Что делать, если застройщик продал подвал многоэтажки «на сторону»

...Строительство московской новостройки подошло к концу. Практически все квартиры были заселены жильцами, участвующими в строительстве дома на основании заключенных с ними договоров на участие в инвестировании строительства. Зарегистрировав право собственности на квартиры, они создали товарищество собственников жилья (ТСЖ) и начали наводить быт не только в своих квартирах, но и на придомовой территории.

На общем собрании ТСЖ было избрано правление и председатель. Они попросили застройщика представить все документы, связанные со строительством дома и последующей сдачей его в эксплуатацию.

Тут и начались неожиданности. Представителям ТСЖ стало известно, что застройщик дома перед сдачей его в эксплуатацию уже распорядился помещениями в техническом подвале - по своему собственному усмотрению. Эти нежилые помещения вместе с размещенными в них инженерными коммуникациями дома и оборудованием, обслуживающим все квартиры и помещения в доме, были переданы... в собственность некоего гражданина, не являющегося даже собственником квартиры в доме.

Так как право собственности на нежилые помещения было зарегистрировано на постороннее лицо, доступ к коммуникациям, проходящим в этих помещениях, для представителей ТСЖ, а также специальных служб, фактически был закрыт. Что безусловно нарушало права и интересы членов товарищества, и могло привести к печальным последствиям.

Так как правление ТСЖ в своей деятельности должно защищать интересы всех членов товарищества, а также интересы данной организации, было решено обратиться в суд.

Комментарий адвоката Светланы Жмурко:

- С того момента, как возникло право собственности хотя бы у одного из граждан-собственников жилого помещения, у него возникает и право долевой собственности на вспомогательные - общие помещения в этом доме.

Об этом сказано и в законе, так в соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит так же доля в праве собственности на общее имущество дома.

Частью 1 ст. 290 ГК РФ установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Аналогичные положения содержатся в статье 36 ЖК РФ, из которой следует, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства данного дома, объекты расположенные на указанном земельном участке.

Участвуя в инвестировании строительства дома, жильцы-дольщики выплачивают стоимость не только своей квартиры, но и стоимость всех вспомогательных помещений дома, а также оборудования и коммуникаций, предназначенных для обслуживания всего дома.

Кроме того, по условиям эксплуатации дома, должен быть обеспечен свободный доступ ко всему техническому оборудованию, расположенному во вспомогательных помещениях дома. В нашей ситуации, при условии продажи нежилых помещений постороннему собственнику обеспечить постоянный доступ к ним практически невозможно.

При сложившихся обстоятельствах, обращение в суд представителей ТСЖ оправдано и с точки зрения защиты безусловно нарушенных прав жильцов-собственников квартир, и с точки зрения перспективы положительного решения дела в пользу товарищества собственников жилья.