Как правильно приобрести и оформить жилье без лишних проблем
Один из первых шагов — выбор понравившегося жилья. Покупка квартиры — долгожданный и трудоемкий процесс, который тесно связан не только с радостью приобретения, но и с серьезными юридическими рисками. Чтобы благая весть не превратилась в кошмар, адвокат Татьяна Шадрина советует соблюдать следующие правила:
- Проверка квартиры (дома): проводите визуальный осмотр приглянувшейся квартиры. Не доверяйте только фотографиям с интернет-сайтов и описанию от продавца: всегда просите показать квартиру вживую, обязательно осмотрите внутренние коммуникации, сантехнику, работоспособность техники (если таковая продается вместе с квартирой).
- Проверка документов на квартиру: изучите наличие правоустанавливающих документов (оригиналов) у собственника на квартиру — это может быть свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, заверенная синей печатью Росреестра. Убедитесь, что квартира не находится в общей долевой собственности, а если находится, то есть ли нотариальное согласие остальных собственников на продажу.
- Проверка полномочий представителя: если квартиру продает не собственник, а его представитель — убедитесь в том, что у него есть нотариально оформленная доверенность с правом продажи недвижимости, а также, что у доверенности не истек срок действия.
- Проверка наличия задолженности по оплате коммунальных услуг: запросите у собственника выписку с расчетного лицевого счета, чтобы убедится в отсутствии задолженности за капитальный ремонт и текущие коммунальные платежи.
- Узнайте, кто зарегистрирован в квартире. Потребуйте у собственника выписку из поквартирной карточки на актуальную дату. В ней будет четко отображено, кто в настоящее время зарегистрирован в квартире. Обратите внимание, если зарегистрированы несовершеннолетние дети, то потребуется согласие органов опеки на продажу данной квартиры.
Настоятельный совет юриста: приобретая такую дорогостоящую покупку, как жилье, не стесняйтесь обратиться к проверенному специалисту, который убережет вас от рисков и будет сопровождать на каждой стадии.
Татьяна обращает внимание на то, что в случае, если квартира вам уже продана, а прежние жильцы не спешат сниматься с регистрационного учета, можете смело обращаться в суд с требованием об их выселении в связи с утратой права пользования жилым помещением. Для этого обязательно пропишите условия и сроки снятия с регистрационного учета в договоре купли-продажи квартиры.
А чтобы не заниматься выселением родственников бывшего собственника, требуйте снятия их с учёта до заключения сделки. — Также убедитесь, что в передаваемом помещении нет вещей посторонних, — в свою очередь замечает коллега Шадриной — Александр Тамодлин.
Уловки мошенников по недвижимости
Адвокат Сергей Хальченко напоминает, что часто встречаются случаи, когда покупаемая вами недвижимость находится в залоге и ранее уже была продана. Также бывают и другие подводные камни.
— По-прежнему актуальны и темы финансовых пирамид, маскирующихся под деятельность фирм, обещающих высокий доход при вложении денежных средств, «готовых» вернуть не только сумму вложений, но и колоссальные проценты, — говорит Хальченко. — Обещания сводятся к увеличению капитала всего за несколько месяцев. Не имея свободных денег, инструментом их получения становится ваша недвижимость. Появляется инвестор, который обещает дать финансы под залог недвижимости, только деньги уходят в руки мошенникам, а при оформлении составляются документы не о залоге имущества, а о продаже.
Специалист советует заботиться о своем будущем доме. В том числе и о том, обладателем которого вы станете в результате наследования.
— Не оставляйте без внимания престарелых родственников, которые ввиду возраста и недостатка внимания бывают излишне доверчивыми, — рассказывает Сергей Хальченко. — В подобных случаях появляются некие добродетели, входящие в доверие оказанием внимания и помощи. Они своим поведением добиваются подписания документов о продаже им имущества. Не доверяйте таким людям. Каждый нуждающийся знает своего соцработника, никто другой к ним в дом просто так не придет.
— Представьте, вы покупаете квартиру, подписали договор, а от имени продавца действовали мошенники, которые подделали доверенность, — добавляет Александр Тамодлин. — В таком случае право собственности не возникнет. Чтобы вернуть деньги потребуются полгода судебных тяжб, траты на адвоката. И не факт, что это все увенчается успехом, поскольку взять с махинаторов нечего.
Александр предупреждает, что защититься от всех неприятностей нельзя. Но их вероятность снижается, если владельцы недвижимости предпринимают меры предосторожности и не надеются на авось.
При сделках следует проверить другую сторону: убедиться в отсутствии процедуры банкротства, претензий судебных приставов и судебных исков. Если лицо действует по доверенности, узнайте не отменил ли её собственник.
Совет юриста — задавайтесь вопросами: как часто менялись собственники? Сколько владеет имуществом другая сторона? Соответствует ли цена рыночной стоимости? Есть ли согласие супруга на отчуждение? Имеются ли лица, которые сохраняют право пользоваться имуществом, несмотря на смену владельца?
Эти сведения есть в выписке из ЕГРН и документах, подтверждающих цепочку перехода прав от первого собственника к последнему.
Советы юристов по арендуемой недвижимости
Советы юристов распространяются не только на дом, который вы хотите купить, но и на недвижимость, взятую в аренду. Очень много людей живут на съемных квартирах.
— Арендуя жилье, следует внимательно отнестись к положениям соответствующего договора. Должны быть ясно указаны состояние недвижимости, находящиеся там вещи, возможность проведения ремонта, положения об ответственности и порядок расторжения, — объясняет Сергей Хальченко.
В этом вопросе крайне важна внимательность. Она позволит избежать неожиданного расторжения договора и внезапного выселения, либо взысканий за ухудшение состояния имущества, пропажу вещей, которых могло и не быть.
Как заселиться в купленную квартиру
Еще один аспект, который у многих вызывает волнения. Собственником квартиры человек становится с момента подписания договора купли-продажи. Фактическая регистрация права собственности в Росреестре происходит в течение 7 дней. После получения всех документов, которые подтверждают ваше владение жильем, можете регистрировать там себя и членов своей семьи.
Если же вы решили поменять место жительства, то сняться с регистрационного учета можно в любое время без лишней помощи. Достаточно лично обратиться в паспортный стол или МФЦ.
Не спешите перестраивать новую квартиру на свой лад. Закон допускает не все дизайнерские фантазии в объектах строительства.
— Например, батареи центрального отопления нельзя переносить на балкон. Соседи или управляющая компания могут обратиться в суд с требованиями о восстановлении перепланированного помещения до исходного состояния за счёт его владельца. Документ об «узаконении» в подобных случаях не всегда спасает, — предостерегает Александр Тамодлин.
Как избежать проблем с соседями
При покупке недвижимости не всегда знаешь, кто скрывается за соседней дверью. Адекватные ли там люди? Заранее ответ не получить никогда, но совет юристов — будьте аккуратны с любыми соседями.
— Если вы затопили соседа снизу или вас затопил сосед сверху, пригласите представителя управляющей компании, составьте акт осмотра. Зафиксируйте все повреждения, которые сможете обнаружить, — рекомендует Тамодлин.
По словам адвоката, освободить себя от финансовых потерь и разборок с соседями помогает страхование. Собственник также может получить компенсацию, если его обманули при покупке или имущество повреждено заливом или пожаром. С виновниками будет разбираться страховая компания. Возможна защита ответственности владельца недвижимости, если вред причинен им.
Общедомовое имущество – что это и как с ним обходиться
Каждый собственник обладает не только правами в отношении своего имущества, но и обязанностями. Это правило действует и в отношении общедомовой собственности жильцов МКД (многоквартирного дома).
— Приобретая квартиру, гражданин становится собственником не только своей жилплощади, но и части общедомового имущества, за которое ежемесячно будет платить, в зависимости от количества квадратных метров квартиры, находящейся у него в собственности, — делится Татьяна Шадрина.
Но за что же придется платить? Перечень общего имущества дан в Жилищном кодексе РФ, сюда входят: лестничные площадки и пролеты, чердаки, подвалы, мусоропроводные, лифтовые шахты, подземные гаражи; крыша; оборудование, предназначенное для обслуживания проживающих: лифты, трансформаторы и т.д.; инженерные коммуникации, несущие конструкции (окна, двери, перила, парапеты); любые системы учета потребления (счетчики, распределительные устройства).
Все жильцы многоквартирного дома должны содержать его в надлежащем виде и состоянии. Для этого заключается договор с УК или ТСЖ.
В то же время каждый собственник недвижимости в МКД вправе:
- рассчитывать на финансовую или техническую информацию от УК или ТСЖ, связанную с использованием общедомовой собственности, ее содержанием или эксплуатацией, произведенными затратами, проделанными работами и т.д;
- проводить любые экспертизы и проверки для выявления соответствия качества оказываемых услуг, проведенных ремонтных, эксплуатационных и иных работ;
- при необходимости требовать проведения ремонта, устранения выявленных дефектов и т.д.
