Изощренный способ обеспечить прибавку к пенсии

Летом нынешнего года об обратной ипотеке вновь заговорили с подачи представителей АИЖК и АРИЖК ― его дочерней структуры, ведающей вопросами реструктуризации проблемных займов. С ноября экспериментальная выдача таких кредитов стартует в ряде российских регионов.

Экономический смысл продукта в корне отличается от сути «классической» ипотечной сделки. В этом случае не ваш доход материализуется в приобретенном жилье, а, наоборот, имеющаяся жилплощадь может стать источником дохода здесь и сейчас. Единственной целевой аудиторией обратной ипотеки являются пенсионеры.

На первом этапе заемщик пенсионного возраста оформляет банковский кредит, обеспеченный залогом жилья. О сделке уведомляется третья сторона в лице наследника (наследников) заемщика. Впоследствии кредитор осуществляет выплаты ссуды равными долями в течение оговоренного договором срока. В случае смерти пенсионера банк предоставляет наследникам право выплатить остаток долга плюс проценты за пользование. Если займодатель получает отказ, то он реализует предмет залога на открытом рынке, покрывая потенциальный убыток от сделки.

В условиях старения населения тема будет приобретать актуальность быстрыми темпами, поэтому стоит вновь попытаться взвесить ключевые «за» и «против» относительно использования этого весьма «сурового» кредитного инструмента.

Обратная ипотека широко распространена в США и Европе, где ее популярность обусловлена рядом юридических преимуществ, а также экономической эффективностью данного механизма на «зрелых» рынках недвижимости.

1. Риски стать жертвой «черных риэлторов» для заемщика все же меньше, чем в случае заключения договора пожизненной ренты. Ведь пенсионер будет иметь дело с банком, а не любым физическим (юридическим) лицом, а квартира обременяется залогом, но не меняет собственника. В случае банкротства банка выданные кредиты, вероятнее всего, будут по закону выкуплены государством в лице АРИЖК.

2. У заемщика или его наследника остается право погасить все обязательства по кредиту и, как правило, на любом этапе оставить за собой предмет залога. Человек может принять то или иное решение в зависимости от текущих жизненных обстоятельств.

3. Схема позволит решить множество материальных проблем пенсионерам, живущим в престижных районах (в будущем это предполагает пусть льготный, но немалый налог на квадратные метры) и не желающим менять привычной обстановки, несмотря на ощутимое снижение дохода.

Противники обратной ипотеки чаще всего берут на вооружение следующие разумные доводы.

1. Основная экономическая загвоздка в анонсируемой чиновниками схеме ― величина процентной ставки по кредиту. Со стороны властей звучат обещания о применении в отношении данного специфического продукта максимально льготных условий заимствования, но с точки зрения законов рынка указанный вид кредитования сопряжен с немалыми рисками для кредитора. Главный риск заключается в том, что за время жизни заемщика (после получения кредита) объем выплат в его адрес может превысить рыночную стоимость залога. Второй источник неопределенности ― высокая вероятность некоторой потери ликвидности жилья, в котором проживает заемщик преклонного возраста ― из-за ограничений в передвижении, низкого внимания к предметам интерьера и обихода и так далее.

2. Наличие третьей стороны (наследников заемщика) в договорных отношениях также создает риски для банка (судебные тяжбы и пр.), при этом третья сторона не разделяет рисков, упомянутых выше.

3. Если кредит срочный (а это наиболее распространенный вариант), то заемщик рискует при жизни остаться без собственного жилья.

4. Множество своих рисков кредиторы будут пытаться перенести на заемщика, включая в договор дополнительные пункты, являющиеся основанием для дефолта по кредиту. Дефолт в данном случае наступает в случае существенного снижения стоимости заложенного жилья по вине заемщика.

5. Наконец, как и любая ипотека, данный механизм прекрасно работает в условиях роста цен на недвижимость, но в периоды их снижения в реальном выражении становится труднореализуемым активом для банка. При этом специфика таких займов (а нужно помнить, что заемщик в течение срока кредитования не гасит, а наращивает задолженность!) увеличивает риски кредитора в странах с формирующимся рынком недвижимости, таких как Россия. Поэтому страховка будет стоить дороже, чем в случае с прямой ипотекой.

Как мы видим, количество рисков очень велико. Перед законодателем вновь стоит нелегкая задача квалифицированного ограничения рисков всех сторон сделки, с тем чтобы найти баланс между социальной и рыночной составляющей «обратного» механизма.

Я скептически смотрю на возможность безболезненного запуска такого продукта российскими банками. Однако долгосрочные демографические тенденции не оставляют нашему обществу большого выбора, и первые практические шаги в этом направлении запланированы не зря. Было бы разумно действовать уже сегодня, но с учетом нескольких важных обстоятельств.

1. Период экспериментального внедрения обратной ипотеки в отдельных субъектах РФ должен быть достаточно продолжительным, поскольку продукт, я уверен, окажется малоэффективным на современной стадии развития рынка жилья.

2. Срок обратного кредита должен составлять не менее 5 лет, причем должно учитываться состояния здоровья заемщика.

3. Минимальный возраст должен быть привязан к значению средней продолжительности жизни отдельно для мужчин и женщин и быть прописан законодательно (с пересмотром параметров каждые 3-5 лет).

4. Медицинское обследование заемщика перед заключением сделки необходимо сделать обязательной процедурой. Итоговое заключение должно делаться специалистом как минимум первой категории и, возможно, имеющим ученую степень.

5. На мой взгляд, такие кредиты на первом этапе должны стать прерогативой АРИЖК и банков с государственным участием в капитале не менее 50%. Именно госбанки испытывают меньше проблем с долгосрочной ликвидностью и могут позволить себе дешевое фондирование из рук самого населения. Кроме того, к реализации данной ипотечной программы стоит привлечь дочерние структуры иностранных банков, чьи материнские компании имеют успешный опыт такого кредитования.

Один из вариантов «особого надзора» в данном случае ― введение специальной лицензии для банков на осуществление кредитования по «обратной схеме», а также запрет на продажу данного продукта агентами и кредитными брокерами.

6. Наше «прогрессивное» государство призвано предоставить не только качественную юридическую поддержку пожилому заемщику, но и необходимую консультацию финансового специалиста. В случае с одинокими пенсионерами речь может идти о субсидировании связанных с этим расходов.

Инвесткафе.ру