Юрий Грибанов, управляющий партнер Frank Research Group: «Нужна ли в России обратная ипотека?»

В России существует социальный парадокс: много одиноких пожилых людей находятся за чертой бедности, но при этом формально их состояние может составлять несколько миллионов рублей. Это стоимость квартир, в которых они проживают и собственниками которых являются.

Сегодня единственной возможностью «конвертации» квартиры в живые деньги является договор пожизненной ренты, когда пожилой человек передает по наследству или продает свое жилье посторонним людям, а те обязуются пожизненно содержать его. Однако эти отношения практически не контролируются государством, чем пользуются мошенники и черные риелторы.

Альтернативой может стать так называемая «обратная ипотека» — сейчас эта программа разрабатывается государственным Агентством по ипотечному жилищному страхованию (АИЖК). Только в отличие от пожизненной ренты, обратная ипотека — регулируемый законом, прозрачный инструмент, функционирующий с участием банков и страховых компаний. Вот как эта схема работает в США: пенсионер, желающий увеличить свои доходы в старости, получает в банке кредит под залог своей квартиры: либо всю сумму сразу, либо в форме равных платежей на протяжении 10–15 лет. А после смерти заемщика банк продает квартиру и погашает кредит. Если после погашения остаются какие-то средства, они переходят наследникам. Американский опыт использует в разработке стандартов российской «обратной ипотеки» и АИЖК.

При грамотной реализации эта программа могла бы стать довольно востребованной в нашей стране. Для этого есть и экономические, и демографические предпосылки. Сейчас число людей в возрасте от 65 лет — 18 млн человек, но их количество постоянно увеличивается. При этом количество работающего населения, за счет налоговых отчислений которого выдаются пенсии, сокращается. Государство вынуждено будет увеличивать пенсионный возраст, но одной этой мерой проблему не решить. Необходимы финансовые инструменты, которые бы позволили пожилым людям увеличить свой уровень жизни в старости.

Например, по расчетам АИЖК, под залог двухкомнатной квартиры в Москве пенсионеры могут в течение 10 лет получать дополнительный доход в размере полутора размеров средней пенсии — это на сегодня около 12 700 руб.

Но надо учитывать, что нынешнее поколение пенсионеров — те, кому сейчас за 65 лет и более, — будет с опаской относиться к такому предложению. Необходимы образовательные программы для населения и государственный контроль, а также госгарантии для участников программы. Государство должно ограничивать уровень ставок по кредитам в «обратной ипотеке», а также компенсировать или страховать потери банков в случае падения цен на жилье.