Ипотека на квартиры в новостройках в 2024 году

Ипотека на квартиры в новостройках – самый востребованный вид ипотеки в 2024 году. И гибкие условия, которые предоставляют финансовые учреждения, только способствуют росту интереса к продукту. Вместе с экспертами разбираемся во всех нюансах ипотеки на новостройки.

В большинстве случаев, при оформлении ипотечного кредита на покупку жилья в новостройке будут действовать следующие требования к заемщику:

• минимальный возраст – 18 лет;
• максимальный возраст – 70 лет, может отличаться в зависимости от конкретного банка;
• с молодых людей до 30 лет потребуют подтвердить, что они прошли военную службу или не подлежат призыву по законным основаниям;
• минимальный стаж на текущем месте работы – от 3 до 6 месяцев, в зависимости от конкретного банка;
• общий трудовой стаж должен быть не меньше года за последние пять лет;
• если заемщик является индивидуальным предпринимателем или владеет бизнесом, срок регистрации ИП или бизнеса не может быть меньше года.

Новостройка, в которой потенциальный заемщик хочет купить квартиру, должна пройти аккредитацию у банка. Таким образом кредитная организация удостоверится, что объект недвижимости, который будет у нее в залоге, стоит своих денег, и, в случае проблем у заемщика, она сможет его продать. Впрочем, для покупателя квартиры такая инспекция от банкиров только в плюс – лишний раз знающие люди проверили, что у застройщика все в порядке. А проверяют не только сам дом, но и компанию, которая его строит.

– Эксперты банка проверяют репутацию девелопера, сроки сдачи объектов, документацию проекта. У каждой финансовой организации есть свои дополнительные критерии, – рассказал директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь. – По своему опыту могу сказать, что самая серьезная проверка у Сбербанка – у нас каждый из объектов проходил ее, как в жилой, так и в коммерческой недвижимости.

Впрочем, даже аккредитация от надежного банка не может дать 100%-ой гарантии, что строительство, если оно еще идет, будет завершено вовремя.

– Отдельно стоит рассмотреть случай, когда в ипотеку приобретаются апартаменты, – говорит руководитель отдела ипотечного кредитования «Первого ипотечного агентства» Ольга Ильюшкина. – Помимо стандартных условий, по которым банк одобряет квартиру, апартаменты также не должны иметь статуса «офисного, складского, торгового или производственного помещения», а площадь не должна превышать 200 кв.м. включительно. Дополнительные требования предъявляются и к зданию, где расположены апартаменты. Так, объект залога не может располагаться в бывших домах отдыха, санаториях, пансионатах, лагерях, гостиницах и воинских частях. Само здание должно быть построено или реконструировано не ранее 2000 года.

Вы готовы обзавестись собственным жильем и даже накопили денег на первоначальный взнос? Тогда алгоритм действий следующий.

• Выберите квартиру, которую хотите купить. Это, с одной стороны, самый сложный этап, потому что нужно учесть кучу нюансов от метража до близости школ и больниц. А с другой, самый простой – ведь тут все зависит от вас и ваших возможностей.

• Узнайте у застройщика, с какими банками они сотрудничают. Менеджеры отдела продаж прекрасно знают, куда направить людей и охотно ответят на все вопросы. Не поленитесь узнать про все банки, а не только про тот, который на первый взгляд кажется самым привлекательным. Может получиться так, что другая организация предложит более выгодные условия.

• Подайте документы в банк и получите одобрение.

• Совершите сделку (лучше пригласить надежного риэлтора, который проследит за правильным ее оформлением), начните выплачивать ипотеку и думать, какие занавески повесить на кухне.

Для такой серьезной сделки банки требуют солидный пакет документов. В разных кредитных организациях могут быть свои варианты, но в целом требуются следующие бумаги:

• паспорт;
• заявление-анкета;
• страховое свидетельство государственного пенсионного страхования (СНИЛС);
• индивидуальный номер налогоплательщика (ИНН);
• справка о доходах физического лица (справка 2-НДФЛ) или налоговая декларация за последние 12 месяцев;
• заверенная работодателем копия трудовой книжки или выписка из нее;
• свидетельство о браке и свидетельства о рождении детей – если есть;
• для мужчин младше 27 лет – военный билет;
• для иностранных граждан – документ, подтверждающий законность пребывания на территории РФ.

Конечно, есть и документы, которые касаются самой квартиры. Но, как правило, эти вопросы решаются без участия покупателя – между застройщиком и банком.

Иван Зинченко, директор по продажам «Ипотека.Центр»:

– Нужно смотреть в первую очередь не на цену, а на надежность застройщика. И ситуация на рынке такая, и покупка для подавляющего большинства людей слишком важная, чтобы рисковать. Рейтинг застройщика и то, как сильно он закредитован – все это открытая информация, которую можно и нужно проверять. Например, если застройщик аккредитован только в одном банке, это тревожный звонок о безопасности подобного объекта для покупателя. Важно не рисковать и покупать квартиру по договору долевого участия.

Ольга Ильюшкина, руководитель отдела ипотечного кредитования «Первого ипотечного агентства»:

– Правильнее всего обращаться в самый надежный и проверенный банк из тех, что аккредитованы на ваш объект. Это поможет избежать ситуации, когда сотрудник плохо проверил документы и проектные декларации застройщика. В таком случае есть риск получить ключи позже на несколько месяцев, а то и лет.

Отметим, что в России действуют программы льготной ипотеки для семей с детьми. Им государство субсидирует процентную ставку, поэтому условия получаются выгоднее, чем без господдержки. Действие таких программ, как правило, распространяется именно на новостройки. Например, если у вас есть двое детей до 18 лет, то вы с полным правом можете рассчитывать на ипотеку всего под 5,3%.

По похожей схеме работают и другие субсидируемые предложения. Так, в России можно воспользоваться основной программой льготной ипотеки, сельской ипотекой, и ипотекой на покупку жилья для IT-специалистов. У каждого предложения свои условия. Например, процент по займу могут снизить за электронную регистрацию сделки или оформление страховки у самого кредитора.

– Все любят положительных персонажей, даже банки, – улыбается риэлтор Артем Сошников. – Так что, чем кредитная история лучше, тем больше шансов получить займ. Исправить ее, конечно, можно, но на это уходит много времени и сил, поэтому кредитную историю, как честь, надо беречь смолоду.

– Ипотека не является ограничением для продажи, – уверяет Ольга Ильюшкина.

Правда, придется заручиться согласием банка. И, разумеется, с такой недвижимостью все обстоит немного иначе, чем с обычной куплей-продажей. Есть три варианта:

• Покупатель приобретает квартиру за личные средства. Продавец гасит ипотеку деньгами покупателя, после чего регистрируется договор купли продажи.

• Если покупатель сам приобретает залоговую квартиру в ипотеку, ему лучше всего получить кредит в том же банке, что и продавец. Тогда банк-кредитор сможет одновременно снять старое обременение с квартиры и наложить новое – уже для нового заемщика.

• Если же ипотеку покупателю одобрили в другом банке, кредитные организации могут договориться между собой. Правда, банков, выдающих ипотечные займы на залоговые квартиры, откровенно говоря, немного.

– В этом вам помогут хорошая кредитная история и возможность подтвердить доход. Кроме того, важно предоставлять банку подлинную информацию. Недостоверные данные или намеренное сокрытие каких-то фактов точно будут для банка поводом отказать вам в ипотеке, – говорит Иван Зинченко из «Ипотека.Центр». – Конечно, всегда положительным фактором будет большой первоначальный взнос. И дело не только в том, что банк рискует меньшей суммой, но и в том, что заемщик накопил на этот взнос, то есть он умеет распоряжаться деньгами.

Нужно уточнить этот вопрос в том банке, с которым вы хотите заключить договор. Если получившейся суммы хватает на первоначальный взнос, кредитная организация, как правило, не имеет ничего против.

Важно, что условием улучшения жилищных условий с использованием материнского капитала является выделение долей детям. Можно сделать это сразу при покупке, а можно оформить сделку на кого-то одного из родителей. Тогда ему необходимо будет написать и заверить у нотариуса обязательство выделить доли всем членам семьи, когда ипотека будет выплачена. Если человек это обещание не сдержит, сумму материнского капитала придется вернуть.

Рассчитаться по кредиту досрочно – безусловное право каждого человека. Запрещать это или брать какие-то дополнительные комиссии банк не имеет права.
Здорово, если вдруг появляется большая сумма денег, так, чтобы хватило одним махом долг закрыть. Но давайте будем честны, такое случается мало с кем.

Подавляющему большинству приходится «докидывать» понемногу свыше обязательных платежей. Раз в месяц или по мере появления лишних нескольких тысяч.

И вот тут встает вопрос: за счет чего уменьшить нагрузку? Можно сократить за счет дополнительного платежа срок займа, а можно уменьшить переплатой размер ежемесячного платежа. То есть отдали разок больше обычного, и в остальные месяцы будет полегче.

– Если ипотечный заемщик ежемесячно платит комфортную для него сумму, рекомендуется снижать срок договора, что сократит общую сумму переплат, – советует доцент кафедры банковского дела Университета «Синергия» Екатерина Исаева. – Многие банки сегодня имеют функцию досрочного погашения в своих онлайн-сервисах. Но при полном погашении кредита все-таки нужно будет сходить в отделение, чтобы закрыть ссудный счет и получить справку о погашении ипотеки.