Изменение в законе о долевом строительстве

Для тех, кто подумывает о покупки квартиры, но уже запутался во всяких новых и старых правилах, напомним: с 1 июля жилье в новостройках должно продаваться по совершенно новой схеме. Деньги дольщиков будут поступать не напрямую застройщику, а в банк, на особые счета эскроу (что-то вроде депозита, получить средства с которого можно только после выполнения определенных условий). Застройщики же уплаченное дольщиками получат только после того, как вручат ключи от квартир.

Но из этой схемы на первых порах будут действовать исключения.

Схема работы, которая вступит в силу с 1 июля, - более прозрачная, надежная и цивилизованная. В будущем, как предполагается, она должна избавить нас от обманутых дольщиков как явления. Граждане-то далеко не всегда способны оценить степень рискованности проекта. А попробуй получи под него же кредит у банка.

Но есть пара деталей. Прямо сейчас, то есть с июля, новшества означают увеличение себестоимости строительства (деньги дольщиков доставались строителям бесплатно, а ни один банк на таких условиях кредит не даст). Кроме того, как выяснилось, примерно треть ныне работающих застройщиков могут банковское финансирование и не получить. Не соответствуют они строгим банковским критериям. В связи с этим ряд экспертов да и сами представители строительного сектора грозили чуть ли не коллапсом на рынке новостроек. Мол, ряд компаний, которые худо-бедно, но строили, перехода на новые правила игры не выдержат и обанкротятся, наплодив очередных обманутых дольщиков.

В итоге решено сделать переход на новые условия более плавным и мягким. И тем застройщикам, у которых определенная часть дома к 1 июля уже будет возведена, дать возможность достроить его по-старому - не нервируя дольщиков.

Завершить стройку по старым правилам, не открывая в обязательном порядке эскроу-счета для дольщиков, застройщики смогут, если к 1 июля:

✔ дом будет построен более чем на треть, при этом не менее 10% квартир в нем уже продано (заключены договора долевого участия);

✔ дом построен более чем на 15%, но застройщик взял на себя обязательства возвести некую социальную инфраструктуру;

✔ стройка завершена более чем на 6%, но это бывший проблемный объект и его теперь доводит до ума другой застройщик;

✔ то же условие с 6% - для застройщиков, признанных системообразующими (их перечень составляет специальная правительственная комиссия). По общему правилу это те компании, которые возводят жилье сразу не менее чем в четырех регионах, а общая площадь этих строящихся квартир составляет не менее 4 млн кв. м.

Нервозности на рынке - с учетом принятых послаблений - будет меньше. Что для нас, безусловно, хорошо. А то уже с зимы начались рекламные кампании в духе «успей купить до 1 июля, а не то...» (дальше обычно рассказывается, как все круто подорожает).

В остальном эксперты рекомендуют придерживаться тех же правил безопасности, что и раньше.

1. Чем выше степень готовности дома, тем в любом случае надежнее - и до, и после 1 июля, и независимо от принятых правительством критериев.
   
   
2. Лучше выбирать застройщиков с понятной и прозрачной историей (главный критерий - насколько в срок и без проблем сдавались предыдущие дома или жилые комплексы).
   
   
3. Если с какой-то строительной компанией очень неохотно имеют дело банки - подумайте: а надо ли вам иметь с ней дело? Тут критерием может быть, сколько банков на более-менее выгодных условиях готовы выдавать ипотеку под квартиры от этого застройщика. Если какой-то один мелкий банк и по завышенным в сравнении со средними рыночными условиями ставке - лучше поостреречься.
   
   
4. Обязательно обращайте внимание, насколько серьезно строительная компания относится к проектной документации и договору. И насколько все это соотносится с устными обещаниями и положением дел «на местности». После 1 июля таких проблем, скорее всего, станет меньше. Но лишняя бдительность не повредит.
   
   
5. Проверьте, нет ли у компании проблем с регистрацией договоров долевого участия (они в обязательном порядке регистрируются в Росреестре). Об этом обязательно всплывет информация на форумах дольщиков. А в случае крупных компаний (как было с подмосковной «Урбан Групп») - и в СМИ . Если вдруг такие проблемы есть - это очень тревожный звоночек, который может свидетельствовать о том, что застройщик уже на грани банкротства и до 1 июля может и не дожить.

Как предполагается защитить покупателей новостроек после 1 июля.

✔ Деньги, которые платят за будущую квартиру покупатели, идут на эскроу-счета в банке. Это что-то вроде беспроцентного депозита. Там средства будут храниться до окончания строительства. Стройка тем временем будет вестись на деньги банка - в рамках проектного финансирования. При этом, чем более надежным будет признан застройщик, тем мягче для него условия кредитования. Соответственно и продавать квартиры он сможет на более выгодных условиях. Вот такой естественный отбор.

✔ Если застройщик все же обанкротится, покупатель сможет получить назад свои деньги с эскроу-счета (правда, в отличие от обычного банковского депозита - без процентов).

✔ Если у банка отберут лицензию или он обанкротится, деньги покупателю вернет Агентство по страхованию вкладов - в размере до 10 миллионов
рублей.