Досрочное погашение ипотеки в 2024 году

Сразу после покупки жилья в кредит у каждого счастливого владельца квадратных метров появляется насущный вопрос на долгие годы: «а когда я выплачу всю сумму?» Конечно, хочется побыстрее, но не всегда это возможно. Впрочем, варианты есть. Что такое досрочное погашение ипотеки в 2024 году, какие бывают виды, на каких условиях оно оформляется, «Комсомольской правде» рассказала партнер Адвокатского бюро Самарской области «Лапицкий и партнеры» Ирина Рыжук.

— По договору ипотеки банк предоставляет заемщику кредит в определенном размере и на определенных условиях. Человек обязуется возвратить эти деньги и добавить проценты за их использование, а также иные платежи, если это прописано в договоре, — говорит Ирина.

По общим правилам, банк — залогодержатель приобретаемого объекта недвижимости. Покупатель квартиры или дома должен вернуть сумму кредита в срок и в порядке, которые прописаны в соглашении. Но он может внести изменения в график и, согласно Федеральному закону, досрочно погасить задолженности по ипотеке. Также это может сделать поручитель заемщика. Собственно, закрытие сделки раньше времени, полная выплата всей суммы жилья, и есть досрочное погашение ипотеки.

По словам эксперта, есть два основных вида досрочного погашение ипотеки: частичное и полное. Также выделяют особые условия, на которых это можно осуществить. Поговорим о каждой категории отдельно.

— При таком погашении кредита единовременно выплачивается весь остаток долга, включая проценты, которые начисляются до дня погашения кредита, — объясняет Рыжук. — Сюда же идут штрафы и пени, если они были.

Здесь речь идет о внесении некой суммы, превышающей стандартный ежемесячный платеж. Это позволяет снизить размер ежемесячного платежа или сократить срок кредита.

Особые случаи досрочного погашения кредита косвенно зависят от заемщика. Так, при таком виде избавиться от ипотеки можно за счет средств материнского капитала. Кроме того, в государстве предусмотрены меры поддержки гражданам, у кого в семье трое детей и больше. Они получают солидную сумму денег, которая предусматривается именно как вложение в покупку жилья.

Условия досрочного погашения ипотеки в каждом банке свои. Впрочем, они всегда будут прописаны в кредитном договоре. Но есть ряд основных моментов, на которые надо обращать внимание.

1. Срок предупреждения банка

Согласно гражданскому кодексу, чтобы досрочно погасить кредит по ипотеке, нужно предупредить банк не менее чем за 30 дней до даты платежа, которую вы запланировали. В кредитном договоре могут быть указаны и менее длинные сроки — будьте внимательны!

2. Срок досрочного погашения

Как мы уже писали выше, ипотечный кредит можно полностью погасить вне графика платежей. Но если вы собираетесь частично его погасить, то могут быть ограничения. Так, например, подобные суммы денег можно внести только в плановые даты ежемесячных платежей.

3. Способ подачи заявления о досрочном погашении

Снова следует посмотреть в договор об ипотеке. Какие-то банки разрешают подавать такие заявления по интернету, через личный кабинет. Другие обязательно просят документ в бумажной форме.

Теперь обратимся к тому, как производится расчет досрочного погашения ипотеки. Если смотреть по суммам, то существуют различные сервисы с калькуляторами, которые помогут вам с цифрами. В целом же, в каждом банке свои условия — с этим вопросом лучше обратиться в организацию, которая выделила вам ипотеку.

Если говорить о пошаговом расчете с досрочным погашением ипотеки, то тут снова надо возвращаться к видам таких операций. В каждом из них свой план действий.

1. Определитесь с датой погашения ипотеки.

2. Уточните в банке сумму, необходимую для погашения на этот день.

3. Проинформируйте банк о досрочном погашении кредита — отправьте туда заявление. Как правило, оно составляется по форме банка.

4. Внесите денежные средства на счет, банк спишет их в указанную дату.

5. Запросите в банке справку о том, что вы исполнили все обязательства по кредиту. Вам должны выдать пакет документов, необходимых для погашения регистрационной записи об ипотеке.

6. Если права банка были удостоверены документарной закладной, то его сотрудники должны вернуть вам ее с отметкой, что все обязательства исполнены в полном объеме, где будет прописана дата исполнения обязательств, стоять подпись уполномоченного сотрудника организации и печать банка.

7. Погасите регистрационную запись об ипотеке в Росреестре. Для этого необходимо будет подготовить некоторые документы. При наличии закладной — заявление ее владельца, а также ее саму или выписку по счету, подтверждающую, что все обязательства по кредиту вы исполнили. Кроме того, нужно будет иметь на руках заявления залогодателя. Если закладной не было, то необходимо просто заявление от банка и свои документы о погашении кредита.

— Помните, что ипотеку невозможно погасить досрочно, если у вас есть долги по выплатам, — добавляет юрист.

И здесь нужно смотреть в договор, где прописаны все условия. В случае обращения к этому виду погашения ипотеки, вы уменьшаете проценты по ней. Если речь идет о сокращении срока платежа, то ежемесячный размер его не падает. Можно сделать наоборот — уменьшить ежемесячный платеж, но оставить срок прежним. Это менее выгодно, учитывая проценты. Что касается порядка действий, то он следующий:

1. Решите, сколько денег вы готовы заплатить вдобавок к платежам, установленным за месяц.

2. Проинформируйте банк письменно, дистанционно или в электронном виде, если можно. Укажите, что вы хотите снизить — срок или сумму платежей.

3. Получите в банке новый график платежей и уведомление о новых расценках по кредиту.

Здесь нужно говорить отдельно про каждый случай. Так, при использовании материнского капитала порядок следующий:

1. Отправка в Пенсионный фонд заявления о распоряжении средствами маткапитала.

2. Отправка в банк документа о том, что Пенсионный фонд принял заявление.

3. Отправка в банк заверенного нотариусом заявления о том, что вашим детям выделены доли в приобретаемом жилье.

— Если в семье, у которой открыта ипотека, с 1 января 2020 года по 31 декабря 2023 года родились или родится третий ребенок, а также последующие дети, то родителям положены меры господдержки, — делится эксперт. — Они выражаются в полном или частичном погашении ипотеки за счет 450 тысяч рублей, выделяемых из бюджета. Если задолженность по кредиту меньше, то оставшиеся деньги пойдут на погашение процентов.

В ситуации, о которой говорит Ирина, кредитный договор нужно заключить до 1 июля 2024 года. Помогут только при одной ипотеке.

— Чтобы получить субсидии, нужно в банк подать документы, установленные условиями программы, — продолжает она. — Банк их проверит и направит оператору проекта — госкомпании «Дом.РФ». Там уже вынесут итоговое решение и, в случае одобрения, направят средства в банк для погашения кредита.

Часто при ипотеке в банке вас просят застраховать свою жизнь и свой дом. Это стоит денег. Вернут вам страховку или нет в случае досрочного погашения кредита — зависит от условий, прописанных в договорах: кредитном и страховой компании. В кредитном, например, может быть такой момент, что процент по ипотеке у «незастрахованных» больше, чем у тех, кто сотрудничает со страховой компанией. По общим правилам, договор страхования прекращается, если отпала возможность наступления страхового случая. Но автоматического возврата страховой премии при досрочном погашении кредита не происходит. В других случаях страховая премия подлежит возврату пропорционально периоду, на который договор страхования прекращается досрочно, если это прописано в договоре. Если вам отказывают выплачивать часть премии, то это можно обжаловать в суде.

Добавлю, что в декабре 2019 года были внесены важные изменения в ФЗ «О потребительском кредите (займе)» и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в соответствии с которыми с 1 сентября 2020 года при досрочном отказе от договора страхования, в том числе в связи с полным досрочным погашением ипотеки, банки обязаны возвращать заемщикам уплаченную страховую премию. Новые правила будут применяться к договорам, заключенным после 1 сентября 2020 года.

Если вы в первой половине срока досрочно погасите ипотеку, то, конечно, это будет выгоднее. Все дело в процентах. Они в первые ипотечные годы гораздо выше. Соответственно, чем быстрее вы закроете ипотеку, тем меньше заплатите в общем.

Если вы взяли долевку, и с ним случилась беда, то, по закону, вам должны возместить ущерб из компенсационного фонда. Для этого надо отправить заявление конкурсному управляющему, указав свои реквизиты в банке-кредиторе.

Да. Такое право появляется, если люди не исполняют требования, прописанные в договоре. Вопрос решается через суд.