Коммерческая ипотека в 2024 году

Кредит на недвижимость берут не только для проживания, но и для работы. Особенно актуальны такие вещи для бизнесменов, которым не хочется постоянно платить за чужой офис. Подобные займы неофициально называют «коммерческая ипотека». Что она представляет собой в 2024 году, какие у нее условия и программы, «Комсомольской правде» рассказала старший партнер юридической компании «ЭЛКО профи» Елена Козина.

Елена выделяет несколько основных черт коммерческой ипотеки, которую еще называют «бизнес-ипотека»:

• заемщиком может быть коммерческое юридическое лицо или индивидуальный предприниматель;

• предметом коммерческой ипотеки может выступать недвижимость, используемая для предпринимательской деятельности, то есть нежилая (например, для размещения офисов, торговых, складских, производственных помещений, для сдачи в аренду и так далее);

• недвижимость будет находиться в залоге у банка, выдавшего кредит на ее приобретение, до момента завершения всех выплат по кредиту;

• в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств перед банком, банк будет вправе получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного недвижимого имущества.

— Более подробные условия бизнес-ипотеки, а также требования банка к заемщику и приобретаемой недвижимости законодательно не регламентированы и поэтому разрабатываются каждым банком самостоятельно, — добавляет Козина.

Что касается условий коммерческой ипотеки, то, как уже отмечал эксперт, банки самостоятельно их определяют. Юрист предлагает рассмотреть несколько конкретных примеров.

Услуги по выделению займов на недвижимость для коммерческих целей предлагает большинство банков. Отличаются там разве что условия: процентная ставка, сумма кредита, его сроки, размер первоначального взноса и прочее.

К банкам, где есть коммерческая ипотека, относятся: Сбербанк, Россельхозбанк, Альфа-Банк, Росбанк, ЮниКредит банк и другие.

Как и в случае с условиями, здесь все зависит от того или иного банка. Требования могут относиться и к юридическим лицам, и к ИП.

Юридические лица, как правило, должны соответствовать следующим требованиям:

• срок государственной регистрации заемщика не менее 9 месяцев на дату подачи заявки на предоставление кредита;

• суммарная доля участия РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, нерезидентов, общественных и религиозных организаций, благотворительных и иных фондов в уставном капитале — не более 25%;

• юридический адрес заемщика должен находиться в регионе присутствия банка;

• фактическое расположение заемщика (регион ведения бизнеса) должно находиться в регионе присутствия банка, но не далее 100 км от города присутствия.

От индивидуальных предпринимателей:

• срок государственной регистрации заемщика в качестве ИП не менее 9 месяцев на дату подачи заявки на предоставление кредита;

• паспорт гражданина РФ;

• возраст — от 22 до 65 лет включительно;

• наличие номера телефона, использующегося в бизнесе (может совпадать с личным номером телефона заемщика);

• адрес регистрации заемщика должен находиться в регионе присутствия банка;

• фактическое расположение заемщика (регион ведения бизнеса) должно находиться в регионе присутствия банка, но не далее 100 км от города присутствия.

Такие условия в большинстве банков. Отличия там могут быть лишь небольшие.

И снова речь идет об отдельно взятом банке. У каждого из них свои требования к недвижимости в рамках коммерческой ипотеки.

— Есть банки, которые кредитуют только приобретение помещений, предназначенных для размещения предприятий оптовой и розничной торговли (объектов общественного питания, магазинов, крытых рынков и других торговых предприятий, в помещениях которых осуществляется реализация товаров), а также помещений, занимаемых предприятиями, непосредственно оказывающими услуги бытового обслуживания населению (различные ателье, мастерские, комбинаты бытового обслуживания, бани, прачечные, фотографии, парикмахерские и т.п.), — объясняет Козина.

Общие требования к коммерческой недвижимости в большинстве своем выглядят так:

• недвижимость должна находиться на территории РФ в регионе присутствия банка (объекты должны быть расположены на расстоянии не более 100 км от отделения банка, должны отсутствовать иные ограничения на доступ к предмету залога (ЗАТО, режимный объект и т.д.);

• недвижимость должна иметь четкие идентификационные признаки и полный комплект необходимых для проведения оценки документов;

• возможность беспрепятственного контроля со стороны банка (должны отсутствовать ограничения на доступ к объекту недвижимости (ЗАТО, режимный объект и т.д.);

• объект недвижимости не должен быть обременен ипотекой сторонних банков;

• должны отсутствовать прочие существенные обременения и особенности.

— Процедура оформления коммерческой ипотеки в целом аналогична процедурам оформления других коммерческих кредитов, — говорит Елена Козина. — Чаще всего на официальном сайте банка можно оставить онлайн-заявку, после чего специалист банка назначает встречу, знакомит со списком документов, необходимых для оформления кредита, отвечает на вопросы.

На встрече, как правило, совместно со специалистом банка заполняется анкета на получение кредита и передается пакет необходимых документов.

— После проведения анализа предоставленных документов и финансово-хозяйственной деятельности заемщика банк принимает решение о предоставлении или непредоставлении кредита, — заключает наша собеседница.

Конкретный перечень необходимых документов определяется каждым банком самостоятельно. Но будьте готовы к тому, что с вас обязательно спросят:

• свидетельство о государственной регистрации (лист записи ЕГРЮЛ о создании);

• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

• устав со всеми изменениями и дополнениями;

• лицензии (при ведении требующих лицензирования видов деятельности);

• протокол (решение), подтверждающий назначение руководителя;

• приказ о назначении главного бухгалтера или возложении обязанности по ведению бухгалтерского учета на руководителя;

• копии паспортов руководителя, главного бухгалтера, поручителя и других физических лиц, задействованных в сделке;

• бухгалтерская (финансовая) отчетность с приложением документов, подтверждающих сдачу отчетности в налоговую инспекцию;

• налоговые декларации (в зависимости от применяемой системы налогообложения);

• документы, подтверждающие ведение хозяйственной деятельности заемщиком (договоры аренды офисных, складских помещений, договоры поставки с основными поставщиками и покупателями и так далее);

• документы по приобретаемой недвижимости.

Коммерческая ипотека — это, по сути, и есть отдельная программа. Она является достаточно новым продуктом для российской банковской системы и куда менее распространенным, чем кредитование физических лиц под залог приобретаемой недвижимости.

— Тем не менее, большинство известных банков, таких как Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, Россельхозбанк, ЮниКредит, РОСБАНК и другие, успешно работают с данной программой и кредитуют приобретение коммерческой недвижимости предпринимателями. Их программы, условия и предложения, можно узнать непосредственно на месте, — говорит Елена Козина.

— Обращайтесь в банки, с которыми вы сотрудничали ранее. При наличии чистой кредитной истории, организация может предоставить вам некоторые уступки в рамках коммерческой ипотеки, — делится эксперт.

По мнению юристов, крайне нелогично вести дела с одним банком, а за кредитом обращаться в другой. Это будет выглядеть, как минимум, странно. Ну и что касается репутации: если компания часто находится в списке «провинившихся», просто так ей ипотеку не дают.

— Кроме всего прочего, отнеситесь к такой ипотеке как к инвестиции. Составьте бизнес-план, проведите экономический расчет. Если выгода от инвестирования будет выше, чем запрашиваемый банком процент, проект можно реализовывать, — добавляют специалисты.