Что такое долевая собственность
Человек может владеть не целой квартирой, а ее половиной или меньшей частью. Это случается, когда люди вместе покупают жилье, например, в браке. Или когда при разводе делят имущество. Или в ситуации, когда несколько человек, например, братья и сестры, получают в наследство жилплощадь.
Поскольку физически невозможно разделить квартиру пополам или на 3 части, возникает необходимость как-то совмещать права собственников. И хотя теоретически они могут делать со своей собственностью все, что разрешено законом, при этом нужно учитывать мнение других собственников.
Важная деталь!
В законе есть два разных понятия: долевая и совместная собственность. Последнее описывает ситуацию, когда двое или больше людей владеют неким объектом, но их доли не выделены, то есть не закреплено юридически, кому какая часть полагается. Например, супруги купили квартиру – это их совместная собственность. Чтобы она стала долевой, нужно выделить доли.
Как определить долю в квартире
Доли указаны, например, в домовой книге. Или их можно узнать из выписки ЕГРН.
Когда речь идет о недвижимости, полученной по завещанию, то в документе, фиксирующем последнюю волю, как раз и указано, в каких пропорциях наследники получают жилье. Когда же квартиру делят при разводе супруги, по умолчанию каждый получает ½ недвижимости. Если, конечно, один из них не внес так называемые существенные улучшения в жилье. Сделал за свои деньги ремонт, например.
Вообще же определение долей – это во многом предмет договора. Те же самые бывшие супруги могут разделить семейное гнездо, как посчитают нужным. Если, конечно, договорятся. Если же им не удастся прийти к согласию, определять доли будет суд. И вот там можно доказать те самые существенные улучшения.
Варианты продажи долей в квартире
Если вы хотите продать свою долю в квартире, у вас есть два пути. Причем они не исключают один другого, наоборот, пройти их нужно по очереди.
- Первым делом предложите выкупить долю собственникам других долей в этой квартире. Это называется преимущественное право покупки.
— Продавец обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю. Причем в этом извещении необходимо указать цену и другие условия продажи, — объясняет адвокат Ольга Власова. — У держателей других долей есть месяц, чтобы купить выставленную на продажу долю на заявленных условиях. Чтобы избежать проблем в дальнейшем, стоит озаботиться доказательствами того, что другие собственники получили извещение. Его можно передать через нотариуса, заказным письмом с описью вложения или взять с получателей расписку.
Если кто-то из соседей согласен на сделку, заключается обычный договор купли-продажи.
- Если за месяц никто из соседей не изъявил желания выкупить долю, ее можно продавать стороннему покупателю. Можно и раньше, если собственники других долей письменно откажутся от преимущественного права выкупа.
В таком случае собственники других долей подтверждают, что они не против, чтобы вы продали свою часть квартиры кому-то другому. Никакого права влиять на выбор покупателя после такого отказа у них нет. А собственник доли может продать ее, как полноценную квартиру, с той лишь разницей, что в договоре будет указана именно доля.
Доля ребенка
Несовершеннолетние становятся собственникам долей в недвижимости, как правило, благодаря материнскому капиталу. Одно из условий покупки жилья с использованием этих денег — выделение долей детям. Хотя ребенок, как и взрослый, может и получить долю в наследство.
— Продать долю ребенка можно, но это довольно сложно, — предупреждает адвокат Ольга Власова. — В этом случае нужно не только просить собственников других долей, не хотят ли они выкупить вашу, но и заручиться согласием органов опеки на сделку. А их задача — проследить, чтобы права ребенка не были ущемлены, то есть родители должны доказать, что купят ребенку в собственность другое жилое помещение, размер и прочие характеристики которого будут как минимум не хуже того, что планируется к продаже.
Доказывать это придется документально — то есть уже нужно иметь на примете новое жилье. Опека может не дать добро, например, на переезд из крупного города в деревню или в район, где наблюдается нехватка школ или детских садов.
1/2 доля
Это, пожалуй, самый удобный вариант. Если вы владеете квартирой с кем-то напополам, то есть только один человек, которого нужно спрашивать о продаже. К тому же, скорее всего, это родственник или близкий человек.
2 доли
С юридической точки зрения нет никакой разницы, доли какой величины вы продаете. Порядок один и тот же: сначала нужно предложить купить долю другим собственникам, а если они не захотят, можно продавать на свободном рынке.
3 доли
И в этом случае порядок такой же, как при продаже 1 доли. Другое дело, что если вам принадлежит, скажем ¾ квартиры, возможно, проще будет самому купить недостающую четверть, а не искать покупателя на свои 3 доли.
Популярные вопросы и ответы
Можно ли помешать соседу продать его долю?
Как учесть при продаже долги за жилищно-коммунальные услуги?
Можно ли продать долю от доли?
Есть ли спрос на доли?
Как выкупить долю соседа против его воли?
— Закон позволяет выкупить долю против воли собственника, но только если доля эта очень маленькая, например, десятая или даже сотая часть, — говорит юрисконсульт онлайн-платформы Податьвсуд.РФ Эльвира Прусакова. — Есть и другие условия. Невозможно выделить конкретную площадь для проживания, и у самого собственника нет заинтересованности в проживании в данной квартире.
В любом случае, если не получается договориться по-хорошему, придется идти в суд.
— Пригодятся документы: выписка из ЕГРН, справки о том, что вы несете расходы на содержание общего имущества, сведения об отсутствии возможности выделить долю в натуре и так далее, — продолжает Прусакова. — На их основании нужно составить исковое заявление и обратиться в суд по месту нахождения объекта недвижимости.
Скорее всего, суд будет на стороне обладателя более крупной доли. Дело в том, что закон в первую очередь защищает права тех, кто может жить в квартире. Сложно себе представить, как использовать для проживания 1/10 однокомнатной квартиры.
Что делать, если соседи мешают продать долю в квартире?
Если договориться не удается, то вы можете обратиться в компании по выкупу долей, но цена выкупа будет со значительной скидкой. Также у вас есть вариант подарить вашу долю. В этом случае согласие остальных соседей не нужно, но здесь есть риски признания сделки недействительной, и поэтому назвать этот вариант надежным нельзя.
Ну и последний вариант — обратиться к услугам специалистов по продаже недвижимости. Возможно ему, как нейтральному лицу, удастся договориться со всеми сторонами.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире
Иногда договором дарения маскируют продажу квартиры. Это рискованно, потому что юридически нигде не закреплено, что покупателя обязан платить продавцу какие-то деньги. К тому же собственники других долей могут попытаться оспорить сделку дарения в суде.
