Сравнение сегодняшней ситуации с обвалом цен на нефть 2014 года, после которого произошло снижение цен на новостройки, абсолютно неуместно. Так считает руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Кирилл Холопик. И доказывает это.

После обрушения цен на нефть в 2020 году и последующего резкого роста курса доллара с 64 до 75 рублей многие аналитики начали прогнозировать неминуемое падение цен на новостройки, проводя аналогию с обрушением цен на нефть в 2014 году. Такая аналогия абсолютно неуместна и даже некомпетентна. Объясняю, почему.

Цены на любые товары, в том числе и на квартиры-новостройки, растут или падают под влиянием соотношения спроса и предложения. Если спрос значительно превышает предложение (недопроизводство), цены растут. Если предложение значительно превышает спрос (перепроизводство), цены падают. Цены на новостройки могут расти и при перепроизводстве, но только если они уперлись в себестоимость и эта себестоимость растет (например, при росте цен на стройматериалы).

На графике 1 представлены результаты мониторинга вывода в продажу квартир в новостройках с 2015 года (НОЗА начало вести мониторинг строительства многоквартирных домов с 2015 года) и данные Росреестра о реальных продажах.

Как видно из графика 1, достаточно длительный период 2014 - 2018 гг. было значительное перепроизводство новостроек. На рынок выводилось намного больше квартир, чем продавалось. Именно перепроизводство (а не мошенничество застройщиков, как принято считать) стало причиной банкротства более 600 застройщиков, остановки строительства почти 200 тысяч квартир, а также многочисленных случаев срыва запланированного срока ввода домов. Перепроизводство также стало причиной падения цен на новостройки в 2015-2016 гг. (график 2).

В 2017 году рост цен возобновился несмотря на продолжающееся перепроизводство, т.к. цены уперлись в себестоимость. Цены стали расти вместе с инфляцией параллельно росту затрат.

В 2019 году рост цен на новостройки ускорился. Причиной такого роста стало недопроизводство. В 2019 году впервые за последние годы на рынок было выведено квартир в два раза меньше, чем продано. По мониторингу НОЗА в целом по России ассортимент предложений квартир за 2019 год сократился на 14,5%. Что повлекло рост цен в среднем на 12%.

Сначала будет уместным вспомнить, что в 2008 году ставилась очень амбициозная задача выхода к 2020 году на ежегодные объемы жилищного строительства 140-150 млн м2. Об этом можно прочитать, например, здесь. Во исполнение этой задачи в 2014 году в России был достигнут исторический рекордный показатель. Объем выданных разрешений на строительство многоквартирных домов составил почти 57,5 млн м2. Параллельно с наращиванием объемов выдачи разрешений на строительство происходил неуклонный рост продаж квартир гражданам. Если в 2012 году физлицам по договорам участия в долевом строительстве было продано 366 тыс, то в 2014 – 765 тысяч квартир. Рост за два года 109%.

Отметим, что рекорды 2014 года как по объемам выдачи разрешений на строительство, так и по объемам продаж квартир по ДДУ до сих пор не побиты.

Одновременное наращивание строительства и продаж жилья, пусть даже с некоторым отставанием реальных продаж от вывода в продажи, планово вело к исполнению намеченной цели в 140 млн м2 ввода жилья в год.

Однако в конце 2014 – начале 2015 годов цена на нефть обрушилась со 110 долл. за баррель сначала до 70, а затем до 55 долл. за баррель. Параллельно курс доллара вырос с 34 до 70 руб. Скачек курса составил более 100%. Резкое обесценение национальной валюты вызвало шоковые последствия. Чтобы сдержать инфляцию Банк России в декабре 2014 года поднял ключевую ставку до 17%, что стало запретительным барьером для ипотеки. Субсидирование ипотеки лишь немного спасло ситуацию. Произошло падение продаж новостроек в 2015 году сразу на 22,5%, вместо необходимого роста продаж.

Ситуацию усугубила особенность девелоперской деятельности, заключающаяся в невозможности быстрой перестройки бизнеса застройщиков под новые условия. Вывод квартир на продажу – это финальный этап проекта. Ему предшествует длительный период покупки земли, разработки документации, прохождения экспертизы. Поэтому застройщики, в стремлении вернуть вложенные деньги, продолжали в большом количестве выводить новые проекты, несмотря на падение продаж. Это совершенно естественные действия. Ни один предприниматель в мире, вложив деньги в проект, не будет этот проект бросать, если есть надежда деньги вернуть.

Вывод: падение цен на нефть в 2014 году взорвало пузырь перепроизводства новостроек, который сформировался из-за одновременного наращивания объемов строительства (в стремлении выйти на рекордные показатели) и падения продаж. В результате произошло падение цен на новостройки, массовые остановки строительства, банкротство застройщиков.

В 2019 году приоритетной целью был определен переход на новую модель финансирования жилищного строительства, при которой невозможно появление обманутых дольщиков. Эта задача была выполнена. С 1 июля 2019 года отрасль перешла на проектное финансирование. Результат не замедлил ждать.

Произошло резкое замедление вывода на рынок новых проектов. Почему? Причин много, но одна из них – это стресс-тестирование. Каждый новый проект банки проверяют на гипотетический кризис по формуле «что будет, если цены упадут на 20%». Если при этом проект остается прибыльным, кредит выдается, если убыточным – не выдается. Сколько проектов прошло стресс-тестирование, столько и выведено на рынок. Остальные проекты ждут роста цен.

В результате соотношение спроса и предложения шарахнулось в другую сторону. От перепроизводства к недопроизводству. Темпы вывода на рынок новых квартир сейчас в два раза ниже темпов продажи (смотри график 1). Поэтому ускорился рост цен (смотри график 2), о чем написано выше.

Падение цен на нефть 10 марта вызвало рост курса доллара на 15%. На 15, но не на 100, как в 2014 году. Огромная разница. Поэтому нет никаких предпосылок, что 20 марта на заседании Совета директоров Банка будет установлена запредельная ключевая ставка, как в декабре 2014 года. Максимальное повышение ставки допускаю на 1 процентный пункт (скорее всего на 0,25-0,5). Ипотека останется доступной. Более того, скоро заработают новые механизмы выплаты материнского капитала, предусматривающие существенный рост сумм таких выплат. Значительный объем этих сумм выльется на рынок новостроек, что подстегнет спрос. Можно уверенно утверждать, что продажи новостроек не только не уменьшатся, а скорее всего вырастут в ближайшее время.

Надо также учесть осторожное поведение банков. Если банки видят риски, то притормаживают согласование кредитования новых проектов до стабилизации ситуации. Обойти банки невозможно. Без них новые квартиры на рынок не выйдут.

Из всего указанного выше однозначно следует, что в ближайшее время сохранится недопроизводство новостроек.

Вывод: падение цен на нефть точно не приведет к перепроизводству новостроек. Поэтому цены продолжат расти. При этом ипотека может подорожать. Т.е. завтра покупка новостройки станет однозначно дороже, чем сегодня.