Монолит — кирпич или бумага

Доллары под матрасом, золото, недвижимость — вот «тихие гавани» для консервативного частного инвестора. Квадратные метры уже не первое десятилетие удерживают первенство среди тех, у кого есть лишние деньги и желание их сохранить — и немного заработать. Но насколько эти инвестиции оправданы сейчас и не стоит ли сменить их на более доходные, хотя, может, и более рискованные — и более доходные?

Доход или убыток в квадрате?

Недвижимость традиционно пользуется спросом у инвесторов во всем мире. Недаром более чем треть портфеля инвестиций самых богатых людей в мире приходится именно на нее, подсчитали аналитики  Knight Frank. Речь идет и о коммерческой (11% в портфеле), и о жилой недвижимости (24%). Однако в России в последнее время недвижимость не показывает желаемой доходности, хотя по-прежнему порядка около (30%) инвестиций российских миллиардеров приходится именно на жилые квадратные метры — не только в России, но и за границей.

С 2000 по 2008 год российская недвижимость росла примерно на 20-30% в год, затем рынок упал, но снова восстановился перед кризисом в 2014 году. Однако грянул кризис, и затем рынок обвалился, все еще не вернувшись на прежний уровень. В 2016 году этот излюбленный инструмент инвестиций, согласно официальной статистике, подешевел. «Первичный рынок» в рублях снизился на 0,6%, «вторичный» — сразу на 4,2%. Если учесть инфляцию в 6,1%, то недвижимость снизилась в цене на 10%, подсчитали эксперты. По их мнению, даже если учесть доход от сдачи в аренду, инвесторам пришлось мириться с убытками в 2-3%.

В этом году прогноз чуть более позитивный: рост жилых квадратных метров в целом по рынку ожидается порядка около 5-7%, в том числе и из-за сокращения предложения в новостройках.

Впрочем, власти Москвы — одного из самых привлекательных регионов для инвестиций в недвижимость — ожидают спада частных инвестиций в строительство в 2017-2019 годах, говорится в прогнозе социально-экономического развития города.

Плюс на минус

Основной минус инвестиций в недвижимость — высокий порог входа. По оценке руководителя аналитического центра компании «ОПИН» Дениса Бобкова, в среднем частный инвестор вкладывает от 2 до 50 млн. рублей, причем чаще всего это свободные деньги, а не ипотека.

Цель инвестора обычно заработать на ренте, то есть на сдаче в аренду. Здесь есть две опасности: дешевле покупать на стадии строительства, а с учетом нестабильной ситуации в бизнесе даже крупных девелоперов, подобная покупка может превратиться в долгострой и «висеть» мертвым грузом вместо того, чтобы приносить доход. Причем это касается как дорогой коммерческой, так и более дешевой жилой недвижимости.

Вторая проблема — рынок аренды, который с 2014 года немного упал. В пик кризиса доходило, например, до того, что число тех, кто хочет сдать квартиру в Москве, превышало количество потенциальных арендаторов в шесть-восемь раз, и владельцы квартир потеряли до 20% рублевого дохода. В долларах потери составили и вовсе чуть ли не половину. Сейчас ситуация более спокойная, но по-прежнему спрос не вернулся на прежний уровень. Цена даже сверхпопулярных в столице однокомнатных квартир «однушек» не вернулась к докризисному уровню. Но никто не может гарантировать, что такое не повторится снова.

Зато с такими инвестициями всегда можно быть уверенным, что, если не случится пожар или землетрясение, она всегда останется у инвестора — в отличие от ценных бумаг, которые могут в один далеко не прекрасный момент превратиться в просто бумагу, поскольку компания обанкротится или экономика совершит очередной кульбит, который заставит их подешеветь на 90%.

Главный минус инвестиций в бумаги — это не такой понятный, как недвижимость, инструмент для инвестора как недвижимость. Нужно разбираться в рынке хотя бы на минимальном уровне, чтобы правильно расставить приоритеты.

Бумага спрос стерпит

Однако, по прогнозам экспертов Knight Frank, в ближайшие 10 лет 70% ультрамиллионеров (с состоянием больше $30 млн долларов) в мире планируют нарастить свои инвестиции в акции и облигации, а их интерес к жилой недвижимости снизится.

В России подобная стратегия тоже может оказаться перспективной. После кризиса 2014 года рынок ценных бумаг находился на дне, и многие инструменты были не просто недооцененными, их можно было фактически купить практически за бесценок. С тех пор прошло два года, многое изменилось, но по-прежнему российский рынок акций, который пользовался без преувеличения бешеным спросом, считается одним из самых перспективных.

По итогам 2016 года инвесторы вложили рекордный с 2010 года объем средств в российские фонды — приток превысил $727 млн, подсчитали в Citibank. А эксперты Bloomberg назвали Россию фаворитом среди иностранных портфельных инвесторов в 2017 году.

Частному инвестору стоит присмотреться к рынку ценных бумаг. Во-первых, порог входа не так высок, как в недвижимости — начать можно даже с 50 тыс. рублей. Во-вторых, частному инвестору можно открыть ИИС, на который можно получить налоговый вычет.

И в-третьих, в отличие от недвижимости, можно диверсифицировать портфель и вложиться, например, не только в российскую, но и в иностранную экономику.

Еще один плюс ценных бумаг — их гораздо проще и быстрее превратить в реальные деньги, тогда как продажа квартиры может занять в лучшем случае несколько дней, а услуги хорошего риелтора прибавят к потере в стоимости квадратных метров, которые нужно срочно продать. Ведь быстро превратить их в деньги можно только с большой скидкой к рынку.

К тому же, большинство экономистов и управляющих активами, опрошенных в конце прошлого года Forbes, полагают, что наибольший доход в 2017 году принесут вложения в акции, а индекс ММВБ прибавит 15%. Если нет желания вкладываться в Россию, можно обратить внимание на рынки развивающихся стран, советуют эксперты. Например, на Бразилию. Еще один вариант для смелых — акции американских биотехнологических компаний.

Что выбрать

Инвестиции в недвижимость остаются привлекательными по большей части для ультраконсерваторов, да и то благодаря истории современной России, в которой пока еще не было громких обвалов цен на квадратные метры. Однако ценные бумаги не только объективно более ликвидны, но и более перспективны для тех, кто умеет смотреть в будущее и стремится получать реальные доходы. Даже если миллиардеры выбирают ценные бумаги и сокращают инвестиции в квадратные метры, почему бы не последовать их примеру? И по-прежнему сохранять баланс активов в портфеле своих инвестиций, как это делают богатейшие люди планеты, просто слегка перетасовав его и изменив приоритеты.