Семейная ипотека в России в 2024 году

На самом высоком уровне в России установлен курс: обеспечить доступным жильем население. Семьи с детьми – в приоритете. Поэтому для них разрабатывают разные программы, которые помогут приобрести квартиру или дом. При этом в нюансах семейной ипотеки можно запутаться. Все дело в том, что есть программы с госучастием, а есть одноименные предложения банков и застройщиков. Расскажем про все доступные программы семейной ипотеки в России в 2024 году.

Это программа, которая помогает семьям с детьми купить жилье на условиях, выгоднее рыночных. Речь идет о банковских ставках на ипотечный займ. Семейная ипотека с господдержкой в 2024 гарантирует ставку по кредиту до 6% в течение всего срока и для всех заемщиков.

В 2024 году программу перезапустили на новых условиях. В частности, была отменена ставка в 5% для жителей Дальнего Востока. Первоначальный взнос остался на прежнем уровне – 20%. Суммы также остались прежними – до 12 млн рублей для жителей Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, и до 6 млн рублей для остальных регионов. При этом суммы можно увеличить до 30 и 15 млн рублей соответственно, однако ставка по кредиту станет рыночной.

Ниже мы расскажем о действующих сейчас условиях.

Итак, чтобы стать участником программы, нужно соответствовать нескольким критериям:

• В семье есть хотя бы один ребенок в возрасте до 6 лет, семья, воспитывающая ребенка-инвалида, семья имеет двух несовершеннолетних детей и проживает в городе с численностью до 50 тысяч человек, семья имеет двух несовершеннолетних детей и проживает в регионе с низкими объемами строительства или имеющим индивидуальные программы развития;
• Родитель, который оформляет на себя ипотеку, должен быть гражданином Российской Федерации, как и его дети;
• Первоначальный взнос должен быть не менее 20%;
• Срок займа до 30 лет.

К тем, кто прошел по всем требованиям госпрограммы, банки предъявляют те же самые требования, что и к обычным своим ипотечным заемщикам. Финансовой организации главное, чтобы ей вернули деньги и заплатили проценты за их использование. Поэтому потенциальный заемщик должен быть платежеспособен (нужно представить справку о зарплате или иным способом подтвердить свои доходы) и иметь хорошую кредитную историю (все данные о наших займах и кредитках собирают специальные бюро, туда менеджеры банка обратятся сами).

– Одна из распространенных сложностей в данной программе – низкий доход заемщика, из-за которого банк отказывает в выдаче кредита, – отмечает замдиректора по экономике и финансам «Уралсибгидростроя» Александр Клишин. – Решить проблему можно с помощью привлечения созаемщиков, например, кого-то из родственников. Тогда их доход тоже учтут. Но при таком варианте созаемщики получают права на приобретаемую недвижимость.

Отметим, именно банк принимает решение, выдавать кредит или нет.

– Государство при выполнении определенных условий частично возвращает банкам деньги, которые они выдали заемщику. То есть само государство условия договора с заемщиком не определяет, их устанавливает банк, принимая собственные программы. Поэтому в различных банках процентные ставки по семейной ипотеке отличаются. А государство не является стороной в договоре, – объяснил заведующий бюро адвокатов «Де-юре» Никита Филиппов.

Весной 2023 года в Правительстве РФ обозначили, что родителям с детьми-инвалидами будут выдавать займы в рамках семейной ипотеки на вторичное жилье. При этом в их населенных пунктах не должны строить новые квартиры.

В случае с семейной ипотекой, требования конкретного банка с лихвой перекрываются условиями самой программы по получению господдержки.

Если все упростить, то льготную ипотеку выдают только на первичное жилье, приобретенное у юрлица (за исключением инвестиционных фондов). Поэтому банк одобрят заем лишь при покупке:

• новостройки по договору долевого участия (ДДУ);
• строящегося дома или таунхауса;
• готовой квартиры в новостройке;
• готового дома с участком (у юрлица или ИП по договору купли продажи)
• участка или материалов для строительства жилого дома (нужно заключить договор-подряд с исполнителем работ).

Тут главное, чтобы застройщик был аккредитован у того банка, где вы будете брать взаймы. Это значит, что менеджеры проверили все документы и уверены, что данная фирма возведет нормальный дом и не разорится по дороге.

Предусмотрены максимальные размеры кредита. Для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей это 12 млн рублей, а для других регионов – 6 млн. Верхняя планка довольно высокая, но ведь семьям минимум из четырех человек нужна просторная квартира. При планировании программы это учли. При этом само жилье может быть и дороже. 6 и 12 млн рублей — это максимум для ипотечного займа. Суммы можно увеличить до 30 и 15 млн рублей, однако ставка по кредиту станет рыночной.

Если же вы присмотрели квартиру, которую продает физическое лицо, программа семейной ипотеки вам не подходит. Исключение предусмотрено ровно одно – вторичка в сельских поселениях регионов Дальневосточного федерального округа. Причем в этом случае ставка на весь срок ипотечного кредита будет 5%. Единственное, придется потратиться на экспертизу, чтобы доказать банку, что объект недвижимости в удовлетворительном состоянии: финансировать покупку аварийного или просто очень старого дома никто не будет.

– Сегодня процесс оформления семейной ипотеки уже стал стандартным как для банков, так и для клиентов. Никаких трудностей обычно не возникает, – говорит начальник управления ипотечного кредитования МКБ Игорь Селезнев.

Для заемщика все просто, потому что с государством, которое будет софинансировать кредит, общается сам банк. Не все финансовые организации участвуют в программе, поэтому этот момент сразу нужно уточнить у менеджера. Равно как сообщить ему, что вас интересует не просто ипотека, а именно займ с государственной поддержкой.

Сама процедура почти не отличается от оформления обычной ипотеки:

• выбираете квартиру в новостройке или дом с участком;

• обращаетесь в банк, у которого аккредитован застройщик;

• сообщите менеджеру, что вы претендуете на господдержку для семей с детьми и сдайте пакет документов, которые он затребует;

• получите одобрение;

• совершите сделку.

Пакет документов для семейной ипотеки с государственной поддержкой мало чем отличается от обычного жилищного займа. Вам понадобятся:

• заполненная анкета банка, которая одновременно является и заявкой на кредит;

• паспорт родителя, который оформляет на себя ипотеку;

• ИНН;

• СНИЛС;

• копии трудовой книжки или трудового договора, заверенные работодателем;

• справка о заработной плате 2-НДФЛ или другой документ, подтверждающий доход;

• военный билет – для мужчин младше 27 лет;

• свидетельства о рождении детей.

Ипотека для семей с детьми – не единственная государственная программа, которую можно отнести к семейной ипотеке. Есть еще и другие.

«Молодая семья». Эта программа позволяет обзавестись собственными квадратными метрами молодым семьям. Ее участниками могут стать супруги не старше 35 лет, причем семья признана нуждающейся в жилом помещении. Это делается формально – через постановку на учет.

– Субсидируется 30% от ипотеки, если у супругов нет детей, и 35%, если дети есть. Ипотека предоставляется только семьям с плохими жилищными условиями, у которых есть средства на покрытие оставшейся части кредита. Получить такую ипотеку сложно, на нее очередь длиннее, чем на получение муниципального жилья. В год ее получают 15-20 семей, – рассказала завкафедрой управления недвижимостью и ЖКХ Факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Елена Иванкина.

«Дальневосточная ипотека». Это та самая льготная ипотека под 2%. Доступна она супругам не старше 35 лет или одному человеку с ребенком не старше 18 лет. Срок действия программы – с 1 декабря 2019-го по 31 декабря 2030-го.

Банковские программы семейной ипотеки

Вы можете запросить в банке семейную ипотеку и вам ее одобрят. Только не по ставке 6%, а выше. Это некая маркетинговая уловка, к которой прибегают финансовые организации. Речи ни о какой господдержке в этих программах не идет. Просто банк строит свою рекламную кампанию в духе: «У вас есть ребенок? Тогда для вас предлагаем специальную ставку».

В итоге ставка, конечно, выше, чем при семейной ипотеке с господдержкой. Зато банку неважно, когда у вас родился ребенок и вообще сколько у вас детей. Так что такая программа может стать выходом для некоторых заемщиков.

Кроме стандартных напоминаний внимательно изучать документы и ничего не подписывать, не прочитав, следует напомнить и об особых правилах, которые действуют в 2024 году. О них рассказал Александр Спиридонов, ведущий юрист Европейской Юридической Службы.

Во время пандемии коронавируса Центробанк официально разрешал брать заемщикам ипотечные каникулы. На это время можно было не платить кредит, а банк не имел право начислять пени и требовать погасить долги. Эта программа действовала до апреля 2021 года. Сейчас ЦБ раз в пару месяцев напоминает банкам: если у человека возникла трудная жизненная ситуация, связанная с ковидом, нужно одобрить ему ипотечные каникулы. Но бизнес вправе не следовать рекомендациям.

При этом раз в жизни любой заемщик может оформить ипотечные каникулы на общих основаниях. Но только если у него сложились жизненные обстоятельства, которые регламентированы законом: потеря работа, болезнь больше двух месяцев подряд, получение инвалидности, падение доходов более чем на 30% и появление иждивенцев. Полный текст закона и условий по нему можно прочесть здесь. Если не хотите разбираться во всех нюансах, то поинтересуйтесь у вашего ипотечного менеджера в банке.

На 2024 год такой кредит можно взять в 59 банках. Финансовые организации и сами заинтересованы выдавать займы по этой программе. Ведь клиентам они называют один процент, а остальную часть им выплачивает государство.

Максимальная процентная ставка, предусмотренная правилами программы – 6%. Но при этом многие банки используют этот механизм, чтобы предложить потенциальным клиентам еще более выгодные условия.

Вот некоторые процентные ставки от российских банков:

• Промсвязьбанк – от 5%;
• Россельхозбанк – от 5%;
• Банк «Зенит» – 6%;
• СБЕР – от 6%;
• Уралсиб – от 5,59%;
• Газпромбанк – от 6%.

Полный список банков, которые выдают семейную ипотеку. Важно отметить, что на текущий момент из-за превышения лимита многие банки приостановили выдачу семейной ипотеки. Но это лишь на некоторое время. Как только государство выделит средства на эти цели, банки снова начнут оформлять договора на льготных условиях.

Не только можно, но и нужно!

– Если вы, например, оформляли льготный кредит в 2018 году, я рекомендую обратиться в банк с заявлением на рефинансирование, чтобы продлить срок действия льготной ставки до конца договора. Дело в том, что поначалу программа предусматривала льготную ставку на ограниченный срок в 3 или 5 лет, но позже в нее были внесены изменения, – говорит риелтор, эксперт рынка недвижимости Станислав Галкин.

Кроме того, сама программа семейной ипотеки изначально рассматривалась как инструмент для рефинансирования ипотеки. Так что, если ипотеку вы платите давно и подходите под главное условие – то есть стали родителями во второй или больше раз после 1 января 2018 года, можете рефинансировать свою действующую ипотеку по льготной ставке.

Но тут есть важное формальное условие. При рефинансировании остаток по кредиту не должен быть больше 80% от первоначальной стоимости квартиры.