Если вы хотите купить квартиру в новостройке, то застройщик предложит вам заключить и зарегистрировать в Регпалате договор долевого участия (ДДУ) в строительстве. Когда сделка состоялась, покупатель становится собственником доли в будущем доме. Эта доля, которая пока лишь существует на бумаге, превратится в одну из квартир.
Тема долевого участия в 2024 году неразрывно связана с эскроу-счетами. Через них проходит подавляющее большинство продаж новой недвижимости. Рассказываем подробно о всех аспектах.
Как называется закон о долевом участии в строительстве
Вопросы долевого строительства в России регулирует закон с длинным названием «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
В него неоднократно вносили изменения. Руководствоваться следует последней действующей редакцией. На текущий момент это 30.12.2021.
Также граждан-участников долевого строительства защищает Федеральный закон№218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Что такое счета эскроу и как они защищают участников долевого строительства
С 1 июля 2019 года застройщики могут возводить жилье только на банковские кредиты — это называется проектное финансирование. Или на собственные средства, если они есть. Деньги граждан в стройку вкладывать больше нельзя.
Как же тогда купить новостройку? Это по-прежнему можно сделать хоть на этапе котлована. Но ваши деньги застройщик взять себе не может, а обязан положить на специальный счет в банке — эскроу. Там они будут находиться до тех пор, пока компания полностью не получит разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Деньги покупателя в этом случае выступают как бы и его страховкой. Не будет дома — хотя бы вернут деньги. Но такое маловероятно. Поскольку есть еще вторая часть уравнения: застройщик с не очень устойчивым финансовым положением вряд ли получит банковское проектное финансирование, и, соответственно, вряд ли сможет начать стройку.
— Долевое строительство — это риски. Все понимают, что стройка — дело затратное, большие сроки. Стопроцентной гарантии не даст ни один застройщик, банк и страховая. Однако у дольщиков есть возможность вернуть деньги, если что-то пойдет не так. Раньше возврат средств проходил с большими трудностями и далеко не всем удавалось получить обратно всю сумму, — объясняет юрист, гендиректор компании «Полезные люди» Юрий Паршиков.
Если строительство дома остановится
Тут перспективы зависят от того, по каким правилам работал застройщик и что служит гарантией ваших прав в случае его банкротства.
- Ваши деньги, уплаченные застройщику, лежат на счету эскроу.
Тут все просто: если обанкротится застройщик, вам вернут всю эту сумму.
Если же вдруг обанкротится банк, в котором открыт эскроу-счет, или у него отнимут лицензию, деньги тоже вернут. Но в размере не более 10 млн рублей. Расплачиваться в такой ситуации с вами будет Агентство по страхованию вкладов. Как и в случае с обычными банковскими вкладами.
- Счетов эскроу не было, был заключен старый договор долевого участия. Но застройщик уплачивал взносы в Фонд защиты прав дольщиков.
Хотя это еще старая схема, она достаточно неплохо защищает дольщиков. Возможны два варианта: либо стройка будет завершена за счет отчислений в фонд, либо из этих средств дольщики получат денежную компенсацию. Что выбрать, должно решить собрание дольщиков (обычно выбирают достройку).
Важно
Застройщик должен был делать отчисления в фонд именно по вашему дому (определенный процент от суммы каждого договора долевого участия). Грубо говоря, эти отчисления служат вашей персональной страховкой.
- Схема старая, но отчисления в Фонд дольщиков не делались, ответственность застройщика была застрахована как-то еще.
Наиболее проблемный вариант, поскольку, как многократно было доказано на практике, со страховыми компаниями, где была застрахована ответственность обанкротившегося застройщика, почему-то тоже почти всегда что-то случается.
Впрочем, как показал опыт подмосковной Urban Group, если «грохнулся» крупный застройщик, власти стараются через Фонд дольщиков помочь всем обманутым клиентам — и тем, по договорам которых отчисления в фонд делались, и по которым не делались. Недостающие деньги выделяются из федерального и регионального бюджета.
Но надеяться на это лучше все-таки не надо — вариант три самый ненадежный.
Как закон о долевом участие через счета эскроу повлиял на цены
Когда нововведение анонсировали, некоторые эксперты пророчили серьезный рост цен на недвижимость. Самые пессимистичные прогнозы заключались в полном коллапсе сферы жилищного строительства. Якобы слабые игроки уйдут, так как не потянут банковские кредиты. Сильные компании захватят рынок и станут диктовать условия.
С момента принятия нового закона прошло уже несколько лет, а новые ЖК продолжают появляться по всей стране.
— Рынок недвижимости крайне остро реагирует на любые изменения. Даже если они напрямую не касаются строительства. Сказать однозначно, что новые правила негативно повлияли на ситуацию, нельзя. В последнее время множество других факторов сказались на состоянии экономики. Разумеется, рынок стал более структурирован и определен. Это, скорее, преимущество. Что касается цен, здесь рост определяется сезонностью и покупательской способностью населения, нежели амбициями застройщиков, — объясняет Юрий Паршиков.
По новым или старым правилам брать квартиру
- Если строительство началось после 1 июля 2019 года — однозначно только по новым. То есть застройщик должен открывать для всех своих покупателей счета эскроу. Если он этого не делает и принимает деньги напрямую или вообще использует какие-то серые схемы — это нарушение законодательства.
- Если стройка на 1 июля была уже в процессе, возможны варианты. С вами могут заключить и обычный старый договор долевого участия, без открытия счета эскроу.
Популярные вопросы и ответы
Долевое строительство и долевая собственность — это одно и то же?
Можно ли купить квартиру в новостройке без счета эскроу?
Если и касается каких-то объектов, то только тех, стройки которых начались до принятия нововведений в 2019 году. На 2024 год на рынке осталось не так много таких предложений.
Также некоторые застройщики, чтобы обойти закон о счетах эскроу, выступают как жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Формально, это выглядит как будто разные люди объединились и наняли себе компанию для строительства дома. Такой вариант не вынуждает застройщика брать у банка кредит, оформлять эскроу. А значит цена квартир будет ниже.
Опасность в том, что в случае банкротства, мошенничества и других криминальных злоключений, пайщики ЖСК не могут рассчитывать на закон, который защищает участников долевого строительства.
