Права собственности детей особо охраняются законом. Нюансы важно знать, во-первых, самим родителям, которые решили продать квартиру, — такие сделки нужно согласовывать с органами опеки и попечительства.
А во-вторых, покупателям недвижимости — чтобы не иметь лишних проблем и судебных разбирательств из-за того, что приобретенное жилье, оказывается, было продано с нарушением прав ребенка или даже нескольких детей. На этом основании сделка может быть признана в судебном порядке недействительной, и покупатель лишится квартиры.
Пошаговая инструкция по продаже квартиры, собственник которой ребенок
Специалисты Росреестра разъяснили КП, что важно знать о правах ребенка, который является собственником квартиры. Для того, чтобы продать недвижимость, один из собственников которой несовершеннолетний, надо выполнить четыре шага.
1. Определите, кто будет совершать действия от имени ребенка
Есть две категории несовершеннолетних лиц (1) — то есть тех, кому еще не исполнилось 18 лет.
1. В возрасте от 14 до 18 лет. Такие несовершеннолетние, фактически уже молодые люди, наделены большими правами, чем «малолетки». Они могут совершать сделки с недвижимостью сами, от своего имени. Но требуется письменное согласие их законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей. Если сделка была совершена без такого согласия, она может быть признана судом недействительной.⠀
2. Малолетние, то есть лица, не достигшие 14 лет. Они в сделках не участвуют, их интересы как собственников представляют родители, усыновители или опекуны. То есть сам быть продавцом квартиры такой ребенок не может — эту роль на себя берет родитель или другой законный представитель (2).
2. Получите предварительное разрешение от опеки
Независимо от возраста несовершеннолетнего — и в первом, и во втором случае — потребуется разрешение на сделку от органа опеки и попечительства (3). Это касается не только продаж, но и тех случаев, когда квартиру или другую недвижимость надо обменять, подарить, сдать в аренду, разделить или выделить доли из имущества.
Как правило, такое разрешение содержит определенное условие. Например, приобрести в собственность ребенка другую недвижимость взамен той, которая продается. Это условие должно быть выполнено до того, как документы по отчуждению имущества ребенка будут поданы в органы регистрации. Обойти это условие не удастся — в регистрации сделки будет отказано.
ВАЖНО!
Без предварительного разрешения органов опеки опекун не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного, в том числе:
- по обмену или дарению;
- сдаче внаем (аренду);
- сдаче в безвозмездное пользование или в залог;
- влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей;
- любых других действий, влекущих уменьшение стоимости имущества подопечного.
Предварительное разрешение либо отказ в нем органы опеки должны выдать в письменном виде не позднее чем через 15 дней с даты подачи соответствующего заявления в орган опеки и попечительства. Отказ родители могут оспорить в судебном порядке.
3. Оформите сделку через нотариуса
Еще одно обязательное требование – нотариальное удостоверение договора купли-продажи (4). Оно касается всех случаев, когда среди собственников недвижимости (общей собственности это тоже касается) есть несовершеннолетние. То есть речь идет и о квартире, и о земле, и даже о гараже, если ребенок там оказался среди законных владельцев (например, по праву наследования). Несоблюдение хотя бы одного этого требования уже влечет за собой ничтожность сделки (недействительность).
4. Подайте документы на регистрацию
Как и других случаях, когда сделка удостоверяется нотариально, передать документы на госрегистрацию вправе:
- нотариус, удостоверивший сделку
- любая из сторон сделки (продавец или покупатель).
Если решили подавать документы на регистрацию сами (не с помощью нотариуса), это можно сделать несколькими способами:
- лично в многофункциональных центрах (МФЦ) «Мои документы»;
- лично в рамках услуги по выездному обслуживанию (5);
- дистанционно с помощью единого портала госуслуг (6) или официального сайта Росреестра (7). Чтобы подать документы в электронном виде, нужна усиленная квалифицированная электронная подпись — это обязательное условие;
- лично в офисах Федеральной кадастровой палаты Росреестра (по экстерриториальному принципу — в любом городе, где удобнее);
- отправить почтой с описью вложения и уведомлением о вручении в территориальный орган или офис Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости.
Источники
- http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/7b6abd47219e2aa6081ac21b41e9e83d80fb45df/
- http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/cc856395792cdd3ebdb55d49f5f2f9b8d6cabced/
- п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/9deaf716ae6188bcfecb901fc9e9f941c551f6d7/, http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8982/37cda9bca235cf52c93176fe28c0aac8cd36a933/, http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_76459/9b84ad600c3e341d901bafef2e52b352dc1b4fe5/
- http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/8e346fca831054ccbf95ac9ce90816842cee16de/
- https://kadastr.ru/services/vyezdnoe-obsluzhivanie/
- gosuslugi.ru
- rosreestr.gov.ru
