Даже если регулярно проверять состояние труб в квартире, аккуратно обращаться с техникой и перед отъездом (или вовсе перед каждым уходом из дома) перекрывать запорные краны, протечка все равно может случиться. Причиной затопления соседей снизу может стать поломка в общедомовой системе водоснабжения, неисправность купленного смесителя и другие мелкие бытовые аварии. Страдает ваше имущество, ремонт, так еще и будете виноваты в том, что затопили соседей снизу.
Собственники жилья под вами вправе требовать оплатить восстановление ремонта и мебели. Как в досудебном порядке, так и обратиться с гражданским иском в суд. Разберемся, как минимизировать последствия затопления и как оценить ущерб.
Основные причины затопления соседей снизу
Если у вас есть рекомендации и дополнения по материалу, вы можете отправить их на почту expert@kp.ru.
Выявили основные причины затопления соседей снизу:
| Прорыв системы водоснабжения или канализации | Износ коммуникаций, бракованная инженерная сантехника или ошибки при установке ведут к коммунальным авариям |
| Поломки бытовой техники | Например, треснул бутыль в кулере либо отсоединился шланг осмотического фильтра/шланг подачи фильтрованной воды к кофемашине и иной технике |
| Неисправность в стиральной машинке | За один цикл стирки техника использует до 80 литров воды — при нарушении герметичность шланга или барабана этого вполне достаточно, чтобы затопить соседей |
| Течь смесителя | Частая причина затопления соседей снизу. Источником может послужить как кухонный, так и смеситель ванной комнаты |
| Повреждение радиаторов отопления, Водяного теплого пола | Система может не выдержать давления, которое подается в нее коммунальщиками. Водяной теплый пол в целом запрещено устанавливать в многоквартирных домах, но некоторые пренебрегают строительными нормами, к тому же подключают систему к радиаторам |
Что нужно делать при затоплении соседей снизу в первую очередь
Алгоритм, который поможет минимизировать ущерб:
1. Звоним в диспетчерскую
Обязательно первым делом — все остальное. Диспетчерская есть у каждой управляющей компании, ТСЖ. Не знаете номер? Посмотрите на квитанции за квартиру или обратитесь к соседям. В конце концов, можно нажать кнопку вызова диспетчера в лифте. Велика вероятность, что на нее ответит тот самый диспетчер вашей УК (хотя в крупных городах, например, в Москве, лифты могут обслуживать специализированные компании, не имеющие отношения к остальной инфраструктуре дома).
Системы защиты от протечек воды Neptun
Готовые комплекты есть у российского производителя Neptun. В коробке шаровой кран с электроприводом, модуль управления и датчики. Если в системе обнаружена течь, автоматика блокирует подачу воду приблизительно за 20 секунд. После починки достаточно нажать кнопку на корпусе и нормальное водоснабжение будет восстановлено. Есть решения для квартир с газовой колонкой.
Реклама.ООО «Группа Теплолюкс». ИНН: 5029052258. erid: LjN8K1gc5
Слесарь перекроет подачу воды в подъезде. А пока он едет, закройте шаровые краны, которые отвечают за подачу воды в вашу квартиру. Это поможет, если поврежден смеситель или унитаз.
Возможно, перекрытия кранов в квартире будет достаточно и подъезд не оставят без водоснабжения. Слесарь также сможет оперативно провести ремонт. Но не всегда это возможно — все зависит от типа повреждения. Например, можно поставить гайки, перекрывающие подачу воды на сорванный смеситель. Можно поставить временную резиновую заплатку на протекающую трубу. Но если пострадали общедомовые коммуникации (например, трубы холодной или горячей воды, что ведут к вам в квартиру), возможно ремонт потребуется капитальный.
2. Убрать воду и перекрыть источник
Если прорвало трубу с кипятком или радиатор в сезон отопления, лезть и закрывать брешь своими силам чревато ожогами. Постарайтесь хотя бы тряпкой и ведром собрать остывшую воду.
Если прорвало холодную воду, то собрать не составить труда. В ходе можно пустить не только тряпку для мытья пола, а старый плед, одеяла. Также в продаже можно найти водопылесосы, но вряд ли вы побежите в магазин спецтехники в критический момент. А вообще, продвинутые модели пылесосов — профессиональные и полупрофессиональные могут собирать воду без ущерба для техники. Хорошо бы заранее прочитать инструкцию и узнать об этой функции. Обычный пылесосом собирать воду ни в коем случае нельзя: велик риск короткого замыкания и удара током.
3. Выйти на контакт с соседями
Если они сами еще к вам не пришли. Будьте морально готовы не к самому приятному разговору. Если номера у вас нет и дверь никто не открывает, можете попросить управляющую компанию связаться с собственниками.
Что делать, если вы затопили соседей снизу по своей вине
Даже если вы залили соседей снизу, сохраняйте спокойствие и рассуждайте здраво. Не поддавайтесь на провокации, не конфликтуйте, обязательно извинитесь и постарайтесь наладить контакт.
Потом по вашей вине, это когда сорвало смеситель, вышла из строя бытовая техника, связанная с водой, засорился слив в ванной или раковине, и вода пошла через край. А вот с протечек из батарей сложнее, эти ситуации разберем ниже.
1. Досудебное урегулирование
Проще говоря, когда в последствиях коммунального ЧП вы решите разобраться путем личных переговоров. Выслушайте предложение соседей. Если не согласны, не спешите рубить с плеча — предложите снизить сумму компенсации или прийти к иному компромиссу. Если удалось достичь взаимопонимания, то обязательно возьмите расписку о том, что сосед не имеет претензий и притязаний на дальнейшую компенсацию. Бумагу можно составить в свободной форме. Лучше от руки (чтобы в случае чего можно было установить автора по почерку) в двух экземплярах.
2. Судебный спор
С иском в суд обращается пострадавшая сторона. Им потребуется предоставить акт-заключение от управляющей компании, который подтвердит факт затопления. А для оценки ущерба — заключения независимой экспертизы. Впрочем, могут обратиться в суд и без нее, что ответчику только на руку. Ведь тогда сумму исковых требований будет проще оспорить.
Возможна и другая ситуация: пострадавший сосед принес полный пакет бумаг в суд. Однако сумма, в которую ущерб оценила независимая экспертиза, вам кажется нереалистичной, не соответствующей степени ущерба.
Просто так заказать другую независимую экспертизу вы не вправе — сосед просто может не пустить незнакомцев к себе, и тут закон на его стороне. В суде нужно будет подать ходатайство о проведении еще одной независимой экспертизы. Если судья согласится, то разбирательства приостановят до момента проведения новой оценки ущерба.
Если суд примет сторону истца и вынесет решение о компенсации ущерба ответчиком, можно попробовать обжаловать решение в вышестоящий суд. Какой именно — подскажут в канцелярии суда. Если не обжалуете, придется платить. Причем истец может потребовать также компенсацию исковой пошлины и работы своего юриста. В случае отказа ответчика или затягивания оплаты делом займутся судебные приставы.
Реклама.ООО «Группа Теплолюкс». ИНН: 5029052258. erid: LjN8K1gc5
Пошаговая инструкция по оценке ущерба
Разделим ее на три этапа. Прежде всего, их стоит соблюсти пострадавшей стороне — чтобы в будущем иметь доказательства ущерба на руках:
1. Самостоятельная съемка
Никакой закон этот шаг не регламентирует. Это дополнительный аргумент, который в случае чего пригодится в суде.
Съемку нужно начать вести от крыльца подъезда. Снять номер дома и подъезда. Далее подняться в квартиру: пострадавшим от потопа снять ущерб – как общий план помещения, так и крупные повреждения, а если причина утечки в вашей квартире (радиатор, смеситель и так далее) – снять и его.
Сложность в том, что спешно собирать воду тряпками и вести съемку не очень удобно. Попросите близких помочь.
2. Обращение в УК
Управляющую компанию, ТСЖ, ЖЭУ или их аналог, который обслуживает дом. Пришлют комиссию, которая составит акт об инциденте. Акт составляется не позднее 12 часов с момента обращения пострадавшего (Постановления Правительства N 354от 06.05.2011, см. пункт 1521).
К слову, если по каким-то причинам визитеры не спешат, все можно сделать самостоятельно. Для фиксации ущерба стоит пригласить обе стороны (тот, чью квартиру затопило и кто затопил), а также соседей в качестве свидетелей.
В бумаге укажите дату, время осмотра и адрес квартиры. И перечислите в назывном порядке весь ущерб — как можно подробнее. Например, повреждение штукатурки и шпаклевки на участке 30х50 см на кухне. Под составленным документом все участники осмотра ставят свои подписи.
3. Вызов независимого оценщика
Главное, чтобы он имел лицензию на проведение оценочной экспертизы. Проверить ее можно на сайте Росреестра2. Важный момент: если соседи снизу вызвали оценщика, составили документ о причиненном ущербе, но вас на эту процедуру не пригласили — можете не подписывать акт либо составляйте заявление о разногласиях и подавайте его в управляющую компанию.
С проведением оценки не нужно затягивать, но и проводить ее сразу после затопления тоже не стоит. Последствия потопа в полной мере проявляются только через несколько дней, поэтому оптимальное время для проведения экспертизы — неделя после залива.
Что делать, если вы затопили соседей снизу не по своей вине
Не по своей вине, это когда всех затопил сосед с этажа выше, но формально вода шла через вашу квартиру и нанесла ущерб имуществу уже ваших соседей снизу. Не ваша вина и в случае прорыва общедомовых коммуникаций. А также радиаторов отопления. Но при условии, что это общедомовым имуществом и обслуживанием занимается управляющая компания.
Установление виновного
По закону собственник не может запретить специалистам по ремонту общедомового имущества войти к себе в квартиру. Разумеется, вскрыть дверь или пройти, отталкивая хозяина, они не могут. Но и препятствовать им нельзя. Подробнее об этом можно прочесть в приказе Минстроя «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»3.
Суть в том, что комиссия и слесарь УК (или другой обслуживающей организации) должны попасть как в квартиру пострадавшего, так и виновника. И установить, что стало причиной: течь смесителя, полотенцесушителя, закрывающих кранов, оборудования или общедомовых коммуникаций.
Виновато отопление или общедомовые коммуникации
С радиаторами ситуация сложная. Один закон (точнее постановление Правительства4 491 от 2006 года) говорит, что радиаторы — общедомовое имущество (см. пункт 6). Однако Минстрой выпускал разъяснение5 суть которого сводится к двум сценариям:
- на отопительной трубе (стояке) есть запорная арматура (кран перекрытия подачи воды), значит, за батарею отвечает собственник;
- запорной арматуры нет — за радиатор отвечает обслуживающая организация, то есть ТСЖ, УК и так далее.
А еще течь может дать не сам радиатор, а трубы, которые ведут к нему. Также и с водоснабжением: ведь сорвать может не смеситель и шаровой кран перекрытия горячей/холодной воды, а сама труба, ведущая в квартиру. Тогда эти коммуникации считаются общедомовым имуществом. В свою очередь, обслуживающая организация может возразить и предположить, мол, жилец сам виноват и повредил трубу. От разногласий спасет только независимая экспертиза, представленная в суде.
Решение проблемы
Если брать ответственность за потоп на себя (и соответственно, платить компенсацию пострадавшим собственникам) никто не хочет, выход – только идти в суд. И там приводить доводы в свою защиту, ежели пострадавшие кивают в вашу сторону. В любом случае для ответчика ситуация выгодна тем, что иск в суд готовит не он. А вот дойдут ли руки у подачи заявления у пострадавших — вопрос.
К слову, себя тоже стоит подстраховать. Если считаете, что виновата УК, направьте им досудебную претензию.
Как предотвратить затопление соседей снизу
Вот ряд рекомендаций, которые помогут минимизировать риск ущерба по вашей вине:
1. Установить датчик протечек
Они бывают проводным и беспроводными. Первые дешевле, но лучше их ставить также на этапе ремонта, чтобы убрать провода в стяжку и за штукатурку. Вторые дороже (в два-три раза), но работают по радиоканалу, а значит, разложить их по квартире можно в любой момент. Зачастую из кладут близ «мокрых точек» — санузел, ванная, под кухонную раковину.
Сам датчик протечек миниатюрный. Он держит связь с основным модулем и при детекции влаги передает сигнал на головное устройство. А уже оно извещает собственника: в зависимости от модели может прислать уведомление на смартфон, подавать звуковые сигналы и так далее. Кроме того, продвинутые модели еще и могут управлять шаровыми кранами, перекрывающими подачу воды в квартиру.
Свою долю рынка стремительно отвоевывают умные системы защиты от протечек. Классические комплекты способны выполнять только базовый набор функций — автоматическая блокировка и восстановление подачи воды. Приборы серии Neptun Smart подключаются к умному дому, считывают показания и управляются через смартфон. На них пользователь может в два клика удаленно управлять подачей или блокировкой воды. На смартфон приходит уведомление об аварии, а прибор начинает светиться и издавать сигнал. Сейчас есть два комплект: беспроводной Profi с нержавеющими кранами и расширенным функционалом, а также проводной Bugatti.
2. Профилактика и внимательность
Базовый осмотр всех коммуникаций хотя бы раз в месяц. Не появилось ли на трубах, вокруг смесителя, на соединениях полотенцесушителя известковых или ржавых пятен, нет ли капель на полу и стенах.
3. Гидроизоляция пола
Делается на этапе чернового ремонта, так что вариант не для всех. На перекрытия укладывается рулонный материал, а места примыкания к стыкам промазываются специальным герметиком. Решение довольно дорогое. Чуть дешевле (но все еще стоит денег, а главное — требует ремонта) нанесение эластичной (иногда называют «жидкой») гидроизоляции. Это вязкий состав, который при застывании образует водонепроницаемую пленку. Для надежности гидроизоляцию наносят дважды, следуя технологической инструкции от производителя.
Отзыв эксперта
Советами по урегулированию подобных ситуаций делится юрист Андрей Куликов:
«Иски и споры о том, кто виноват и должен компенсировать ущерб от затопления, не так часто доходят до судов. Может, плохое быстро забывается. А еще последствия потопа нередко заметны первые дня два. Затем обои и шпаклевка просыхают, иногда их достаточно протереть от налета сухой тряпкой, и никаких «критичностей» с ремонтом не будет заметно.
Также люди не готовы тратить нервы, средства и время на доказывание правоты. Однако в нашу юридическую практику примерно раз в месяц поступают звонки с просьбой о консультации и подготовке иска.
Универсальный совет — страховка гражданской ответственности собственника. Чтобы в случае потопа с вашей стороны компания выплатила пострадавшим компенсацию. Но внимательно читайте договор. Иногда полис покрывает только инциденты, случившиеся из-за аварии на общедомовых коммуникациях. А вот если вы кран забыли закрыть или смеситель сорвало — в выплате откажут.
В любом случае, если ваша сантехника, техника, коммуникации стали причиной потопа, рекомендую в доброжелательной манере выстраивать диалог с пострадавшей стороной. Заранее вину на себя брать не надо, но и позиция «разбирайтесь сами, не хочу в этом участвовать», тактически неверная. Обменяйтесь контактами. Сообщите, что окажете всевозможное содействие, чтобы разобраться в сложившейся ситуации.
Если вы однозначно виноваты, предложите уладить конфликт в досудебном порядке. Показывайте, что вы готовы выбирать с пострадавшей стороной новые обои, найдете им мастера, кто сделает ремонт, оплатите материалы. Уже на этом этапе соседи, возможно, сменят гнев на милость. Но ваша задача при этом – не понести слишком много расходов.
Еще раз напомню, что мебель и отделочные материалы имеют свойство высыхать и возвращаться к прежнему виду. Может быть, достаточно переклеить обои на одной стене, а не по всей комнате.
Нет взаимопонимания с собственниками пострадавшей квартиры? Тогда только суд. Иск должны подать считающие себя пострадавшими. Часто такие споры разрешаются за одно-два заседания. Судьи завалены гражданскими спорами и, скорее всего, примут сторону того, кто просто лучше подготовится: принесет отчет об ущерб от оценщиков, справку из управляющей компании и так далее.
Если всерьез не согласны с размерами ущерба, который выставил истец, рекомендую найти себе представителя, специализирующегося на таких спорах. Однако не исключено, что суммы компенсации удастся снизить, но с учетом оплаты времени представителя, то на то и выйдет».
Популярные вопросы и ответы
На популярные вопросы читателей отвечает юрист Андрей Куликов.
Что делать, если я возместил ущерб, а соседи предъявляют дополнительные требования?
Кто должен оплачивать ремонт, если квартиру снизу затопили мои квартиранты?
Кто возмещает ущерб, если потоп произошел из-за плохого состояния коммуникаций в доме?
Сколько нужно воды, чтобы затопить соседей снизу в ванной?
Если говорить про обычную ситуацию вне ремонта, то здесь также слишком много «если». Свою роль играют тип напольного покрытия, близость места затопления к коммуникациям (например, сквозным стоякам отопления, водоснабжения), тип потолка соседей (натяжной, шпаклевка, гипсокартон и прочее).
Источники
- https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_114247/
- https://rosreestr.gov.ru/activity/vnesenie-svedeniy-v-gosudarstvennyy-reestr-samoreguliruemykh-organizatsiy-operatorov-elektronnykh-pl/poluchenie-svedeniy-iz-reestrov-samoreguliruemykh-organizatsiy/poluchenie-svedeniy-iz-edinogo-gosudarstvennogo-reestra-samoreguliruemykh-organizatsiy-otsenshchikov/
- https://docs.cntd.ru/document/608528484
- https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_62293/
- https://docs.cntd.ru/document/420346252?ysclid=lt2s0p8opp183296901
