО (Троицкий), Михайлово-Ярцевское |
Статус | Сдан |
Участки | От 3,6 млн рублей |
Молодой поселок, пока только принимает первых «поселенцев». Домов от застройщика нет, на выбор предлагаются участки под самостоятельное освоение — от 6,5 до 12 соток. Удобно, что стоит неподалеку от Калужского шоссе, тут есть автобусная остановка — общественный транспорт точно лишним не будет. В поселке и к нему проложены асфальтированные дороги, подведены коммуникации к участкам.
Район | ТАО (Троицкий), Лужки |
Статус | Сдан |
Участки | От 9,5 млн рублей |
Поселок сейчас активно застраивается — прежде застройщик занимался обустройством коммуникаций и инфраструктуры. Находится между Троицком и Внуково. До последнего при необходимости можно добраться на автобусе, а там пересесть на метро у аэропорта. Рядом с поселком пруд и река Каменка, которая впадает в Десну. Места также любимы экстремалами: тут по лесам и косогорам катаются на квадроциклах, эндуро-байках. Есть центральная канализация и водоснабжение. Застройщик предлагает на выбор восемь проектов домов, которые могут быть возведены в поселке.
Район | ТиНАО, 30 км от МКАД |
Статус | Сдан |
Участки | От 1,6 млн рублей |
Дома | От 42 млн рублей |
Большой демократичный коттеджный поселок. Строить здесь можно что и как угодно. Это сразу заметно при въезде: дома возводят кто во что горазд. Впрочем, никакого негатива сюда привнести не хотим: по сути это классический частный сектор, но огороженный забором и с охраняемой зоной на въезде.
Рядом есть пара рек, где летом оборудуют пляж. На территории работает небольшой продовольственный магазин. Отдельно стоит сказать про VIP-участки — стоят дороже, больше и выгоднее расположены: с видом на воду или лес. Но цены на них почти в пять раз выше. Готовых домов застройщик не продает, но на сайтах объявлений немало предложений.
Все коммуникации подведены и функционируют. За дорогами следят, ремонтируют. Есть детская площадка и поле для игры в гольф. Неподалеку, во второй очереди коттеджного поселка, работает площадка для горных лыж. Школы, больницы и детсады — в ближайших селениях.
Район | Новая Москва, 10 км от МКАД |
Статус | Сдан |
Дома | От 30 млн рублей |
Поселок с симпатичными таунхаусами в 12 км по Калужскому шоссе. Дома выполнены в германском стиле из кирпича, в них можно оформить московскую прописку. Каждый домик состоит из трех этажей. Площадь квартир — от 95 до 155 квадратных метров, в каждой по четыре комнаты.
Возле домов есть небольшая зона для парковки. Неподалеку течет река Чечера, на берегу оборудована зона отдыха. Рядом с поселком в ближайшей деревне есть детский сад, школа и парк. Территория огорожена забором. На въезде стоит КПП с охраной.
Рядом крупные торговые комплексы. Очевидно преимущество перед коттеджными поселками — все коммуникации централизованы и проведены к домам. Но если вы ищете большей уединенности, то не стоит забывать, что здесь за вашей стеной будут жить соседи.
* По версии редакции
Антоновка | Дома — от 50 млн рублей, участки от 84 млн рублей (от 23 соток) |
Цветочный | Участки — от 13,5 млн рублей (10 соток), дома — от 17,5 млн рублей |
Крекшино | Участки — от 20 млн рублей, дома — от 22,8 млн рублей |
Кронбург | Дома — от 30 млн рублей |
Лесной пейзаж | Участки — от 1,6 млн рублей (7,5 соток), дома — от 42,5 млн рублей |
Усадьба Шарапово | Участки — от 3,1 млн рублей (8,1 сотка), дома — от 16,8 млн рублей |
Монреаль | Дома — от 24,5 млн рублей |
Солнечный город | Участки — от 10 млн рублей (10,3 сотки), дома — от 13 млн рублей |
«Ярцево Life» | Участки — от 3,6 млн рублей (6,5 сотки) |
Eli | Участки — от 9,5 млн рублей (7,3 сотки) |
* Цены указаны на 2025 год
Определитесь: хотите приобрести готовый дом с участком или заняться строительством самостоятельно. Существуют поселки с УБП — участками без подряда. Как правило, в рамках подобных поселков разрешены любые сооружения, а значит, есть риск конфликта с соседями, которые могут решить соорудить строение в неудобном для вас месте. С забором также могут возникнуть разногласия. Поэтому во многих поселках свои правила проживания и поведения, требования к единообразию застройки и ограждений.
При выборе коттеджного поселка в Москве, обращайте внимание на географическое расположение — удаленность от города. Как правило, наиболее оптимальная — от 20 до 35 километров. При таком расстоянии решаются ключевые вопросы с экономией времени на дорогу. В связи с этим высоким спросом пользуются места, расположенные недалеко от МКАД.
— Главный признак современной загородной недвижимости — централизованные поселки и малоэтажные комплексы на фоне необходимой инфраструктуры. Подбор местности не имеет универсальной формулы. Все зависит от категории покупателей. Наиболее приближенные к городу коттеджные поселки Москвы подходят трудоспособному населению. Для пенсионеров же это не настолько важно. Главные факторы для них — спокойствие и экологичность, — рассказал юрист, специалист по вопросам недвижимости Юрий Паршиков.
— На стоимость нередко влияет удаленность от автомагистрали: цена может отличаться на 30 процентов. Также ценовая политика зависит от категории земли, района, наличия необходимых коммуникаций, водоемов, лесной полосы и, конечно, экологии. Отсутствие загрязняющих окружающую среду источников — химзаводов, близлежащих трасс — привносят значительную привлекательность, — рассказала юрист Оксана Комарова.
Важный момент — размер ежемесячных платежей за поддержание и обслуживания поселка. Многие застройщики оставляют земли общего пользования, в том числе дороги и коммуникации, себе. Это может привести к росту платежей и «выкручиванию» рук собственникам участков и домов.
Земельный участок используется только в соответствии с установленным видом разрешенного использования (ВРИ) и градостроительными документами (генпланом, правилами землепользования и застройки), ими определяется правовой статус земли.
Бывают земли, на которых возможно осуществлять постройку сооружений без ограничений, с ограничениями, либо строить вовсе нельзя. Поэтому, перед тем, как купить землю, необходимо знать, какой у нее ВРИ и территориальная зона.
— Незаконное использование земельного участка может привести к тому, что постройку признают самостроем, а значит подлежащей сносу, либо к отказу оформления права собственности. Требования к застройкам и использованию земельного участка обозначаются градостроительным регламентом. Любая земля, которая не предполагает возможность строительства, является неликвидным активом. Бывают случаи, когда после покупки участка обнаруживается, что строить на нем невозможно, — объясняет юрист Оксана Комарова.
Чтобы избежать этого, требуйте от продавца градостроительный план земельного участка, который отражает следующие моменты:
Важно убедиться в качестве строительства. Пригласите независимого эксперта. Проверьте, подключены ли к дому коммуникации. Должны быть договоры на поставку воды, электроэнергии. Электричество на участке — минимум 7 кВт (лучше 15 кВт, тогда точно хватит и на мощный кондиционер, и на бойлер с массой обогревателей), центральное водоснабжение, газовое обеспечение, ливневая канализация, охрана и КПП, рекреационные зоны.
Статус дома — жилое или нежилое строение. Застройщики часто «грешат», располагая на участках дуплексы, что запрещено законом. Или на землях под индивидуальное жилищное строительство возводят многоквартирные дома.
Внимание на сайт поселка. Изучите интернет-портал продавца земли и домов. Отсутствие реальных фотографий поселка, земли, района — повод насторожиться.
Перед покупкой следует запросить расширенную выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), так как в ней содержатся все данные о земельном участке, доме, об их обременениях. Можно ознакомиться с этой выпиской самостоятельно, на сайте Росреестра.
Земля и дом должны состоять на кадастровом учете. Обязательно проведено межевание участка с установлением его координат, дом «привязан» к участку, права продавца зарегистрированы. Земля и дом не должны находиться под арестом или судом или иметь обременений третьих лиц.
Относительно выбора застройщика, в первую очередь следует ознакомиться с уставом юридического лица, свидетельством о постановке на учет, протоколом о назначении руководителя организации-застройщика, выпиской из ЕГРЮЛ.
Обратите внимание на наличие права застройщика проводить строительство. Не помешает проверить на сайтах судов наличие споров с возможным участием компании.
Статус ИП у застройщика — еще один тревожный сигнал. Помимо всего прочего, желательно проверить, есть ли страхование ответственности компании-застройщика на случай невыполнения ею принятых на себя обязанностей.
— Хорошая компания всегда обеспечит индивидуальный подход и предоставит всю необходимую информацию, а также широкий выбор вариантов, интересующих каждого клиента. На поиски жилья, начиная с момента заинтересованности и заканчивая полноценной покупкой, обычно уходит около двух месяцев. Профессиональному риелтору хватит и месяца, — считает специалист по вопросам недвижимости Юрий Паршиков.
— Для дорогих предложений важно направление и расстояние от Москвы, близость природных парков и водоемов, сохранившихся даже в нескольких километрах от МКАД, — рассказывает доктор экономических наук, профессор Александр Цыганов. — В этом случае важнее удобство автодорог, но не близость станции пригородной электрички. В некоторых случаях близость железной дороги даже рассматривается как недостаток для дорогих коттеджей. Например, в Перхушково или Жаворонках рядом с Рублевским шоссе.
После выбора места нужно обращать внимание на количество уже построенных объектов и коммунальные платежи в поселке. Наличие большого количества незавершенных объектов означает продолжение стройки и неполную инфраструктуру.
Показателен пример поселков в Подмосковье. Там могут быть рядом старое СНТ и новый КП. Так вот в первом будут все коммуникации и небольшие платежи по коммуналке. А в строящемся поселке индивидуальных застройщиков ежемесячная плата существенно больше при несформированной инфраструктуре: не все дороги заасфальтированы, не везде можно подключиться к газу и канализации. Понятно, что все вопросы со временем решатся, но по возможности это нужно учесть.