Долевая собственность на жилье: Можно ли поделить квартиру миром

Начало - в выпуске за 17 ноября.

Новые собственники угрожают вселить аул

Марье Васильевне бывшая семья ее мужа никогда особо не мешала. До тех самых пор, пока муж, Петр Семенович, не умер. Тут и выяснилось, что на долю покойного мужа в их скромной двухкомнатной квартире теперь могут претендовать не только Марья Васильевна и их общая с Петром Семеновичем дочь, но и уже взрослые сыновья Петра Семеновича от первого брака. Поскольку завещания покойный не оставил, все они считаются равноправными наследниками. И доля Петра Семеновича в квартире должна делиться между ними всеми поровну.

Отказываться от своего наследства молодые люди не стали. Более того, сразу заявили, что собираются сдать причитающуюся им долю в аренду. Так что пусть Марья Васильевна с дочкой готовятся к соседству с продавцами с ближайшего рынка или гастарбайтерами...

- Людям, оказавшимся в такой ситуации, стоит иметь в виду: есть решение Верховного суда РФ, касающееся жильцов квартир с долевой собственностью. Собственник доли может вселять и регистрировать на жилплощади кого-либо только с согласия остальных совладельцев. Исключение - для несовершеннолетних детей собственника, - комментирует ситуацию специалист по жилищному законодательству, депутат Госдумы РФ Галина Хованская. - Благодаря этому решению теперь можно бороться с ситуациями, когда собственник какой-нибудь одной десятой доли начинает зарабатывать, вселяя в квартиру целый аул.

Как решать проблемы с долями по закону

- Обычно мы сталкиваемся с долевой собственностью, когда речь идет о разделе имущества между наследниками, - рассказывает московский нотариус Алексей Сафонов. - Если удается решить все вопросы миром, то достигнутые договоренности фиксируются в нотариальной форме. Если же наследники не могут договориться, то спорщикам прямая дорога в суд.

На практике возможны такие варианты.

- В суде определяется порядок пользования имуществом (квартирой), находящимся в общей долевой собственности. В этом случае действует п. 2 ст. 248 Гражданского кодекса: участник долевой собственности имеет право на пользование частью общего имущества, соразмерной его доле. А если выделить такое имущество «технически» невозможно, то собственнику-дольщику полагается денежная компенсация.

- Доля сособственника может быть выделена судом по его требованию в натуре (на основании п. 3 ст. 252 ГК РФ). Проделать такое, к примеру, с квартирой-однушкой явно невозможно, поэтому действует дополнительное правило: если выдел доли в натуре невозможен, ее владелец вправе потребовать денежную компенсацию. Возможен также вариант, когда сособственник получает меньшую часть жилья в натуре и доплату - скажем, когда делится двушка с комнатами разных размеров.

Однако, по словам Алексея Сафонова, в реальности второй вариант практически не встречается. Видимо, суды стараются избегать превращения «долевых» квартир в коммуналки.

- Чаще всего, если общую квартиру не удается разделить, а ужиться не получается, то сособственникам рекомендуется продать жилье и поделить вырученные деньги.

Гражданский кодекс предусматривает и еще один путь: отдельно продать свою собственную долю в квартире (ст. 246 ГК РФ). Однако действует правило о том, что сособственники имеют преимущественное право покупки доли (ст. 250 ГК РФ). То есть собственник доли должен отправить совладельцам письменное уведомление о грядущей продаже, ее дате и выставленной цене доли. Отсчитав один месяц с даты получения писем содольщиками, владелец доли может заключать сделку.

Вопрос в тему

Муж изменил. Теперь мне еще и жилплощадь отдать?

Прожив с мужем 30 лет, узнала, что у него появилась семья на стороне, предположительно даже ребенок. Как нам с детьми себя обезопасить от возможного дележа нашей квартиры (квартира оформлена на меня)? На что чужие люди могут претендовать, если не будет развода? Или, наоборот, если развод будет. Можно ли что-то предпринять?

Ольга, Москва.

- Если оформленная на вас квартира была приобретена в браке, то это совместное имущество супругов, при этом не имеет значения, кто из них значится собственником по документам, - разъясняет адвокат Светлана Жмурко. - Поэтому при разводе жилье будет делиться пополам. Но даже если официально развода не будет, доля мужа может быть разделена между всеми его наследниками, включая ребенка «на стороне».

Чтобы этого избежать, можете заключить с мужем соглашение о разделе имущества, по которому он признает, что квартира является вашим личным имуществом. Другим вариантом будет заключение брачного соглашения с тем же условием. Его можно заключить и перед разводом.

Вариант с завещанием, если вы хотите, чтобы квартира в перспективе досталась только вашим детям, не подходит. Несовершеннолетний ребенок мужа будет иметь право на обязательную долю в наследстве независимо от содержания завещания.

Остались вопросы? Задавайте!