Сколько стоит аренда офиса в Москве?

Текущую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости можно назвать периодом стабилизации [1] Офисы, ТЦ и склады: рынок коммерческой недвижимости Москвы ожил. 2021. URL: https://realty.rbc.ru/ . Главные тенденции офисного сектора: развитие гибких рабочих пространств и увеличение количества классических офисов повышенной комфортности. При этом площади для бизнеса принято не покупать, а брать в аренду: по оценке аналитиков, 90% от общего объема рынка составляют сделки по аренде офисов [2] Офисы, ТЦ и склады: рынок коммерческой недвижимости Москвы ожил. 2021. URL: https://realty.rbc.ru/ . В статье разберемся, где выгоднее снять помещение для бизнеса и от чего зависит стоимость аренды офиса в Москве.

Аренда офиса в Москве: предложения

Наличие офиса — важное условие существования бизнеса. Но не все предприниматели могут себе позволить собственное здание или помещение. К тому же содержание личных площадей не всегда целесообразно. Поэтому оптимальным для большинства компаний становится снять офис в Москве.

Сегодня рынок коммерческой недвижимости предлагает множество решений — найти подходящее предложение можно под любые запросы бизнеса. Внимание начинающих предпринимателей и компаний, отправивших на «удаленку» значительную часть сотрудников, привлекают гибкие офисы. Их доля на рынке пока невелика — всего 1,2% от общего офисного предложения, но такой формат стремительно развивается [3] Что дороже для арендатора, классический офис или гибкий. 2020. URL: https://www.vedomosti.ru/ .

Словарь

Гибкий, или динамичный, офис (англ. flexible office space) — эффективно спроектированное рабочее пространство, предлагающее сотрудникам разные варианты рассадки и стиля работы. Гибридный дизайн офиса учитывает широкий спектр потребностей сотрудников разных поколений, предоставляя им возможность работать в наиболее подходящем для них пространстве [4] Макарова А. М., Ничетный Н. Ю. Объемно-планировочные решения при реализации проектов по строительству гибких офисов. StudNet. 2022. URL: https://cyberleninka.ru/ .

Такие пространства позволяют сэкономить. Однако, если место для организации работы нужно надолго, традиционный вариант будет дешевле. К тому же офис в привычном для всех понимании — это полноценное рабочее пространство, адаптированное под конкретные бизнес-процессы. Поэтому гибкие решения не стоит рассматривать как замену классическим офисным вариантам [5] Чичерова Л. Что дороже для арендатора, классический офис или гибкий. 2020. URL: https://www.vedomosti.ru/ .

Компоненты гибкого офиса

Что предлагает бизнесу столичный рынок коммерческой недвижимости сегодня? Помещения свободного назначения, требующие ремонта и полностью готовые для работы офисы. Пространства с панорамными видами и собственными террасами, офисы в стиле лофт. Предприниматель может снять здание, целый этаж, офис для одного человека или нескольких сотрудников.

Сколько стоит аренда офиса в Москве?

Ежемесячная стоимость рабочего места в столице начинается с 3000–10 000 рублей в крошечном помещении на окраине столицы и достигает нескольких миллионов рублей в центре города. Согласно данным ЦИАН, средняя цена аренды офиса в Москве составляет 390 000 рублей в месяц [6] Достоверная база данных о продаже и аренде жилой, загородной и коммерческой недвижимости ЦИАН. URL: https://www.cian.ru/ . При этом, конечно, разброс цен в столице очень большой, ведь ставка зависит от множества факторов. Рассмотрим их подробнее.

Аренда офиса в разных округах столицы

Стоимость аренды офиса в Москве зависит в первую очередь от месторасположения. Помещение в центральном или историческом районе столицы обойдется в десятки раз дороже, чем офис, например, в Зеленограде.

Но не всегда компании нужно рабочее пространство в пределах Садового кольца. Все зависит от особенностей бизнеса. B2С выиграет от удачного месторасположения с хорошей проходимостью и транспортной доступностью, которые обеспечат поток клиентов. Для B2B это не так важно. Хотя соседство со станциями метро и остановками общественного транспорта имеет значение и для сотрудников.

Если снять офис в районе с плохо развитой инфраструктурой, можно существенно сэкономить на аренде. Но появятся другие расходы: развоз персонала на такси или корпоративном автобусе, организация столовой и т. д.

Средняя стоимость аренды офиса в Москве в зависимости от округа

Округ

Средний размер арендной платы, руб./мес.

Центральный

553 000

Северный

373 000

Северо-Восточный

213 000

Восточный

138 000

Юго-Восточный

164 000

Южный

263 000

Юго-Западный

333 000

Западный

647 000

Северо-Западный

165 000

Зеленоградский

63 000

Новомосковский

103 000

Троицкий

25 000


Источник: ЦИАН [7] Достоверная база данных о продаже и аренде жилой, загородной и коммерческой недвижимости ЦИАН. URL: https://www.cian.ru/

Аренда офиса разных классов

Состояние офиса, его оснащение и престижность тоже играют большую роль в ценообразовании. В зависимости от года постройки здания, развития инфраструктуры, удаленности от центра, состояния коммуникаций, качества ремонта и многих других параметров коммерческой недвижимости присваивается категория от А до D.

Категории А и А+

Офисы категорий А и А+ по праву считаются самыми престижными. Это рабочие пространства в центре города, расположенные преимущественно в новых бизнес-центрах. В здании, где размещен офис, есть все блага цивилизации: подземный паркинг, ресторан, залы для конференций, охранные системы, дизайнерский ремонт и т. д.

Категории В, В+ и В-

Такие офисы тоже располагаются в бизнес-центрах, но уже не совсем новых. Помещения в старых, но отреставрированных зданиях в центре города тоже относятся к категории В. Здесь уже может не быть подземного паркинга, но мест на парковке около офиса должно хватать всем сотрудникам. Полная автоматизация управления зданием в категории тоже отсутствует, но ремонт и оснащение офиса все еще на высоте.

Категория С

Это офисы, расположенные в старых переоборудованных зданиях. Их местоположение не такое выгодное, как в первых двух случаях. Часто здесь изношенные коммуникации, может не быть кондиционеров, но присутствуют телефония и интернет. Нередко арендаторам приходится выполнять ремонт помещений самостоятельно. Кстати, на это время можно попросить арендные каникулы. Сам арендодатель вряд ли это предложит, поэтому лучше проявить инициативу.

Категория D

В зданиях категории D отсутствует ремонт, может не быть важных для жизни коммуникаций. К данной категории относятся и переоборудованные под офисы квартиры. На такие предложения по понятным причинам практически нет спроса.

Средняя стоимость аренды офиса в Москве в зависимости от класса помещения

Класс

Средняя стоимость аренды, руб./мес.

А и А+

1 100 000

В+

690 000

В

326 000

В-

92 000

С

70 000


Источник: ЦИАН [8] Достоверная база данных о продаже и аренде жилой, загородной и коммерческой недвижимости ЦИАН. URL: https://www.cian.ru/

Аренда офиса разной площади

Площадь офисного помещения — еще одна важнейшая составляющая арендной ставки. Плата за аренду обычно исчисляется в квадратных метрах. При этом важен не общий метраж офиса, а полезная площадь, так как в помещениях могут быть зоны, которые нельзя приспособить под рабочие места: комнаты без окон, пространства без санузлов. При наличии таких зон важно, чтобы размер арендной платы исчислялся в квадратных метрах полезной площади или цена «квадрата» учитывала недостатки помещений.

Кстати, размер офиса — основной критерий экономии без ущерба комфортабельности. Например, компания может перевести часть сотрудников на удаленную работу и позволить себе офис в центре, чтобы принимать больше клиентов.

Средняя стоимость аренды офиса в Москве в зависимости от площади помещения

Площадь

Средняя стоимость, руб./мес.

до 20 м 2

26 000

21–50 м 2

61 000

51–100 м²

135 000

101–200 м²

303 000

201–300 м²

545 000

301–500 м²

902 000

501–1000 м²

1 800 000

от 1000 м²

4 800 000


Источник: ЦИАН [9] Достоверная база данных о продаже и аренде жилой, загородной и коммерческой недвижимости ЦИАН. URL: https://www.cian.ru/

От чего еще зависит стоимость аренды офиса?

На стоимость аренды офиса влияют и многие другие факторы. Объективной причиной для повышения арендной платы считаются:

  • качественный дорогой ремонт;
  • красивый вид из окон;
  • обновление коммуникаций;
  • наличие парковки;
  • офисная мебель и другое оснащение кабинетов;
  • уборка и охрана помещений;
  • наличие офисной и бытовой техники;
  • кухонная зона;
  • высокоскоростной интернет;
  • место для наружной рекламы;
  • свободный доступ в офис в любое время;
  • лифт.

Отдельно стоит отметить наличие изолированного входа в офис. Для бизнеса это может быть важно в связи с необходимостью приглашать клиентов. Например, отдельный вход необходим нотариальным и адвокатским конторам, врачебным кабинетам, туристическим агентствам. Если у компании не так много посетителей и все они приходят в офис по предварительной договоренности, изолированный вход не имеет большого значения.

Помимо арендной платы, в стоимость содержания офиса входят и другие расходы, в том числе непредвиденные. Ведь у коммерческих сделок множество подводных камней, например:

  1. Аренда в строящемся бизнес-центре обязывает арендатора ждать ввода здания в эксплуатацию. А со стороны застройщика могут быть задержки.
  2. Иногда арендодатель просит оплачивать часть общих коридоров и других помещений. Такие нюансы нужно проговаривать заранее, чтобы спланировать бюджет.
  3. Если в договоре аренды не прописаны условия пересмотра арендной платы, повышение цен может оказаться неожиданностью и непосильным бременем для бизнеса.
  4. Оплата коммунальных услуг тоже должна прописываться в договоре. При этом арендатору удобнее вносить платежи по счетчику, иначе собственник может выставлять произвольные счета, которые невозможно проверить [10] Как снять офис. 2017. URL: https://journal.tinkoff.ru/ .

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, стоит доверить сделку профессионалам.


Прежде чем принять решение об аренде, необходимо понять, соответствует ли предложение рынку. Для этого можно изучить специализированные площадки: Авито, Яндекс.Недвижимость, ЦИАН. Чтобы оценить адекватность рассматриваемых вариантов, потребуется анализ нескольких десятков объявлений. Можно поступить еще проще — обратиться к специалистам, не первый год работающих на рынке недвижимости.

* Материал не является публичной офертой. Информация о стоимости указана для ознакомления и актуальна на август 2022 года.