Почему столичные новостройки сдаются с недоделками

Недавно мэр Москвы Сергей Собянин привел неутешительные результаты ревизии домов, построенных после 2009 года. Обнаружились и дефекты в кладке фасадов, и неудовлетворительное состояние кровли, и даже тот факт, что почти две сотни уже сданных домов до сих пор не подключены к тепло-, энерго- и водоснабжению по постоянной схеме (то есть по сути питаются от «времянок», что для жильцов означает вероятные перебои в снабжении). «Мы допускаем как-то это все», - с недоумением подытожил ситуацию мэр.

И в самом деле, а как такое получается-то? Ведь существуют СНИПы, все дома принимает специальная комиссия...

Фасад сыпется, а ответственных нет

- Проблема, к сожалению, глубже, чем просто отсутствие должного контроля при приемке дома, - считает Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов. - Нередко речь идет о скрытых дефектах, которые, когда дом сдается, внешне не заметны, но через несколько лет приводят к очень серьезным последствиям — фасад сыпется, кровля течет, в стенах трещины.

Как правило, по словам нашего эксперта, это происходит в тех случаях, когда застройщик изначально использует схему, которая позволяет ему без проблем уйти от ответственности за свою халтуру.

- Застройщик создает отдельную фирму под конкретный строительный проект. Потом эта фирма закрывается — например, банкротится. И соответственно, прекращаются все ее обязательства, - поясняет Константин Апрелев. - Делается это в первую очередь для того, чтобы уйти от налогов. Но заодно застройщик уходит и от обязательств перед гражданами. Для покупателей новостроек это самый тяжелый вариант — дом с дефектами налицо, а к ответственности призвать некого.

Чего ж так строим

Само же по себе невысокое качество нынешнего строительства эксперты объясняют массой причин. Одни из главных — нехватка профессиональных кадров с опытом работы и отсутствие должного контроля собственно на стройке.

Речь идет не только о том, что дома у нас строят в основном гастарбайтеры-таджики. Проблемы — и с квалифицированными специалистами среднего звена: мастерами, прорабами, начальниками участков. А именно они контролируют, что понастроили работяги-исполнители, подписывают акты приемки работ, включая так называемые скрытые работы. Иными словами, от их грамотности и честности и зависит, не потечет ли через два-три года у дома крыша и не «поедет» ли облицовка.

- На мой взгляд, проблему качества строительства в нынешней ситуации можно решить только так: ввести уголовную ответственность — именно уголовную, а не административную — конкретных физических лиц на стройке, которые принимают те или иные работы и отдают распоряжения, - считает Константин Апрелев.

В Главстройнадзоре Московской области также указывают на то, что многие новые технологии, материалы и проектные решения появились сравнительно недавно и проверялись относительно слабо — в сравнении с советскими временами, когда только в Москве и области работало три десятка строительных НИИ.

Потому необходимо и скорейшее принятие новых строительных стандартов. Подготовкой их сейчас уже занимается Национальное объединение строителей (Нострой).

Но оставим споры о том, как выводить строительную отрасль из ее нынешнего положения, специалистам. Поскольку для нас, потребителей, главный вопрос все-таки другой — что нам сейчас-то делать? Как, потратив кучу денег на далеко не дешевое московское или подмосковное жилье, не приобрести квартиру, где дует через дыры в стене или через годик-другой пойдут трещинами стены из-за «скрытых дефектов» фасада?

Что делать покупателям

Совет первый — выбирать тех застройщиков, которые работают по прозрачным и понятным схемам, а не через подставные структуры. В подавляющем числе случаев проблемы возникают именно во втором случае (см. выше).

Совет второй — знать свои права.

Увы, в качестве одной из причин, по которой у нас сдается столько некачественного жилья, специалисты называют юридическую неграмотность большинства покупателей. Ох! Легко экспертам так говорить, ведь во многих случаях наши люди так рады, что дом наконец хоть в каком-то виде сдан (сколько вокруг «обманутых дольщиков»!), что подписывают акт приемки практически не глядя. И все-таки давайте прислушаемся к советам.

- На самом деле, если качество новой квартиры вызывает сомнения, можно заказать независимую техническую экспертизу, получить предписание, предъявить застройщику и, если он откажется исполнять, обратиться в суд. И взыскать по суду не только сумму ущерба, но и компенсацию за несвоевременное его возмещение, - говорит Константин Апрелев. - Таких исков становится все больше — и суды сейчас, как правило, их удовлетворяют.

Если договор с застройщиком заключен по закону N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», то права дольщика в случае халтуры со стороны застройщика там прописаны достаточно пространно. Можно, если иное не предусмотрено договором, по своему выбору требовать: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

- Некоторые недобросовестные застройщики, заключая договор о долевом участии в строительстве жилья, составляют его таким образом, что по условиям договора они не несут никакой ответственности за недостатки, которые могут быть обнаружены при проверке качества жилья, - предупреждает адвокат Светлана Жмурко. - Хочу напомнить: условия договора, освобождающие застройщиков от ответственности, говоря юридическим языком, являются ничтожными. То есть, даже если вы просмотрели и такое условие в вашем договоре присутствует, суд будет на стороне покупателя квартиры.

В частности, гарантийный срок на объект долевого строительства, указанный в договоре, не может составлять менее чем пять лет (исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства). А гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование не может составлять менее чем три года (со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства).

Алгоритм же действий при принятии от застройщика квартиры такой. Обнаруживаются недостатки в плане качества — надо ДО подписания передаточного акта потребовать от застройщика составления документа, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям. Далее отказывайтесь от подписания передаточного акта до тех пор, пока застройщик не устранит недостатки.

ЭТО ПРИГОДИТСЯ

Куда пожаловаться на халтуру

Центр мониторинга строительных программ г. Москвы

(495) 650-50-55 — «горячая линия» по проблемам в домах-новостройках. Звонки принимаются в понедельник-четверг с 9.00 до 18.00, пятницу - с 9.00 до 16.45.

КСТАТИ

На эти недоделки чаще всего жалуются столичные новоселы

- качество оконных и балконных блоков

- недоделки со стороны фасада (балконы, лоджии)

- герметизация швов

- проблемы с сантехникой

- проблемы с энергоснабжением и электрооборудованием

(По данным «горячей линии» Городской комиссии при Правительстве Москвы по рассмотрению обращений граждан при строительстве в г. Москве)

А как у них

- В США и таких курортных странах, как Турция, Испания, Италия, Болгария, Греция, Кипр, новостройки продаются уже с отделкой под ключ, часто установлена кухня и даже техника, - говорит Юлия Кайнова, эксперт Century21 Beverlywood. - Ванные комнаты и туалеты полностью оборудованы, включая шкафы и электрику. Причем вся отделка продумана дизайнером и выглядит красиво. Уровень отделки и используемых материалов зависит от стоимости квартиры.

В Германии и Франции новостройки также предлагают с отделкой под ключ от дизайнера. Кухня чаще всего не включена в стоимость, так как предполагается, что покупатель предпочтет самостоятельно выбрать свой вариант.

В любой стране при покупке новостройки на стадии строительства можно выбрать дизайн помещений в пределах оговоренной в соответствие со стоимостью квартиры сметой. Свои дополнения и изменения покупатель квартиры в строящемся доме заранее может обсудить с дизайнером проекта.

От чего же у нас сдают бетонные коробки, в которые еще надо вложить пол-стоимости квартиры на ремонт?

На самом деле в Москве квартиры с отделкой от именитых дизайнеров тоже присутствуют. В элитных жилых комплексах, где цена квадрата начинается от $11-15 тысяч. В кризис, однако, появился новый тренд — некоторые застройщики стали предлагать «под ключ» и квартиры эконом-класса, с несколькими вариантами отделки на выбор. Идея имела успех, и сейчас некоторые компании, чтобы подогреть спрос, параллельно предлагают как квартиры без отделки, так и с отделкой.