Как взять жилищный кредит в банке?
Для Сергея и Даши настало время самого ответственного решения – подачи заявки на жилищный кредит. Но вдруг откуда-то возникли сомнения…
Сергей: Одно слово – женщины! Обо всем давно договорились – после Нового года оформляем ипотеку. И на тебе: «Дорогой, а может, не будем?»
Дарья: Я просто подумала, какой это риск! Квартиру продать, взять на себя обязательства на столько лет… А если что случится – все потеряем.
Сергей: Да что может случиться? Если так думать, можно вообще из дома не выходить. Вдруг кирпич на голову упадет?
Дарья: Я не слышала, чтобы людям кирпичи на головы падали. А вот что люди не смогли расплатиться и без дома остались – об этом я читала.
Сергей: Да это единичные случаи. Надо сейчас брать – момент подходящий. И ставка по кредиту упала. Два года назад я бы даже не заикнулся.
Дарья: Может, она еще больше упадет? А мы пока подкопим еще, чтобы квартиру продавать не пришлось. Ммм…
Сергей: Это мы так до пенсии с тобой копить будем.
Дарья: Ну вот на пенсии и купим. А то с ипотекой этой ни заболеть, ни в отпуск уехать, с работы не уйти, в декрет – тоже.
Сергей: Отлично, давай родим третьего ребенка и будем впятером в «двушке» ютиться? Или вот – одного ребенка отселим к бабушке? Давай?
Дарья: Терпеть не могу твои шутки!
Дарья: Я просто подумала, какой это риск! Квартиру продать, взять на себя обязательства на столько лет… А если что случится – все потеряем.
Сергей: Да что может случиться? Если так думать, можно вообще из дома не выходить. Вдруг кирпич на голову упадет?
Дарья: Я не слышала, чтобы людям кирпичи на головы падали. А вот что люди не смогли расплатиться и без дома остались – об этом я читала.
Сергей: Да это единичные случаи. Надо сейчас брать – момент подходящий. И ставка по кредиту упала. Два года назад я бы даже не заикнулся.
Дарья: Может, она еще больше упадет? А мы пока подкопим еще, чтобы квартиру продавать не пришлось. Ммм…
Сергей: Это мы так до пенсии с тобой копить будем.
Дарья: Ну вот на пенсии и купим. А то с ипотекой этой ни заболеть, ни в отпуск уехать, с работы не уйти, в декрет – тоже.
Сергей: Отлично, давай родим третьего ребенка и будем впятером в «двушке» ютиться? Или вот – одного ребенка отселим к бабушке? Давай?
Дарья: Терпеть не могу твои шутки!
Спокойствие, только спокойствие. Ситуация накалилась, и надо вмешаться. Вопрос, брать или не брать ипотеку, действительно непростой. Чтобы ответить на него без сомнений, нужно предугадать, что будет происходить с тобой в ближайшие 5, 10, 15 лет. Но магических шаров, в которых отражается будущее, у нас нет. А значит, риски есть всегда.
Ипотека – это кредит под залог недвижимости. В этом ее основное отличие от других видов займов. Поэтому «потерять все» при ипотеке невозможно. Даже если заемщик перестает платить по кредиту, банк продает заложенную недвижимость, гасит долг, а остаток средств перечисляет клиенту. Тяжелые ситуации чаще всего возникают в нескольких случаях: минимальный первоначальный взнос, валютная ипотека (и рост курса доллара) и длительная просрочка с пенями и штрафами.
Ипотека – это кредит под залог недвижимости. В этом ее основное отличие от других видов займов. Поэтому «потерять все» при ипотеке невозможно. Даже если заемщик перестает платить по кредиту, банк продает заложенную недвижимость, гасит долг, а остаток средств перечисляет клиенту. Тяжелые ситуации чаще всего возникают в нескольких случаях: минимальный первоначальный взнос, валютная ипотека (и рост курса доллара) и длительная просрочка с пенями и штрафами.
Дарья: А вдруг кризис грянет и тебя с работы уволят? Как будем выплачивать?
Сергей: Да что ты заладила «вдруг, вдруг…». Я вообще не понимаю, чего мы это обсуждаем?! Решили брать – значит берем! И нечего страшилки обсуждать, настроение только портить.
Сергей: Да что ты заладила «вдруг, вдруг…». Я вообще не понимаю, чего мы это обсуждаем?! Решили брать – значит берем! И нечего страшилки обсуждать, настроение только портить.
Ну это Сергей немного зря. «Страшилки», может, обсуждать и не нужно, но предусмотреть все варианты – обязательно. А для этого желательно знать все нюансы будущей ипотеки. Например, имеет ли банк право повысить процент по кредиту? Можно ли гасить долг досрочно? Купить сейчас или подкопить, взять ипотеку или лучше аренда – эти думы мучают каждого будущего ипотечника. Универсального ответа у нас нет – каждая ситуация индивидуальна. Главный плюс ипотеки – ты платишь за свое жилье, а не чужому дяде. И ставки сейчас действительно рекордно низкие – меньше 10% годовых.
Дарья: Я и не говорю, что не нужно брать. Просто предлагаю немного подождать. Накопить еще немного денег. Чтобы брать в кредит меньшую сумму. А там, глядишь, ставки еще ниже станут. Дважды выиграем. Я вчера передачу по телевизору смотрела – там один аналитик говорил, что ипотека еще подешевеет.
Сергей: Ага, ипотека подешевеет, а цены на квартиры взлетят. Ты разве забыла, что было в 2007 году?! Мы тогда тоже решили «повременить». Если бы вовремя решились, жили бы в «двушке» в Москве, а не за МКАДом. Второй раз такой ошибки я не допущу.
Сергей: Ага, ипотека подешевеет, а цены на квартиры взлетят. Ты разве забыла, что было в 2007 году?! Мы тогда тоже решили «повременить». Если бы вовремя решились, жили бы в «двушке» в Москве, а не за МКАДом. Второй раз такой ошибки я не допущу.
Решать квартирный вопрос всегда сложно. Нужно учесть много факторов. А если приходится брать ипотеку, задача усложняется. Но все реально, если правильно выбрать время покупки и соблюдать основные принципы.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Сергей Макаров, замглавы Национального центра финансовой грамотности:
«У каждого ипотечника должна быть заначка»
«У каждого ипотечника должна быть заначка»
– Когда принимаешь решение о покупке квартиры в ипотеку, нужно отталкиваться не от рыночной ситуации, а от потребностей. Поэтому дать совет: «бегите и берите кредит на жилье» – не могу. Нужно понимать, что это серьезное обязательство, в среднем на 10 –15 лет. Брать ипотеку можно лишь в трех случаях: когда вам нужна новая квартира, когда платеж составляет не больше 30% от доходов семьи и когда у вас есть финансовая подушка безопасности (заначка на «черный день»).
Многие делают так. Собирают все деньги и отдают за квартиру. Да и сумму в банке берут максимальную. Это рискованная стратегия. Если вдруг заемщик потеряет работу, то у него не будет денег, чтобы заплатить ближайший ежемесячный взнос. В заначке должна лежать сумма, эквивалентная доходам семьи за 3–6 месяцев. Когда такой запас есть и если хочется побыстрее избавиться от долга, все дополнительные доходы можно отправлять на досрочное погашение.
Сейчас может возникнуть соблазн взять плавающую ставку. Мол, проценты снижаются – так будет выгоднее. Возможно. Но плюс фиксированной ставки – вы можете четко прогнозировать свои обязательства и не брать на себя дополнительные риски. Для сравнения: сейчас ключевая ставка ЦБ составляет 7,5% годовых, а в конце 2013 года она взлетала до 17%. Ее устанавливает Центробанк. Это минимальная ставка, по которой коммерческие банки могут занимать средства у регулятора. Соответственно, от нее зависят ставки по предоставляемым гражданам кредитам.
Многие делают так. Собирают все деньги и отдают за квартиру. Да и сумму в банке берут максимальную. Это рискованная стратегия. Если вдруг заемщик потеряет работу, то у него не будет денег, чтобы заплатить ближайший ежемесячный взнос. В заначке должна лежать сумма, эквивалентная доходам семьи за 3–6 месяцев. Когда такой запас есть и если хочется побыстрее избавиться от долга, все дополнительные доходы можно отправлять на досрочное погашение.
Сейчас может возникнуть соблазн взять плавающую ставку. Мол, проценты снижаются – так будет выгоднее. Возможно. Но плюс фиксированной ставки – вы можете четко прогнозировать свои обязательства и не брать на себя дополнительные риски. Для сравнения: сейчас ключевая ставка ЦБ составляет 7,5% годовых, а в конце 2013 года она взлетала до 17%. Ее устанавливает Центробанк. Это минимальная ставка, по которой коммерческие банки могут занимать средства у регулятора. Соответственно, от нее зависят ставки по предоставляемым гражданам кредитам.
Умные слова
Аннуитетный платеж – наиболее распространенный вид ежемесячного платежа по ипотеке. Выбирая аннуитетный платеж, каждый месяц вы будете перечислять банку одинаковую сумму денег весь срок вашего кредита. Первое время эти платежи будут идти на уплату процентов банку. Основная сумма долга несколько лет уменьшаться почти не будет. Ближе к концу срока – наоборот. Обычно банки предлагают в договоре именно этот вид платежа. По закону «Об ипотеке» гасить кредит можно досрочно практически сразу. Причем двумя возможными способами: уменьшать либо общий срок, либо ежемесячный платеж. Обычно банки предоставляют эти опции на выбор.
Дифференцированный платеж – редко используется российскими банками. Его суть, что с течением времени ежемесячный взнос снижается. Минус – в начале срока заемщик платит больше, чем по аннуитетному расчету. Плюс – общая переплата банку получается меньше. При досрочном погашении обычно уменьшается срок кредита. Но можно уменьшить и ежемесячный платеж. Все зависит от условий конкретного банка.
Фиксированная ставка – процент, который не меняется в течение всего срока кредита. В большинстве случаев российские банки предлагают именно такую ставку. Она удобна для кредитных организаций и защищает от рисков заемщиков.
Плавающая ставка – она обычно зависит от ключевой ставки Центробанка. Если ЦБ снизил ее и кредиты стали дешевле – процент вам автоматически пересчитают в меньшую сторону. Если повысил – в большую. Но в договоре всегда есть ограничение уровня, до которого банк может поднять процент. Плавающая ставка несет в себе некоторые риски, но иногда позволяет экономить.
Дифференцированный платеж – редко используется российскими банками. Его суть, что с течением времени ежемесячный взнос снижается. Минус – в начале срока заемщик платит больше, чем по аннуитетному расчету. Плюс – общая переплата банку получается меньше. При досрочном погашении обычно уменьшается срок кредита. Но можно уменьшить и ежемесячный платеж. Все зависит от условий конкретного банка.
Фиксированная ставка – процент, который не меняется в течение всего срока кредита. В большинстве случаев российские банки предлагают именно такую ставку. Она удобна для кредитных организаций и защищает от рисков заемщиков.
Плавающая ставка – она обычно зависит от ключевой ставки Центробанка. Если ЦБ снизил ее и кредиты стали дешевле – процент вам автоматически пересчитают в меньшую сторону. Если повысил – в большую. Но в договоре всегда есть ограничение уровня, до которого банк может поднять процент. Плавающая ставка несет в себе некоторые риски, но иногда позволяет экономить.