Вечный спор: новостройка или «вторичка»?

«Брать или не брать?» – вот главный вопрос потенциального заемщика банка, мечтающего о своем жилье. Ипотеку сравнивают с арендой или рассрочкой. Зачастую люди сомневаются и не могут принять окончательное решение. Как и все на этом свете, ипотечный кредит имеет свои плюсы и минусы.

«Брать или не брать?» – вот главный вопрос потенциального заемщика банка, мечтающего о своем жилье.

Ипотека или аренда?

Беря кредит на покупку недвижимости, вы получаете возможность улучшить свои жилищные условия. Это главное преимущество ипотеки. Конечно, можно всю жизнь экономить, арендуя чужие квадратные метры. Но, в конечном счете, вы переплатите, и к концу жизни так и останетесь без собственной квартиры. Вариант с арендой можно рассматривать, если у вас нет четких планов на будущее, вы ищете себя и вам важна мобильность. Если у вас есть хотя бы небольшие накопления на первоначальный взнос, для вас важна стабильность, и есть желание «пустить корни», — то выбор однозначно «за» ипотеку.

К тому же, плательщики ипотеки юридически защищены лучше, чем арендаторы. Хозяин квартиры может поменять стоимость жилплощади или вообще попросить вас съехать без объяснения причин. В ипотечном же договоре четко прописана сумма ежемесячных выплат. Да и ставка по кредиту меняться не может.

Елена Бармина — руководитель по развитию ипотечного кредитования банка «Союз».

Елена Бармина, руководитель по развитию ипотечного кредитования банка «Союз»:

Однозначно ипотека более выгодна, чем аренда, по многим факторам:

• Сравнивать ипотечные платежи со ставками аренды нужно в части процентов по кредиту, ведь существенная часть платежей по кредитам идет в возврат самого тела кредита, которое вы получили в банке. А при сравнении процентов по кредитам с арендными платежами первые будут сопоставимы либо даже меньше арендных платежей
• При желании переехать в другой регион можно продать ипотечную квартиру из-под залога. Многие банки предоставляют заемщикам возможность либо продать недвижимость из-под залога либо заменить залог на соответствующий по стоимости и ликвидности
• Ценовые условия ипотечной сделки зафиксированы на весь срок кредита (покупатель (заемщик) защищен и от роста цен на недвижимость, и от роста процентных ставок), чегоо нельзя сказать об арендных платежах
• При покупке недвижимости и получении ипотечного кредита можно получить возврат подоходного налога в размере уплаченных процентов и средства материнского капитала (семье с двумя детьми). Полученные деньги можно направить на ремонт ипотечной недвижимости либо внести их в счет досрочного погашения кредита
• Молодой семье, в которой есть дети, просто необходимо иметь собственное жилье для возможности оформления постоянной регистрации в ней, что необходимо для прикрепления к поликлинике, устройства детей в детский сад и школу

Ипотека или рассрочка?

Рассрочка манит отсутствием процентов.  Но этот инструмент подходит далеко не всем. К сожалению, только малая часть россиян может позволить себе взять в рассрочку, например, два миллиона рублей. И потом в течении года отдавать по 177 000 равными взносами. А если нужно взять не два, а пять миллионов? Это же какие доходы нужно иметь?! Наоборот, ипотека предлагает щадящий вариант погашения кредита — небольшими частями, хоть и на длительный срок.

Елена Бармина, руководитель по развитию ипотечного кредитования банка «Союз»:

— Ипотечные кредиты предоставляются на достаточно длительный срок, что позволяет получить большую сумму кредита, без стрессовой нагрузки на семейный бюджет, поскольку при предоставлении кредита банки рассчитывают возможный лимит по кредиту для заемщика таким образом, чтобы ежемесячный платеж по ипотечному кредиту составлял не более 30-50% от ежемесячного дохода клиента. Платежи по рассрочке не привязаны к доходу, и средства, полученные в рассрочку, должны быть возвращены в короткое время.

Ипотека или накопить самому?

Делать собственные накопления – хорошая, на первый взгляд, идея. Вроде бы и в кредит не влезаешь, и квартира «маячит» где-то впереди. Другое дело, что пока вы соберете нужную сумму, квартира может подорожать, а деньги — обесцениться. Та же инфляция  «идет» довольно прогрессивными темпами — по 7-10% в год, и «съедает» такие накопления.

Кроме того,  при оформлении квартиры в кредит появляется возможность сэкономить. Речь идет о специальных категориях заемщиков – молодых семьях, военных. Для них предусмотрены льготы в виде пониженных кредитных ставок или субсидии от государства, покрывающие часть расходов. Помните, что часть кредита можно оплатить за счет средств материнского капитала или с помощью возращенных налоговых вычетов.

В общем, не так страшна ипотека, как ее «малюют». Сейчас это самый оптимальный способ решить квартирный вопрос, если у вас устойчивое финансовое положение и вы готовы платить банку за возможность жить в своей квартире уже сегодня.

Елена Бармина, руководитель по развитию ипотечного кредитования банка «Союз»:

— Рост цен на недвижимость, инфляция – бесспорные факторы, говорящие в пользу ипотечного кредита как инструмента решения жилищного вопроса.

Какую квартиру выбрать?

Квартиры в новостройках привлекают, прежде всего, ценой.

Допустим, вы решились на ипотеку. Следующий вопрос на очереди: какую квартиру лучше покупать?  В строящемся доме или на вторичном рынке? Чтобы оценить достоинства и недостатки каждого варианта, просто сравним их по ключевым параметрам.

Стоимость квартиры

Квартиры в новостройках привлекают, прежде всего, ценой. Аналогичная квартира с такими же параметрами на вторичном рынке недвижимости будет стоить на 20-25% дороже. Если купить квартиру в строящемся доме на начальном этапе строительства, то разница в цене еще  более существенна: к моменту сдачи дома в эксплуатацию она составит 30-35%.

Новостройка – «Вторичка»

1:0

Процентная ставка

На квартиры в новостройках до конца года действует ипотека с господдержкой. Программа позволяет рассчитывать на кредитование по сниженной ставке, которая не будет превышать 12% годовых. Некоторые банки демпингуют и снижают ставку до 11%. Кроме того, в условиях кризиса девелоперы предлагают клиентам неплохие скидки и бонусы на строящиеся квартиры — от возврата части средств до бесплатного паркинга.

У квартир на вторичном рынке таких маркетинговых инструментов нет. Ставки по ипотеке тут выше и начинаются от 12,5% годовых.

Елена Бармина, руководитель по развитию ипотечного кредитования банка «Союз»:

— Тем не менее, за первое полугодие 2016 года ставки по кредитам на вторичном рынке жилья практически приблизились к ставкам на первичном рынке по кредитам с господдержкой и кредиты на вторичном рынке жилья повысили свою привлекательность с точки зрения цены.

Новостройка – «Вторичка»

2:0

Внешний вид и инфраструктура

Существенная часть новостроек сдается с отделкой, но минимальной и безальтернативной.

Существенная часть новостроек сдается с отделкой, но минимальной и безальтернативной. То есть, выбрать ее нельзя – она типовая. На практике покупателю придется вложить немало денег и времени в обустройство нового жилья. В отдаленных районах инфраструктура может быть неразвита или отсутствовать вовсе. Ведь застройщик сначала сдает дом или жилой комплекс, а только потом – сопутствующие постройки: детские сады, школы, магазины. Придется какое-то время потерпеть.

Квартиры же на вторичном рынке продаются с готовым ремонтом. А иногда даже с частью мебели. И, как правило, уже в обжитых районах. Найти квартиру близко к станции метро куда проще на «вторичке».

Елена Бармина, руководитель по развитию ипотечного кредитования банка «Союз»:

— В большинстве случаев инфраструктура (детские сады, школы, магазины) в домах на вторичном рынке жилья более развита, чем в строящихся домах. Но надо отметить, что внешний вид, экологичность материалов, качество инженерных коммуникаций, комфортабельность подъездов  многих современных новостроек намного опережают состояние домов в старых районах, квартиры в которых продаются на на вторичном рынке жилья.

Новостройка – «Вторичка»

2:1

Время

Еще один очевидный, но немаловажный фактор. Покупая квартиру в строящемся доме, с переездом придется подождать. И не факт, что застройщик успеет закончить все работы точно к указанному сроку. Накиньте несколько месяцев на необходимый ремонт – вариант «купил и живи» — точно не про первичный рынок. В отличие от готового жилья, где с момента выбора объекта до въезда может пройти пара недель.

Елена Бармина, руководитель по развитию ипотечного кредитования банка «Союз»:

— Временной фактор  — один из немаловажных  моментов при выборе того или иного объекта. Для молодой семьи, перед которой стоит дилемма — продолжать снимать, одновременно платить по кредиту на строящуюся квартиру либо уже сейчас консолидировать все расходы семьи в одном кредите на покупку квартиры на вторичном рынке жилья, выбор встанет в пользу последнего варианта.

Новостройка – «Вторичка»

2:2

Риски

А вот здесь с победителем или проигравшим трудно определиться. Риски есть у каждого из вариантов. С новостройкой страшно остаться вообще без жилья, заплатив за свои квадратные метры на этапе начального строительства. За время возведения дома застройщик может обанкротиться, могут возникнуть проблемы с документацией, проведением инженерных сетей и многим другим. Все это может привести к переносу сроков вашего новоселья. Или, что, увы, до сих пор случается, к полной заморозке проекта. При выборе застройщика, обращайте внимание, чтобы компания работала в соответствии с 214-м федеральным законом («О страховании застройщика»). Тогда есть шанс избежать неприятных последствий форс-мажоров.

Главный недостаток вторичной недвижимости — длинная история квартиры от первого до последнего ее владельца.  Бывали случаи неожиданно объявившихся наследников, незаконно выписанных с жилплощади родственников и прочих третьих лиц, которые начинают претендовать на недвижимость. Тщательно проверяйте документы и проведите их экспертизу у юриста. Здесь также можно застраховать себя от рисков с услугой «Страхование титула». В маловероятном случае мошенничества вы гарантированно получите обратно рыночную стоимость вашей квартиры. В среднем, такая услуга стоит от 1,2% до 1,8% от суммы кредита.

Елена Бармина, руководитель по развитию ипотечного кредитования банка «Союз»:

— Риски существуют в обоих сегментах. Но надо отметить, что банки перед проведением сделки  проверяют и застройщиков, и владельцев вторичных квартир. Кроме этого, самому заемщику (покупателю) будет нелишним провести самостоятельный анализ и узнать побольше о застройщике, сроках сдачи объекта на основании данных проектной декларации, которая обязательно должна размещаться в СМИ либо на сайте застройщика, узнать о плановых и фактических сроках сдачи построенных объектов застройщика, если таковые у него были (если выбор пал в пользу новостройки). Если покупатель решил приобретать недвижимость на «вторичке», то рекомендуем изучить документы, на основании которых приобреталась рассматриваемая вами недвижимость,  если есть возможность пообщаться с соседями потенциального продавца.

Новостройка – «Вторичка»

3:3

Перспективы

Если рассматривать приобретение квартиры еще и как некую инвестицию, то выгоднее будет купить новое жилье.

Если рассматривать приобретение квартиры еще и как некую инвестицию, то выгоднее будет купить новое жилье.  Ведь цена во многом зависит еще и от «изнашивания» дома, инженерных коммуникаций и качества объекта в целом. Здесь покупка в новостройке сохранит, а, возможно, еще и приумножит ваши деньги. Например, от старта строительства объекта до его завершения стоимость квартиры вырастает примерно на 30%.

Елена Бармина, руководитель по развитию ипотечного кредитования банка «Союз»:

— С точки зрения инвестиций, новостройка, действительно, — более привлекательный вариант в силу следующих причин:

• длительный срок эксплуатации;
• рост стоимости актива после оформления в собственность;
• выше цена аренды.

Новостройка – «Вторичка»

4:3

Выводы

Квартиры в новых домах или строящееся жилье лидируют по цене и условиям кредита. Минус в виде  отсутствия нужного ремонта тоже можно пережить. В конце концов, многим нравится делать квартиру строго «под себя». Единственное существенное отличие между покупкой квартиры на первичном и вторичном рынке — в скорости переезда. Если она для вас существенна и нет времени ждать, то рассматривайте готовое жилье. Если жесткой необходимости в собственной квартире «здесь и сейчас» нет – первичный рынок выгоднее и оптимальнее.

Елена Бармина, руководитель по развитию ипотечного кредитования банка «Союз»:

— Первичный рынок будет оставаться более конкурентным, только пока действует госпрограмма. После ее окончания в марте 2017 года ставки на вторичном рынке  сравняются либо будут ниже ставок на первичном рынке жилья.