Как продать квартиру в ипотеке в 2025 году
Продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, реально. Это можно сделать как при активной помощи организации-кредитора, так и собственными силами. Рассказываем, как продать квартиру в ипотеке в 2025 году.
Ипотека, как показывает статистика 2024 года 1, в среднем оформляется на срок порядка 27,5 лет. За такой длительный период многие владельцы жилья сталкиваются с изменениями в жизни. Некоторые решают увеличить свою жилую площадь, другие же, наоборот, принимают решение о раздельном проживании. Разбираемся, как продать квартиру в ипотеке и на что обратить внимание в первую очередь.
Если у вас есть рекомендации и дополнения по материалу, вы можете отправить их на почту money@kp.ru. Для обсуждения вопросов рекламного сотрудничества звоните по телефону +7 (495) 637-65-16 (по будням с 9:00 до 18:00).
Полезная информация о продаже квартиры в ипотеке
Составили таблицу, в которую внесли ключевые моменты о продаже квартиры в ипотеке.
| Закон о продаже ипотечного жилья | ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости) 2 |
| Способы продажи квартиры в ипотеке | • Погашение остатка ипотеки из собственных накоплений; • закрытие кредита деньгами покупателя; • получение потребительского кредита для закрытия ипотеки; • переоформление ипотеки на покупателя; • продажа ипотечного жилья банком в случае долгов продавца. |
| Переоформление ипотеки | необходимо получить согласие банка на сделку, найти покупателя, собрать необходимые документы и провести сделку |
| Основные документы для продажи квартиры в ипотеке | • паспорта собственников, свидетельства о рождении детей (при наличии), справка об остатке материнского капитала; • выписка из ЕГРН, техпаспорт; • договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения и так далее; • справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам. |
6 рабочих способов продажи квартиры в ипотеке
Разберем основные способы продажи квартиры в ипотеке, которые используются чаще всего.
Закрытие остатка по ипотеке из собственных накопленных средств
Самый удобный способ для совершения сделки требует наличия собственных средств у продавца. Он погашает оставшуюся сумму кредита и обращается в банк с заявлением о снятии обременения. После того, как ипотека закрыта и это отражено в банковской системе, продавец получает закладную. Затем проводится сделка купли-продажи на уже свободную от обременений квартиру.
Закрытие остатка ипотечного кредита деньгами покупателя
Рассмотрим оптимальный подход для покупателя в ситуации, когда финансовая нагрузка на продавца высока и банк отказывает ему в новом кредитовании. Если покупатель готов использовать средства от сделки для погашения ипотеки продавца, сделку можно провести без задержек.
После внесения остатка ипотеки в банк покупатель обычно составляет расписку, подтверждающую получение средств от продавца в счет сделки. Эта расписка в большинстве случаев хранится у покупателя или его риэлтора. Если сделка проходит через ячейку, то ключ от ячейки находится у брокера продавца. Все важные этапы сделки фиксируются в предварительном договоре купли-продажи, который впоследствии заменяется полноценным договором после снятия обременения. В целом этот вариант довольно популярен, особенно если покупатель проявляет особый интерес к конкретному объекту недвижимости.
Получение потребительского кредита для закрытия ипотеки
Продавец жилья оформляет потребительский кредит, чтобы погасить остаток по ипотеке. После того, как обременение будет снято, а договор купли-продажи будет подписан, он получает полную сумму сделки. В большинстве случаев продавец квартиры успевает закрыть потребительский кредит в период, когда проценты не начисляются.
Однако у этого подхода есть свои недостатки:
- продавец рискует в том случае, если кредит был получен, но покупатель решит отказаться от сделки;
- возникают дополнительные расходы, связанные с оформлением страховки по потребительскому кредиту.
Такой вариант чаще выбирают продавцы, когда сумма задолженности по ипотеке уже невелика.
Сергей Абрамочкин, руководитель отдела маркетинга и продаж агентства недвижимости «Пять звезд», обратил внимание на то, что при высокой долговой нагрузке потребительский кредит могут попросту не одобрить. Эксперт отметил, что последние меры Центробанка ужесточили требования к заемщикам. Теперь сумма выплат по всем кредитам не должна превышать 50% от дохода.
Переоформление ипотеки на покупателя
Заемщику нужно уведомить кредитную организацию о своем намерении. После этого ипотечный банк возьмет на себя все процессы, связанные с сделкой по продаже недвижимости клиента. Он будет контролировать распределяются средства на досрочное погашение ипотеки, а также обеспечит получение денег продавцом и снятие ипотечного обременения в Росреестре. Банк также позаботится о регистрации перехода права собственности к новому владельцу. При необходимости банк может предоставить кредитные средства и самому покупателю квартиры.
Самостоятельная продажа квартиры в ипотеке собственником
Собственники недвижимости, находящейся в ипотечном залоге, теперь имеют возможность продавать свое жилье, не прибегая к досрочному погашению кредита. Данное нововведение вступило в силу осенью 2024 года. Ранее продажа такой собственности могла идти исключительно на публичных торгах или аукционах. Владельцу не разрешалось реализовать имущество самостоятельно для получения большей выгоды. В закон об ипотеке №102 ввели новую статью (37.1.).
Процесс реализации ипотечного жилья согласно новому закону включает следующие этапы:
- Должник должен отправить банку заявление о намерении самостоятельно продать свою собственность. Это можно сделать либо отправив заказное письмо с уведомлением, либо любым способом, указанным в кредитном договоре.
- Банк обязан в течение десяти рабочих дней ответить на заявление. Он либо соглашается на продажу, либо отказывает, с указанием причин. В уведомлении о согласии банк также должен указать минимальную цену продажи и реквизиты для перечисления средств.
- После получения согласия от банка должнику предоставляется четыре месяца на реализацию имущества. Этот срок включает в себя время на регистрацию сделки в Росреестре.
- Покупатель должен перечислить деньги на указанный банком счет, после чего происходит регистрация изменения права собственности.
- Росреестр аннулирует запись об ипотеке в течение трех рабочих дней после получения соответствующих документов.
Важно помнить, что согласно новым нормам, реализация имущества по цене ниже минимально указанной банком — недопустима. Если же имущество продано по цене, превышающей задолженность, оставшиеся средства должны быть возвращены должнику за вычетом необходимых расходов банка.
Продажа ипотечного жилья банком
Чаще всего такая практика применяется кредитными учреждениями в ситуациях, когда заемщик накопил задолженность или сообщил о своей неспособности продолжать гасить кредит. В таких случаях банк берет на себя все аспекты урегулирования, включая продажу недвижимости через аукцион.
Пошаговая инструкция по продаже квартиры в ипотеке
Общая пошаговая инструкция по продаже ипотечной квартиры.
Подготовка к продаже
Начинайте процесс продажи заблаговременно, не менее чем за 3-4 месяца до предполагаемой сделки. Это даст вам достаточно времени для подготовки всех необходимых документов и согласования условий.
Заранее рассчитайте расходы, связанные с продажей. Включите в расчет такие пункты, как: комиссия риэлтора, банковские сборы, госпошлины и нотариальные услуги. Это поможет вам избежать неожиданных затрат и лучше спланировать бюджет.
Используйте профессиональную помощь для упрощения процесса. Привлеките риэлтора для организации процесса продажи, юриста для проверки документов и оценщика для определения рыночной стоимости вашей квартиры. Это обеспечит вам безопасность на каждом этапе сделки.
Получить согласие банка на продажу
Сначала необходимо получить согласие банка на продажу. Оно требуется Росреестру для регистрации договора купли-продажи, а также банку, который должен одобрить сделку с покупателями. Запросить документ можно через личный кабинет в банке, по электронной почте либо у ипотечного менеджера. Обычно ответ от банка приходит в течение трех-пяти дней, но иногда сроки затягиваются из-за условий, например необходимости погашения долга перед продажей.
Найти покупателя и собрать документы
Когда речь идет о поиске покупателя для квартиры с ипотекой, важно, чтобы потенциальные покупатели были осведомлены о том, что имущество обременено залогом, а также о размере оставшегося долга по кредиту. Это определит, как именно будет осуществляться покупка — за наличные или через кредит. Далее следует согласование сделки как с банком продавца, так и с банком покупателя, так как у покупателя может не быть всей суммы наличными. Для продажи квартиры, находящейся в ипотеке, необходимо собрать определенный пакет документов. Он практически не отличается от классического набора, требуемого для продажи недвижимости.
Провести сделку
Банки заинтересованы в том, чтобы сделки проходили без проблем, поэтому предоставляют четкие инструкции по порядку действий. Требования могут различаться в зависимости от финансового учреждения, поэтому в этом процессе также могут помочь риэлторы. После того как сделка оформлена, продавец должен погасить задолженность по ипотеке в указанный в договоре день, предварительно подавая заявление на досрочное погашение.
Сначала продавец получает от банка справку о полном погашении ипотеки и закладную с соответствующей отметкой. Срок выдачи этих документов обычно прописан в кредитном договоре. Если продавец предпочитает заниматься процессом самостоятельно, он может подать документы в Росреестр для снятия обременения (за эту услугу не взимается госпошлина). Однако закон позволяет банку автоматически оформлять и передавать все необходимые документы в Росреестр, который затем снимет обременение. Если закладная оформлена в электронном виде, процесс занимает три рабочих дня.
Зарегистрировать договор купли-продажи
После снятия обременения продавец получает выписку из ЕГРН, подтверждающую отсутствие долгов. Затем, когда договор купли-продажи подписан, его необходимо подать в Росреестр для госрегистрации перехода прав на собственность. Этот процесс обычно занимает пять рабочих дней, в течение которых происходит официальное оформление права собственности и обременения в пользу нового покупателя.
Советы эксперта по продаже квартиры в ипотеке
Своими рекомендациями поделились Алеся Полещук, основательница fee-девелоперской компании MOST Development и Сергей Абрамочкин, руководитель отдела маркетинга и продаж агентства недвижимости «Пять звезд».
Алеся Полещук
«При оформлении такой сделки покупателю нужно тщательно проверить документы по ипотечной квартире:
- нет ли по ней других обременений, например, продавец не погасил ипотеку в срок, и она выставлена на торги;
- является ли заемное лицо собственником квартиры и вообще сколько собственников у квартиры;
- нет ли у квартиры скрытых владельцев;
- не был ли при покупке использован материнский капитал и дала ли в этом случае опека разрешение на продажу данной квартиры.
Получив всю информацию по квартире, покупатель может взвешенно подойти к вопросу ее приобретения».
Сергей Абрамочкин
«Не жадничайте и не смотрите на самые дорогие квартиры рядом, когда будете определять цену продажи. В реальности продаются квартиры по низу рынка, а квартиры по завышенной цене никому не нужны.
Готовьте документы и согласовывайте условия продажи с покупателем заранее. Четко оговаривайте все условия, цену, сроки продажи и освобождения квартиры в предварительном и основном договоре. Избегайте занижения цены в договоре, чтобы избежать налогов. Так вы потеряете значительную долю покупателей-ипотечников».
Популярные вопросы и ответы
Попросили Алесю Полищук и Сергея Абрамочкина ответить на самые популярные вопросы о продаже квартиры в ипотеке.
Какие документы нужны для продажи квартиры в ипотеке?
Нужно ли платить налог с продажи квартиры в ипотеке?
Если квартира в собственности менее трех лет, вы заплатите налог от цены продажи. Налог можно уменьшить на 1 млн рублей фиксированного вычета или на сумму подтвержденных расходов на приобретение. Важно, срок владения считается отдельно для каждого собственника. Если вы купили квартиру, потом вступили в брак и оформили долю в праве собственности на супругу, то для супруга срок владения будет меньше, чем ваш.
Почему банк может отказать в продаже квартиры в ипотеке?
Новый закон о продаже ипотечного жилья собственником самостоятельно также содержит несколько условий, при которых реализация недвижимости невозможна. Среди таких случаев:
• Банк подал иск в суд об обращении взыскания на заложенное имущество;
• У должника начата процедура внесудебного банкротства или возбуждено дело о банкротстве в суде;
• Заложенная собственность обеспечивает выполнение нескольких обязательств перед разными кредиторами;
• Имущество находится под предшествующей или последующей ипотекой;
• Должник ранее уже подавал заявление о самостоятельной продаже, получил согласие банка, но впоследствии отказался продолжать сделку.
Как продать квартиру в военной ипотеке?
Источники:
- Данные скоринг-бюро https://scoring.ru/press/banki-ogranichili-sroki-kreditov-nalichnymi-i-udlinili-ipoteku-na-shest-let/
- ФЗ №102 http://www.kremlin.ru/acts/bank/12649