Последние полгода были очень удачным временем для продавцов квартир: цены росли, покупатели разбирали почти все. Но это не значит, что даже в такие времена вы гарантированно продадите свое жилье по наилучшей цене. А главное — подобная ситуация на рынке определенно не будет вечной. Как повысить свои шансы найти покупателей побыстрее и при этом не продешевить? Вот, по словам экспертов, минимум действий, которые необходимо предпринять при подготовке квартиры к продаже, если к тому же вы не готовы к лишним затратам.
Как подготовить квартиру к продаже
Шаг 1. Наводим в жилище порядок
Хороший ремонт, конечно же, повышает цену квартиры. Но делать его непосредственно перед продажей в жилье, которое явно не относится к элитному или бизнес-классу, эксперты не рекомендуют. Серьезные вложения, скорее всего, не окупятся.
— Квартира должна выглядеть достойно, а ремонт по своему вкусу сделает уже новый владелец. Но небольшую косметику сделать стоит — устранить явные косяки, — советует заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета Александр Цыганов.
Косяки — это трещины и пятна на стенах и на потолке, подтеки после протечек и т. д. Также надо привести в порядок сантехнику и электрику. Не должно быть текущих кранов, ржавых разводов в раковине и свисающих откуда-то проводов. Все, что нет возможности заменить, нужно просто отчистить — это самый дешевый способ добавить квартире привлекательности.
И главное — выкинуть весь накопившийся на балконе и по углам хлам и вывезти куда-нибудь старую мебель. Оставить можно только то, что эстетично выглядит и зрительно не загромождает квартиру. Это особенно актуально для однушки.
Чтобы квартира не выглядела совсем уж пустой и нежилой, можно пойти на небольшой трюк. Купить пару новых стульев и какие-нибудь красивые и уютные аксессуары типа пледов (закроете ими старый диван). Потом все заберете на дачу.
Шаг 2. Ищем документы
Про «ищем» — это не шутка. Как говорят риэлторы, половина собственников не помнят, где у них лежат документы, связанные с квартирой. Раскопками в бумагах стоит озаботиться заранее. У вас должны быть на руках:
- если вы стали собственником квартиры до 2016 года — бумажное свидетельство о регистрации права собственности (после 2016 года оно не выдается, право собственности подтверждается выпиской из единого госреестра недвижимости (ЕГРН), которую можно заказать в любой удобный момент),
- правоустанавливающий документ — бумага, объясняющая, каким именно образом вы стали владельцем этой квартиры: договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о приватизации и т.п.
— Также стоит заранее подготовить технический паспорт. Этот документ позволяет понять, была ли в квартире произведена перепланировка, узаконена она или нет, — говорит юрист Светлана Петропольская. — Покупателям также обычно очень важны справка о зарегистрированных в помещении лицах (выписка из домовой книги показывает, есть ли граждане, которые могут сохранить за собой право проживания и при смене собственника жилья) и справка об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг.
В зависимости от ситуации также могут понадобиться:
- нотариально заверенное согласие супруга или супруги на продажу квартиры (нужно, если жилье приобретено в браке),
- согласие органов опеки (если жилье продает семья с детьми), но его лучше брать, когда сделка уже будет на мази.
Шаг 3. Составляем «продающее» объявление
— Начать его лучше с основного — местоположения: ближайшее метро, улица, адрес дома, — инструктирует Александр Козлов.
Очень желательно указать:
- материал дома, его этажность, на каком этаже находится квартира (для многих это важный пункт),
- количество комнат, их площадь, раздельные или смежные, площадь кухни,
- если окна какой-то из комнат или кухни выходят на солнечную сторону или в тихий, зеленый двор, тоже это указываем,
- санузел — раздельный или совмещенный, ванна или душевая кабинка,
- если использованы какие-то нестандартные дизайнерские решения,
- есть ли выделенная линия интернета, телефон,
- что с транспортной доступностью и инфраструктурой (круглосуточные магазины, школы, детский сад и т. п.), парковкой,
- в завершение указываем условия продажи — прямая сделка или альтернативная, готовы ли продавать ипотечникам, возможен ли торг.
Специалисты советуют избегать канцеляризмов, но и не перебарщивать с эпитетами типа «прекрасная», «великолепная», «о такой квартире вы всю жизнь мечтали» — это вряд ли кого-нибудь реально привлечет.
— Не пишите «квартира в хорошем состоянии», потому что понятие «хорошее» у всех разное. Пишите максимально конкретно: пластиковые окна, на полу паркет, потолок натяжной, обновлена проводка, ремонт делали в таком-то году, — рекомендует независимый консультант по финансам Александр Патешман. — Помимо стандартной информации, обязательно укажите достоинства квартиры. Например, в шаговой доступности две школы. Окна выходят на солнечную сторону, поэтому в комнате цветы чувствуют себя хорошо. Бесплатная парковка, чистый подъезд. Документы готовы, в квартире никто не прописан.
При этом объявление не должно быть слишком многословным.
— Некоторые продавцы пытаются перечислить все бренды, использованные при ремонте и отделке квартиры. Такие опусы занимают много места, но ничего, кроме улыбки, у покупателей не вызывают, — говорит президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.
Шаг 4. Готовимся к просмотрам
Самый важный шаг в этой подготовке — хорошая уборка. Чистота и опрятность — это почти всегда эмоционально 2:0 в вашу пользу. Если времени на уборку совсем нет или квартира большая и запущенная, лучше вызвать клининговую компанию — затраты окупятся.
Окна также надо помыть. И жилище перед тем, как принимать потенциальных покупателей, хорошо проветрить. В нем не должно быть неприятных запахов типа запаха лекарств. А вот запахи свежесваренного кофе, выпечки, варенья, как утверждают риэлторы, действительно нередко помогают продать квартиру быстрее и выгоднее. И в этом нет ничего мистического — многие решения о покупке жилья принимаются чисто эмоционально (я тут почувствовал(а) себя хорошо — хочу тут жить).
Не забудьте навести порядок и на лестничной клетке. Проверьте, работают ли лампочки, вымыт ли пол. Стоит пойти на то, чтобы хотя бы на время устранить эти недостатки своими силами: вкрутить лампочку, подмести площадку перед дверью. Да, это не ваша территория, но именно она эмоционально может сработать против вас — темный и грязный подъезд вряд ли кому покажется привлекательным.
Шаг 5. Делаем правильные фотографии
Это один из самых важных шагов, от него во многом зависит, сколько будет желающих прийти посмотреть вашу квартиру. Сами понимаете, большинство людей картинке доверяют больше, чем описанию. И эмоционально она на них воздействует сильнее.
— Самое первое правило — на фотографиях не должно быть людей, животных и личных вещей. Эти фото не для вашего личного альбома, а значит, должны быть максимально информативны для покупателя. А кроме того, сделаны при хорошем освещении и на технику с хорошим разрешением, — подсказывает коммерческий директор концерна «РУСИЧ» Александр Козлов.
Сфотографировать надо каждую комнату, не забыв про кухню, санузел, ванную, балкон или лоджию. Не лишним будет и общий план дома.
Про хорошую освещенность — желательно снимать в дневное время — эксперты не случайно говорят очень настойчиво. Это не только для удобства потенциальных покупателей. Светлые помещения выглядят просторнее. На современных смартфонах можно управлять светочувствительностью, что поможет сделать фотографии более привлекательными.
А вот пользоваться фотошопом и ретушировать снимки эксперты категорически не рекомендуют — несоответствие всплывет при просмотре и может вызвать раздражение.
Эти факторы снижают стоимость жилья и будут поводом для торга
- Старый ремонт, ржавая сантехника, трубы в плохом состоянии.
- Ванна и санузел в плохом состоянии, требуется обновление.
- Плохой напор в трубах и соответственно вода бежит небольшой струей.
- Старая проводка, смесь меди и алюминия, это может привести к возгоранию.
- На потолке следы от подтеков.
- Плохо греют батареи (если отопительный сезон).
- Дует от окон.
- Балкон не застеклен.
- Плохая транспортная доступность.
— Скорее всего, в этих случаях покупатель попросит скидку, — предупреждает Александр Патешман. — Поэтому заранее подготовьте аргументы, почему вы этого не хотите делать. Например, в этом районе ваша цена — самая низкая (но это должно быть правдой) либо рядом несколько отличных школ (если покупатели — с детьми) и прекрасная поликлиника с замечательными специалистами. Если вас уговорили на скидку, попросите какой-нибудь бонус: например, что освободите квартиру не раньше, чем через пару месяцев.
