Часто можно услышать, что из единственного жилья вас никогда не выселят. Это не совсем так. Ситуаций, при которых в полном соответствии с российским законодательством можно остаться без крыши над головой — даже если эта крыша единственная, — набирается не так уж мало. Разбираемся, как в них не попасть.
В каких случаях могут отобрать квартиру у собственника
Долги по ипотеке
Это случай наиболее известный. Купленная квартира служит залогом по ипотечному кредиту, а это как раз и предполагает, что ей вы и поплатитесь, если бросите выплачивать кредит.
Есть ли вам куда идти с детьми и прочими домочадцами или придется ночевать на улице, значения не имеет.
— Суды практически в бесспорном порядке удовлетворяют такие иски, — предупреждает адвокат по жилищным делам Светлана Жмурко.
Не предусмотрены поблажки и для тех случаев, когда жилье по ипотеке покупается с использованием материнского капитала.
Мораль банальная — прежде чем брать ипотеку, рассчитывайте свои финансовые возможности. А если случилось что-то непредвиденное, используйте все способы договориться с банком по-доброму о реструктуризации кредита. Возможно, ваш случай — именно та тяжелая жизненная ситуация, в которой, по действующему законодательству, полагаются ипотечные каникулы (не путать с кредитными каникулами, которые вводились в связи с пандемией). Их можно взять на полгода, если, например, вы потеряли работу или больше трети дохода, заложенное жилье — единственное, а сумма кредита — не больше 15 миллионов.
Смена собственника
Очень многие наши граждане, особенно немолодые, до сих пор путают прописку (постоянную регистрацию) и право собственности. А потому уверены, что уж если они где-то прописаны, то это жилище принадлежит им и они там смогут жить до конца жизни. Это не всегда так.
Характерная коллизия — когда квартира покупается, скажем, на сына. А родители в ней просто регистрируются по постоянному месту жительства. Если потом что-то пойдет не так и повзрослевший сын, разругавшись с мамой-папой, решит квартиру продать, родители останутся без жилья.
Еще более характерная ситуация — развод. Если квартира была куплена до брака, тот из экс-супругов, который в ней был только прописан, но не имел доли в собственности, имеет все шансы оказаться на улице.
— При продаже квартиры прописанные в ней граждане, если они не члены семьи нового собственника (а так обычно и бывает), обязаны прекратить право пользования жилым помещением в соответствии с ч. 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ, — поясняет Светлана Жмурко. — Выселение происходит в судебном порядке по иску нового собственника квартиры. Таких дел в судах достаточно много.
Есть, правда, законодательная лазейка.
— Между прописанными в квартире гражданами и бывшим собственником может быть заключено соглашение о сохранении жилищных прав в связи со сменой собственника, — подсказывает адвокат.
В этом случае продать квартиру можно только со всеми, кто в ней прописан. Что сделать непросто.
«Неправильная» сделка
Вы купили квартиру, обживаете ее и радуетесь жизни. И вдруг… Выясняется, что сделка купли-продажи оспорена через суд, и вам грозит выселение.
— Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным по определенным основаниям как ничтожная или как оспоримая сделка, — поясняет Светлана Жмурко.
Основания эти, как правило, связаны с нарушением прав предыдущих собственников жилья. И их великое множество. Вот самые характерные случаи.
- Квартиру вам продали мошенники. А теперь объявился законный владелец. Либо — так бывает чаще — вы-то купили жилье у нормального человека, но ему продали мошенники. И теперь недействительной признается вся цепочка сделок.
- Продавец при совершении сделки был не в себе и не понимал, что делал. И теперь сделку в его интересах оспорили родственники. (Чаще такое возможно, если договор заключается в простой письменной форме, без нотариуса. Поскольку нотариус как раз и удостоверяет, что обе стороны были трезвы, вменяемы и юридические последствия договора им были объяснены).
- Квартира была приватизирована с нарушениями. Например, ребенка не включили в число собственников.
- Обнаружились обойденные наследники (если купленная квартира продавцом получена по наследству).
- Проданное вам жилье было приобретено на материнский капитал, а детям там доли не выделили (это нарушение со стороны родителей, получивших маткапитал, но страдают обычно те, кто у них это жилье купил).
У несчастных покупателей, которые сами ничего не нарушали, а просто «влипли», есть определенные права. Например, получить назад сумму, обозначенную в договоре купли-продажи. А если это невозможно (скажем, в случае мошенничества), то с 1 января 2020 года такой добросовестный покупатель имеет право на компенсацию из госбюджета (в размере понесенного ущерба либо кадастровой стоимости жилья).
Тем не менее лучше в подобные ситуации не попадать и не экономить на проверке юридической «чистоты» покупаемой квартиры.
Долги за ЖКХ
Здесь собственники жилья в более выигрышном положении. Отобрать за коммунальные долги квартиру можно только в том случае, если она не единственная. А если такое же единственное жилье не приватизировано и снимается по договору социального найма, отбирать его разрешено. Это предусмотрено статьей 90 Жилищного кодекса.
Не платить за квартиру для этого нужно более шести месяцев. Выселят, правда, не на улицу, а в другое помещение. Но оно будет предоставлено по нормам площади для общежития.
— Это крайняя мера, которая на практике используется очень редко, — успокаивает наш эксперт. — Как правило, все заканчивается тем, что задолженность взыскивается в судебном порядке и вопрос закрывается.
Напомним, что если у вас действительно низкие доходы и нет возможности оплачивать растущие суммы за коммуналку, на это можно попросить субсидию у государства. Она полагается тем, у кого платежи за ЖКХ превышают определенную долю в средних доходах семьи (в разных регионах — от 10 до 22 процентов).
Дом оказался самостроем
Это реальная угроза для тех, кто мечтает о «своем доме на своей земле». И нет, речь не о построившихся абы где вообще без всяких прав и разрешений.
К сожалению, дела земельные в России крайне запутаны. И не редкость, когда люди покупают участок, строят там себе дом, оформляют на все это права собственности — и только через несколько лет узнают, что, оказывается, построились там, где этого было делать нельзя.
Характерный пример — всевозможные охранные зоны, границы которых толком никак не были обозначены и о существовании которых не было известно Росреестру при оформлении прав. Или у которых границы неожиданно поменялись. Но где земля благополучно и вполне законным образом продается.
— Если жилой дом был возведен в охранной зоне газопровода высокого давления, он может быть признан самовольной постройкой и снесен. Такие дела в судебной практике не редкость. Люди строят дома, регистрируют на них право собственности и зачастую не знают, что существуют обременения по использованию земельного участка и что они нарушают охранную зону газопровода, — приводит один из примеров Светлана Жмурко.
Служит ли построенный «не там» дом дачей или это единственное жилье, значения не имеет.
И что делать? Возможный вариант — требовать с местных властей компенсацию. Такая судебная практика уже тоже есть.
— В одном из районных судов города Липецка летом 2020 года было рассмотрено дело о возмещении материального ущерба с местной администрации из-за того, что именно администрация обязана контролировать фактическое использование земель, граничащих с охранной зоной, строительство жилых домов на которых запрещено, — продолжает Жмурко. — Местные органы власти, имея все данные о координатах газопровода высокого давления, должны были довести до сведения граждан информацию об ограничениях в использовании земли. Судом с местной администрации было взыскано более 3 млн. рублей.
