Дифференцированный платеж по ипотеке в 2024 году

Вопрос погашения кредита на жилье — всегда актуальный и обсуждаемый. Как быстрее рассчитаться с банком и каким образом сделать это выгодно — моменты, волнующие всех покупателей квартир. Вместе с адвокатом АБ «Лапицкий и партнеры» Алексеем Босовым объясняем, что такое дифференцированный платеж по ипотеке в 2024 году, в чем его преимущества и недостатки.

Как известно тем, кто сталкивался с ипотекой или читал про нее, выделяют два вида платежей. Аннуитетные и дифференцированные. Первые используются чаще. Сумма платежа на весь срок кредита не меняется, но очень много приходится тратить на проценты. Переплата получается значительная.

— А дифференцированный платеж — это способ погашения кредита, при котором человек уплачивает ежемесячно не одинаковые, а разные суммы. И если в начале он платит больше, то ближе к концу кредита сумма становится меньше. Если брать итоговую цифру, то она получается меньше, чем при другом виде платежа, — рассказывает Алексей.

Но и в случае с дифференцированным платежом необходимо сформировать сумму платежей за месяц. Она получается из следующих составляющих:

— Основной долг делится на равные части в зависимости от срока кредита. Проценты начисляются ежемесячно на остаток ссудной задолженности.

Формула расчета при дифференцированных платежах такая:

ДП = ПСК/n + ОД*П*ДМ/ДГ, где:

• ДП — дифференцированный платеж
• ПСК — первоначальная сумма кредита
• ОД — остаток долга на дату расчета
• П — процент по кредиту (поделенный на 100)
• ДМ — число дней в месяце
• ДГ — число дней в году

Юрист приводит пример на небольшой срок и относительно невысокую процентную ставку:

Вы берете кредит на 600 000 рублей на 6 месяцев под 10% годовых. Расчет платежа за первый месяц — например, август 2020 — такой: ДП = 600 000/6 + 600 000*0,1*31/366 = 105 081,96.

Остальные можно узнать в графике платежей

Добавим, что самим проводить такие математические операции не всегда просто. В сети существует множество ипотечных калькуляторов, которые могут вам помочь.

— У них плюс в том, что каждый месяц после внесения на счет суммы платежа ваш основной долг становится меньше. Вы каждый раз платите процент за те деньги, которыми вы реально пользовались в расчетном месяце. Переплата в итоге получится меньше. Да, первые платежи выше последующих и могут стать серьезной нагрузкой на бюджет семьи, но в дальнейшем эта ситуация поправится.

— Выбор платежа по кредиту индивидуален. Все зависит от ваших доходов. Если они позволяют погашать ежемесячные платежи в значительном размере, то вам подойдет дифференцированная система. Если на старте и в дальнейшем вы не хотите много платить — вам предложат аннуитетную. Все это будет прописано в договоре с банком. И изменить его по своей воле не получится. В то же время, если банк использует обе системы платежа — а это не всегда так — он может перевести вас на другую через рефинансирование кредита.

— Как уже сказано выше, это большие выплаты на первых месяцах ипотеки. Поэтому, если вы не готовы к такому, то не рассчитывайте на подобный вид платежей. Кроме того, каждый месяц придется уточнять — сколько денег осталось вернуть. Ведь график будет постоянно меняться и с ним нужно сверяться. Это не так, как у вас 7-10 лет каждый месяц будет настроен автоплатеж на одну и ту же сумму денег. И еще один неприятный момент состоит в том, что если вы в банке не докажете свою платежеспособность, то вам могут и не одобрить желаемый размер ипотеки. Ведь отталкиваться в финансовой организации будут именно от первых месяцев, когда платить придется много.