Ипотека без первоначального взноса в России в 2024 году

Банки требую первоначальный взнос, чтобы убедиться в серьезности намерений клиентов. Если человек вложил в покупку квартиры кровные миллион-другой, он будет подходить к выплате долга более ответственно – это доказано статистикой. Кроме психологического аспекта, есть и чисто математический. Если что-то пойдет не так, и человек не сможет платить, банк заберет ипотечную квартиру себе. Но чтобы вернуть деньги, ее нужно продать, а до этого потратиться на судебные издержки и организацию долгов. К тому же на практике залоговое жилье стоит дешевле, чем аналогичное без печальной истории в биографии. Так что давать в кредит полную стоимость квартиры банки не могут.

Но купить жилье, не вложив на первом этапе собственные деньги все-таки можно.

— На рынке есть такие предложения, но их количество крайне ограничено, — предупреждает начальник управления ипотечного кредитования МКБ Игорь Селезнев.

Как правило, речь идет о совместных программах с застройщиком или каких-либо промо-акциях и спецпредложениях.

Чаще же всего главным условием ипотеки без первоначального взноса будет наличие другой недвижимости. Причем то, что вы покупаете, не должно быть дороже того, что хотите оставить в залог. Например, родители хотят помочь подросшему ребенку встать на ноги и обзавестись собственным жильем. Они могут оформить ипотеку под залог своей квартиры, чтобы наследнику не пришлось несколько лет копить на первоначальный взнос.

И еще одна отличительная особенность ипотеки без стартового взноса – ставка по ней будет больше, чем если бы вы вложили свои деньги.

Банку важно, чтобы ему вернули деньги и заплатили процент за их использование. Поэтому главное требование – это платежеспособность. Когда речь идет об ипотеке без первоначального взноса, к платежеспособности клиента изначально большие вопросы: почему же он не смог накопить 20% или хотя бы 10% от стоимости жилья?

— Несомненно, банк гораздо серьезней подойдет к оценке кредитоспособности такого клиента. Возможно, предложит оформить поручительство, — говорит директор дивизиона «Юг» Уральского банка реконструкции и развития Елена Ретунская.

Кредит без первого взноса дадут наемным работникам с хорошей зарплатой и большим стажем. Индивидуальным предпринимателям или собственникам бизнеса получить деньги на таких условиях практически нереально: а вдруг они прогорят и отдавать будет нечем. Кроме того, нужно осознавать, что банк запросит кредитную историю потенциального заемщика. Если в прошлом были проблемы с возвратом долгов, это уменьшит шансы на положительное решение.

Чаще всего банк будет требовать оставить в залог другую недвижимость. Тогда придется доказать, что стоит она никак не меньше той, что вы хотите купить. Тогда финансовая организация будет спокойна: в случае проблем продажа залоговой квартиры окупит расходы.

Если речь о новостройке, тут все относительно просто. Застройщик сам налаживает отношения с банком, проходит там аккредитацию и выдает покупателям список финансовых организаций, с которыми он сотрудничает. Банк уже знает, что дома у этой компании нормальные и дает в кредит на квартиры там.

В случае со вторичным жильем придется потратиться на оценку. Нужно доказать банку, что если тому придется забрать квартиру себе в счет погашения кредита, он сможет ее продать за те же деньги. Поэтому в долг не дадут на покупку квартиры в старом доме (построенного лет 40-50 назад, тут все зависит от условий конкретного банка), или в здании в аварийном состоянии. В общем, в таких местах, в которых многим и так не захочется жить. Кроме того, сложности могут быть с экзотическими вариантами вроде комнаты в общежитии или дома в отдаленной деревне.

Процедура не отличается от получения обычной ипотеки: подача заявки в банк, одобрение, выбор объекта недвижимости, закрытие сделки. Правда из-за более пристальной проверки заемщика без первоначального взноса возможны дополнительные траты.

— Нужно быть готовым к тому, что банк увеличит базу для расчета страхового взноса, — предупреждает профессор кафедры национальной и региональной экономики РЭУ им. Г.В. Плеханова Надежда Седова. – Обычно это стоимость квартиры, умноженная на страховой тариф. Но если первоначального взноса не будет, то стоимость жилья при расчетах завысят на 30%

Но есть и полуофициальная схема, которая не предполагает рассказ банку о своих обстоятельствах.

— Как правило, сделки без первоначального взноса проходят на вторичном рынке, когда покупатель договаривается с продавцом о завышении цены, — рассказал инвестор Ян Марчинский.

В теории работает это так: квартиру продают за 5 млн, но в договоре купли-продажи пишут 6 млн, продавец пишет расписку, что получил 1 млн, банк считает это первоначальным взносом и дает 5 млн на условиях обычной ипотеки.

Но эксперты предостерегают от подобного рода сделок.

— Эта схема не сработает, — уверена Елена Ретунская из Уральского банка реконструкции и развития. — Дело в том, что клиент обязан предоставить банку отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости, который он планирует купить. Конечно, можно попытаться найти оценщика, который умышленно завысит стоимость жилья в отчете. Но, уверяю, у банков есть инструменты, позволяющие выявлять такие факты. К тому же, финансовые организации как правило работают с проверенными оценщиками.

К анкете по форме конкретного банка, которая одновременно служит и заявкой на ипотеку, нужно приложить:

• копию паспорта;
• копию трудового договора или трудовой книжки;
• справку о доходах по форме 2-НДФЛ или другое подтверждение доходов, которое примет банк.

Скорее всего, понадобятся документы на имущество, которое вы будете закладывать банку. Это, во-первых, бумаги, подтверждающие право собственности (договор купли-продажи, например), а во-вторых, оценка недвижимости.

Когда дело дойдет до оформления самого договора, нужно будет предоставить банку документы по новой квартире:

• договор купли-продажи;
• выписка из ЕГРН;
• заключение оценщика, если речь о вторичном рынке;
• согласие супруги продавца на сделку;
• разрешение органов опеки, если в жилье есть доля ребенка.

Помимо программ конкретных застройщиков с конкретными банками, есть и другие возможности получить ипотеку без первоначального взноса. Вернее, без необходимости на него копить.

Самый популярный из них – материнский капитал. Выплаты за ребенка во многих регионах может хватить на первоначальный взнос, где-то нужно все-таки доложить свои деньги. Некоторые банки специально разработали ипотечные программы под материнский капитал. Но очевидно, что в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах «детских» денег на получение ипотеки будет недостаточно.

Кроме того, в некоторых регионах есть свои программы и выплаты для людей, которые хотят переехать. Как правило, привлекательные с финансовой точки зрения условия предлагаются в отдаленных районах.

— Как и при любом ипотечном кредите, главное трезво оценить свои финансовые возможности и все риски по обслуживанию кредита. Ну и выбирать надежный банк, который сможет оказать профессиональную помощь при покупке, — советует Игорь Селезнев из МКБ.

Важно понимать, что ипотека без первоначального взноса будет отличаться от обычной тем, что придется заложить квартиру банку. Причем не ту, которую вы покупаете на заемные деньги, а ту, что у вас уже есть на момент обращения за ипотекой. Значит, если жизненные обстоятельства изменятся, и отдать долг вы не сможете, можно лишиться и того жилья, что было изначально. Кредитор будет иметь полное право выселить вас из нее.

— Самое важное, на что нужно обращать внимание при оформлении такой ипотеки, это условия под звездочкой в тексте документа, — уверен Иван Зинченко из «Ипотека.Центра». — Туда могут вписать условия, на которые вы изначально не рассчитывали, и которые сделают такую сделкой невыгодной для вас.

Поскольку такой вид ипотечного кредитования для банков более рискован, предложений на рынке в разы меньше. Обычно речь идет о кредитовании под залог недвижимости.

Вот несколько предложений от банков:

• «Под залог квартиры» от банка ДОМ.РФ – от 22,9%;
• «Под залог имеющейся недвижимости» от банка «Санкт-Петербург» – от 21,22%;
• «Под залог квартиры на любые цели» от «Уралсиба» – от 21,19%;
• Под залог недвижимости от Т-Банка – от 19,5%.

— Можно, если на момент обращения за рефинансированием вы погасили достаточную часть основного долга и соотношение остатка кредита к стоимости залога удовлетворяет требованиям банка, чаще всего это соотношение не должно быть боле 80%, — объясняет Елена Ретунская из Уральского банка реконструкции и развития.