Как заложить квартиру и получить деньги в 2024 году

Вслед за ситуацией в экономике банки смягчают или ужесточают кредитную политику. 20 лет назад займы выдавали осторожно: под залог или поручительство. Со временем появилось больше микрофинансовых организаций, а также увеличилось количество выдаваемых кредитов и кредитных карт. Планка требований к заемщикам снизилась.

Но экономические потрясения последних лет вынуждают банки и других кредиторов снова стать более избирательными. В 2024 году остается верный способ взять заем — заложить квартиру и быстро получить деньги.

Но следует различать понятия заем и кредит. Заем — это денежные обязательства, возникающие с организацией, не имеющей лицензии ЦБ, а кредит — с организацией, имеющей лицензию.

Мы подготовили пошаговую инструкцию и поговорили с экспертом о том, как все сделать правильно.

Главное о залоге квартиры

Срок кредита	10-20 лет
Минимальная сумма займа	Не меньше 20% от кадастровой стоимости обеспечения, чтобы сделка не была признана ничтожной
Максимальная сумма займа	Не более 70 млн руб.
На что можно потратить деньги	Кредит нецелевой, т.е. заемщик решает сам, как распорядиться полученной суммой
Ставка	В банках примерно +3% к ключевой ставке ЦБ1, у других кредиторов — выше
Сроки оформления	В среднем вся процедура занимает 14 дней
Какая квартира точно подходит в залог	Не должна быть в доме, являющемся памятником архитектуры, должно быть оформлено право собственности, не должно быть неузаканиваемых перепланировок, должны быть все коммуникации
Какую квартиру сложнее заложить	Не должно быть лиц, обладающих пожизненным правом пользования, несовершеннолетних собственников, квартира не должна быть под спором и арестом должна быть свободна от притязаний третьих лиц
Необходимо ли страховать недвижимость	Да, это обязательное условие
Требования к заемщику	Возраст собственников от 21 до 65 лет
Досрочное погашение	Возможно

Требования к залогу квартиры

В России не существует единых требований к залогу квартиры — ни к самой недвижимости, ни к человеку, который хочет получить деньги. Кредиторы руководствуются исключительно своими финансовыми интересами и оценкой рисков.

Например, один банк ни за что не возьмет в залог квартиру в ЗАТО, ведь это закрытые города. Если заемщик не сможет вернуть деньги, квартиру придется продавать и сделать это будет сложно. А кредитору важно быстрее вернуть свои деньги. Другой банк может принять такую квартиру, но предложить ставку чуть выше и дать денег меньше, чем на самом деле стоит жилье.

Допустимый портрет заемщика также у каждого кредитора свой. Хорошая кредитная история и подтверждение дохода поспособствуют улучшению условий кредитования. Крупные банки могут отказать, если у человека нет постоянного места работы и дохода. Или предложить менее выгодные условия. Кредитно-потребительские кооперативы и частные инвесторы, напротив, не так критично оценивают претендента на деньги.

Мы проанализировали предложения кредиторов в 2024 году и вывели «средние арифметические» требования к залогу квартиру в России.

Квартира расположена в городе, в котором есть представительство кредитора. Если у банка (хотя не только он может принимать жилье в залог) нет филиалов и отделений в вашем населенном пункте, такую квартиру вряд ли рассмотрят. Причина простая: если заемщик не сможет вернуть долг, то его придется выселять, подавать в суд, заниматься продажей. Это затраты для кредитора, тем более, если он базируется в другом городе.

Состояние квартиры. На новые обои и стеклопакеты кредитор смотреть не будет. Конечно, если квартира после пожара, то это неликвид. Но в целом красивая мебель и новый кухонный гарнитур на стоимость не влияют. Ведь закладывается именно квартира, которую потенциально можно быстро продать.

Кредиторам важно, чтобы дом не был аварийным, ветхим. Есть свои требования к этажности и количеству квартир. Например, двухэтажные дома на шесть квартир — такие строили в ранние советские годы — не подпадают под критерии большинства кредиторов. Если в доме деревянные перекрытия — тоже, скорее всего, под залог вариант не подойдет.

Должны быть исправны все коммуникации: газ, свет, отопление и водоснабжение. Незаконные перепланировки чаще всего не допускаются. Например, если в квартире с газовой плитой снесли стену между кухней и комнатой — это критично. А вот если переделали только кладовку, то тут на усмотрение банка. Узаконенные в БТИ перепланировки — допустимы.

Как кредитор узнает о том, что квартира ликвидная? Все просто: нужно будет заказать оценку. Это платная услуга. По России средняя стоимость 5-15 тысяч рублей. Специалист придет, сделает снимки, напишет заключение ― оценочный альбом. Инспектор укажет среднюю стоимость продажи квартиры, на основе которой банк будет делать выводы о размере кредита.

Основание права собственности. Проще говоря, как вы получили эту квартиру. Идеальный для кредитора вариант основания ― договор купли-продажи. То есть жилье вы когда-то купили сами, а теперь хотите заложить. Или вы приватизировали квартиру. Напомним, что приватизация началась в 1991 году.

Настороженно относятся к квартирам, полученным по договору дарения и в наследство. Особенно, если квартира к вам перешла недавно. Вдруг через пару месяцев вскроется криминальная или судебная подоплека? Например, появятся наследники, интересы которых не учли при разделе имущества.

При этом такие квартиры все равно принимают, но просят оформить титульное страхование. По такому полису страховая компания обязуется выплатить деньги за квартиру, если вдруг договор дарения или наследование обжалуют в суде.

Не подходят квартиры под арестом и те, на которые подписан договор дарения. Арестовать квартиру может суд. Такое бывает, когда ее владелец, например, проходит по уголовному делу. Или с него взыскивают долги. Кредитор не возьмет квартиру, на которую уже составлен договор дарения.

Чаще всего не принимают квартиры, которые сдают в аренду. Но об этом кредитор не может узнать — только поверить вам на слово. Другое дело, что это может в случае ЧП сыграть не в вашу пользу. Представим, что вы заложили квартиру и застраховали, но при этом сдаете ее квартирантам. У них случилась утечка газа и жилье было повреждено. Квартирой пользовались другие люди и страховая откажется выплачивать компенсацию.

Требования к заемщикам

Когда захотите получить деньги под залог квартиры, кредитор также оценит вас как заемщика. Самые строгие критерии у банков.

Возраст. В большинстве случаев гражданин может распоряжаться своей недвижимостью с 18 лет. Есть исключения для людей с 16 лет, если через суд признана эмансипация — то есть человека считают полностью дееспособным, а значит он может распоряжаться имуществом, в том числе передавать его в залог.

Однако банки при выдаче кредитов повышают минимальный возраст заемщика. Нижняя планка чаще всего 20-21 год. Верхняя планка довольно широкая ― от 65 до 85 лет. На момент этого возраста кредит уже полностью должен быть закрыт.

Пример. 50-летний горожанин хочет заложить квартиру и вернуть банку деньги за 20 лет. Однако банк кредитует только заемщиков до 65 лет. То есть придется брать заем только на 15 лет или искать другой банк.

Стаж работы и доход.  Кредитные потребительские кооперативы (КПК) и частные инвесторы максимально лояльны к тем, кто хочет заложить квартиру и получить деньги. Наиболее критичны к этому аспекту вновь банки. Готовьте справку 2-НДФЛ (о доходах), нужно быть трудоустроенным на последнем месте хотя бы 3-6 месяцев. При этом банки понимают, что не все работают официально. Поэтому могут согласиться в качестве альтернативы принять выписку с вашего банковского счета. В выписке должно быть видно, что заемщику приходят деньги с определенной регулярностью и у него на счетах имеются средства.

Кредитная история. Внимание ей уделяют в первую очередь банки ― смотрят на нее и КПК. Кредитная история хранится в особых бюро. В них передают информацию о том, какие займы числятся за этим человеком, вовремя ли проходят платежи. 

Пошаговая инструкция по залогу квартиры

1. Выберите кредитора

Выбирать предстоит между банками, кредитным потребительским кооперативом (КПК) или частным инвестором. У каждого свои преимущества и недостатки, о которых мы расскажем ниже.

2. Подготовьте документы

Чтобы заложить квартиру вам потребуется:

• заполнить анкету-заявление (у каждого кредитора своя форма);
• оригинал паспорта с пропиской;
• второй документ (СНИЛС, водительское удостоверение, ИНН, военный билет, загранпаспорт, а иногда и все сразу — у каждого кредитора свои требования);
• справка 2-НДФЛ о доходах (можно попросить в бухгалтерии или скачать в личном кабинете на сайте налоговой службы — прежде всего ее просят именно банки);
• копия трудовой книжки или выписки из нее (также просят банки);
• при залоге квартиры, нажитой в браке, потребуется согласие супруга;
• подтверждение права собственности на квартиру: договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, свидетельство о получении наследства, договор дарения или решение суда.

3. Разберитесь со страховкой и оценкой

В первую очередь кредитор попросит провести оценку квартиры. Закон не обязывает этого делать, но на практике эту процедуру проводят почти всегда. Верить заемщику на слово, что его квартира стоит энную сумму, нельзя. Оценочные компании работают быстро. Перед этим уточните, подходит любая оценочная компания или только из числа аккредитованных банком или КПК. Специалист приедет, сделает оценочный альбом (в среднем за 1-3 дня) и напишет заключение о стоимости жилья.

После этого кредитор сможет озвучить сумму, которую он готов дать под залог. Учтите, что 100% цены квартиры в кредит давать никто не будет. Предельные суммы по таким программам составляют до 60% от стоимости. Например, оценщик написал, что недвижимость стоит 10 млн рублей. Кредитор согласен дать 75% этой суммы, то есть 7,5 млн рублей. Помните, что кредитор — это не покупатель квартиры. У него другая задача: дать деньги, заработать, а если что-то пошло не так, побыстрее продать залог и вернуть свое.

Перед сделкой предстоит согласовать страховку квартиры. Страховая компания должна подтвердить, что готова застраховать объект и жизнь заемщика. Формально, подходит любая фирма. Однако кредиторы зачастую указывают пул страховщиков, с которыми они работают. Если выбрать другую фирму, то заявку могут рассматривать дольше или вовсе отказать без объяснения причин.

Комплексное ипотечное страхование — это страхование по трем пунктам:
• жизнь/трудоспособность;
• конструктив (полная или частичная утрата объекта в результате разрушения, пожара, взрыва и тд);
• титул — притязания третьих лиц на право собственности на всю квартиру либо ее часть.

Страховать титул (выше мы рассказывали об этой услуге) заемщик не обязан. Но кредитор, опять же, в этом случае может отказать или повысить ставку.

4. Зарегистрируйте залог

На этом этапе к делу подключается государство в лице Росреестра. Это ведомство занимается учетом земли и недвижимости в стране. Для него неважно, на что вы берете кредит и на каких условиях. Он выступает своего рода гарантом чистоты сделки. В той ее части, что отныне в ЕГРН рядом с вашей квартирой будет числиться обременение. В выписке будет указано, что квартира в залоге. Это нужно, чтобы не возникло спорных ситуаций в дальнейшем.

5. Сроки одобрения кредита и получения денег

В среднем весь процесс занимает 14 дней. Это если никуда не спешить, но и не затягивать со сбором документов. Разберем, из чего складывается такой срок:

• предодобрение заявки кредитором — в 2024 это занимает считанные часы и даже минуты;
• одобрение заявки — до пяти дней, дольше всего процедура у банков, на этом этапе нужно предоставить все документы;
• страхование и оценка — компании работают быстро, но не моментально, отведем на эти процедуры до пяти дней;
• оформление залога в Росреестре ― пять рабочих дней с даты приема заявления и прилагаемых к нему документов, при регистрации через МФЦ ― семь рабочих дней, хотя все могут провести быстрее;
• получение денег — сразу после оформления залога.

Где выгоднее заложить квартиру

1. Банки

Наиболее выгодный вариант с точки зрения ставки. Она будет меньше, чем в КПК и у инвесторов. Но заложить квартиру и получить деньги сложнее всего. Потому что рассматривают заемщика внимательно: справка о доходах, трудовая книжка, кредитная история. Можно обойтись без этого, но тогда ставка будет выше. К тому же скорость одобрения банками наименьшая из возможных. Получить деньги быстро не получится.

2. Частные инвесторы

В 2024 инвесторы могут выдавать деньги под залог индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам на развитие бизнеса, а также обычным гражданам.

Если у вас есть ИП или ООО и квартира, которая подходит под залог, то можно получить ссуду от инвестора. Это обычный человек, которые заинтересован в получении дохода. При этом он может действовать через брокера, управляющую компанию, которая сопровождает юридическую сторону сделки.

У инвесторов выше процент по займу, нежели в банках и у КПК. Зато получить деньги можно максимально быстро.

3. Другие варианты

Микрофинансовые организации, они же МФО или «быстроденьги» не могут принимать квартиры в залог. Закон запрещает. Ломбарды жилье тоже не берут. Остались только КПК — кредитные потребительские кооперативы. Их реестр есть на сайте Центробанка¹. Если компании нет в списке, не стоит с ней сотрудничать.

КПК кредитует только своих пайщиков. По современным меркам формат выглядит архаично. Ведь изначально кооперации придумали как «кассы взаимопомощи». То есть группа людей объединяется и решает: давайте сложимся деньгами в общий фонд, а если средства понадобятся кому-то из пайщиков — выдадим ему кредит. И человека выручим, и сами заработаем.

Современные КПК работают также, только в пайщики принимают почти всех, при этом вносить деньги за вступление не нужно. То есть заемщика принимают в кооператив, дают заем под залог и он выплачивает деньги КПК. Как погасит долг, может выйти. 

Кооперативы максимально лояльны к портрету заемщика и быстрее банков дают одобрение. Но процент у них выше.

Условия погашения залога квартиры

Все условия прописываются в кредитном договоре. Они мало чем отличаются от обычного кредитования. Платежи нужно совершать каждый месяц в определенные даты. Можно погасить заем досрочно, за это не взимают никаких штрафов. Когда долг выплачен, залог с квартиры снимается.

Кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество в случае нарушения заёмщиком условий кредитования. Процедура обращения взыскания проходит через суд, приставов и торги. Реальная угроза остаться без жилья всем членам семьи, включая ребенка до 18 лет.

Пока выплачиваете долг, делать что либо с квартирой без согласия кредитора нельзя. Жить можно, косметический ремонт сделать тоже. Но перепланировки, продажа и сдача в аренду — только с разрешения владельца залога.

Популярные вопросы и ответы

На вопросы отвечает юрист УК «Джи Эл Эс Инвест» (GLS INVEST) Александр Морев.

Источники:

1. Сайт ЦБ. https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
2. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 26.03.2022) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.05.2022). http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/b8eebfdbd3ea17125ea9b17dc0c7d0420f375f19/.